Mua bán đất nền nông nghiệp tràn lan

"Nhộn nhịp" đất nền

Theo quy định pháp luật, đất nông nghiệp muốn phân lô thì phải được quy hoạch đất ở, sau khi đóng thuế thành đất thổ cư mới được tách thửa và sang nhượng bán nền, kèm theo đó là những ràng buộc pháp lý với từng diện tích thửa đất có nhu cầu tách thửa.

Một bảng quảng cáo mua bán công khai đất nền nông nghiệp

Luật qui định rõ ràng như vậy, nhưng hiện nay đất nông nghiệp sau khi phân lô thì các “chủ đất”, “chủ đầu tư” rao bán đất nền tràn lan với giá rẻ, nên có nhiều người dân bất chấp lao vào mua. Trong đó, có những hộ do khó khăn không đủ khả năng mua đất đầy đủ giấy tờ để làm nhà mà “nhắm mắt làm liều” mua đất xây nhà ở rồi tính sau. Ngoài ra, còn có nhiều trường hợp nhảy vào mua đầu tư để dành bán kiếm lời.

Bà Lê Thị Diệu N, một cò đất có tiếng ở huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai cho biết, thông thường nếu mua đất nông nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi sổ đỏ) bình quân giá chỉ bằng phân nửa giá đất đã “ra” sổ hồng (còn gọi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Chẳng hạn, giá 1 nền đất 100m2 (5x20m) tại xã Phú Hữu, huyện Nhơn Trạch có sổ hồng thổ cư, đường vào khoảng 4m có giá khoảng 700 triệu đồng, nhưng đất nông nghiệp có sổ đỏ sau khi phân lô bán nền thì giá bán rẻ phân nửa.

“Sau vụ cháy cũng có người dân trên TP.HCM xuống đây hỏi mua đất nền, nhưng người thật sự mua để ở thì ít mà các Cty bất động sản đến mua đầu cơ là nhiều. Tuy nhiên, các Cty chủ yếu mua đất nông nghiệp, sau đó lập dự án rồi phân lô bán nền”, bà N chia sẻ.

Cũng theo bà N, hiện nay có trên 30 Cty bất động sản từ lớn đến nhỏ, hoặc nhiều hộ dân tại địa phương mở dịch vụ tư vấn, bán đất nền (nói nôm na là “cò đất") do huyện Nhơn Trạch không quá xa khu vực trung tâm TP.HCM, Đồng Nai và Vũng Tàu, lại liền kề với các tuyến giao thông thủy bộ huyết mạch của vùng, và cũng là một trong những cửa ngõ chính vào TP.HCM từ hướng Đông. Thế nên, người lạ như chúng tôi lâu lâu tới đây dễ bất ngờ xen lẫn hoang mang khi đối diện với hàng trăm bảng giá đất, bảng quảng cáo treo dọc đường đi.

Tại đây, sau khi khách hàng đặt vấn đề mua đất nền, trong tích tắc đã có ít nhất 1 - 2 “cò đất” địa phương cầm sẵn một xấp giấy photo sổ đỏ, sổ hồng đủ loại, trong đó có rất nhiều sổ đỏ của đất nông nghiệp (chưa chuyển mục đích sử dụng) nhưng đã được phân lô để khách hàng mặc sức chọn lựa. Nếu khách có nhu cầu, sẽ được đưa đến tận nơi để xem.
 

Mua bán tràn lan

Còn tại huyện Long Thành, ông Nguyễn Văn T ở xã Bình Sơn, cho biết: “Tôi bỏ hơn 1 tỷ đồng để mua 3 nền đất nông nghiệp có sổ đỏ được phân lô nằm cách đường DT 769 khoảng 150m, nằm ngay cửa ngõ vào sân bay Long Thành có giá 3,5 triệu đồng/m2 (tức 350 triệu đồng/100m2. Nay nghe nói chính quyền địa phương tạm ngưng cấp sổ hồng do có điều chỉnh quy hoạch nên gia đình tôi lo lắm".

Người dân tham gia mua đất nền của Cty bất động sản tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai

“Một khi chưa có gì chắc chắn là hạ tầng nơi này phát triển thì việc người dân đổ dồn về Long Thành mua đất nền với giá cao cần phải xem xét lại. Dự án sân bay Long Thành chưa khởi động, xem ra còn mịt mù, còn các công trình cầu đường khác vẫn phải chờ”, một cán bộ của phòng TN-MT huyện khuyến cáo.

Theo UBND huyện Long Thành, ngay từ cuối năm 2017, huyện đã có thông báo là cấm mọi hình thức mua bán, làm hạ tầng, tự ý tách thửa đất nông nghiệp tại xã Long Phước nhằm ngăn chặn một số Cty bất động sản lừa dân bán đất dự án khi chưa được cấp phép đầu tư. Nhưng nhiều người dân vẫn tin vào các chiêu quảng cáo của doanh nghiệp mà không chịu tìm hiểu kỹ thủ tục pháp lý của dự án nên đã bị lừa. Các Cty bất động sản thường “lách luật” bằng cách không ký hợp đồng mua bán mà ký hợp đồng góp vốn đầu tư dự án, sau đó trả bằng nền đất. Khi những khách hàng mua đất biết mình bị lừa, đi kiện sẽ rất khó khăn.

Tại xã Thiện Tân, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai, theo người hướng dẫn, chúng tôi tìm đến khu vực gần chùa Vân Sơn thuộc ấp Ông Hường của xã này. Tại đây, đất nông nghiệp sau khi được các “chủ đất” san bằng đổ bê tông hình bàn cờ rộng khoảng 4 - 5m thì phân lô bán nền.

Chị Lê Thị L, một “cò đất” ở đây cho biết, từ 3 - 4 tháng qua tại khu vực này đã có khoảng 250 nền đất (100m2/nền) được được bán ra. Ban đầu giá bán cao nhất chỉ có 200 triệu đồng/nền, nhưng nay đã đẩy giá lên ít nhất là 280 triệu đồng/nền.

- Nếu mua thì giấy tờ thế nào? Tôi hỏi.

“Hiện nay đất ở đây có diện tích gần 1ha đã được chính quyền quy hoạch thành đất thổ cư hết rồi, nên trước mắt khách hàng và chủ đất sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng, sau đó đưa ra văn phòng công chứng xác nhận. Sau khi có đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng thì tụi này sẽ đi làm sổ hồng cho khách hàng”, chị L trả lời.

Như thể chứng minh, chị L mở điện thoại cho chúng tôi xem một số hợp đồng chuyển nhượng đất đai đã được ký kết.