Anh Đặng Xuân Sơn ở Kon Tum xin luật gia tư vấn:
Một khách hàng thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, các thủ tục được thực hiện đúng pháp luật. Khi khách hàng làm ăn thua lỗ, tài sản bị phát mại thì mới phát sinh một phần tài sản mà khách hàng đã thế chấp cho ngân hàng cũng được khách hàng thế chấp cho quỹ tín dụng nhân dân (việc thế chấp này chỉ qua xác nhận của phường chứ không qua công chứng và Phòng TN- MT).
Lý do mà khách hàng dùng tài sản thế chấp hai lần là do có lỗi của các cơ quan chức năng khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy cũ để cấp giấy mới. Nay xảy ra tranh chấp thì xin hỏi việc thế chấp tại quỹ tín dụng có đúng luật không? Các cơ quan có thiếu sót trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trên thì xử lý như thế nào? Ngân hàng có được toàn quyền phát mại tài sản thế chấp không?
Trả lời:
Theo quy định tại Nghị định 79 ngày 1/11/2001 của Chính phủ thì hồ sơ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gồm có:
Hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa); Chứng từ nộp tiền thuê đất (trong trường hợp được thuê đất). Khi xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp hoặc đã bảo lãnh để thu hồi nợ được quy định như sau:
Khi bên thế chấp hoặc bên được bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng; trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh cho người khác để thu nợ (trừ trường hợp đất đã thế chấp, đã bảo lãnh của hộ gia đình, cá nhân nông dân) hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá hoặc khởi kiện tại toà án theo quy định của pháp luật.
Theo quy định nêu trên thì ngân hàng đã làm đầy đủ các thủ tục thế chấp theo đúng pháp luật (qua công chứng và Phòng TN- MT) nên được toàn quyền phát mại tài sản để thu hồi nợ theo như hợp đồng vay vốn. Nhưng hiện nay phát sinh việc quỹ tín dụng cũng nhận thế chấp của khách hàng (một tài sản thế chấp ở hai nơi).
Vấn đề là phải làm rõ việc sai phạm của cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng để thu hồi lại các giấy tờ liên quan đến thửa đất và việc gian dối của khách hàng vay vốn để xử lý theo pháp luật. Việc thế chấp của khách hàng với tổ chức tín dụng là không đúng pháp luật, chính vì vậy mới xảy ra tranh chấp đáng tiếc như trên. Hiện nay, tòa án đã giải quyết thì phải chờ quyết định cuối cùng của tòa án.
