Rối như tơ vò!

“Dự án treo” (DAT) lấy đất nông nghiệp, liệu có thu hồi để trả đất về cho dân sản xuất nông nghiệp (SXNN) được không? Trao đổi với NNVN, ông Đào Trung Chính – Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lí đất đai (Bộ TN-MT) cũng phải “bó tay” thừa nhận những tình huống vô cùng phức tạp như ma trận.

Ông Đào Trung Chính

Theo ông Chính, các kế hoạch, quy hoạch “treo” mà đất nằm trong quy hoạch là đất nông nghiệp, thực chất đất chưa bị chuyển đổi mục đích sử dụng. Vì vậy, việc hủy quy hoạch để trả lại đất cho dân tiếp tục SXNN khá đơn giản, nhiều địa phương hiện nay cũng đang quyết liệt rà soát để “khai tử” các quy hoạch kiểu này.

Tuy nhiên với những DAT, đất nông nghiệp đã có quyết định thu hồi và giao cho chủ đầu tư triển khai dự án nên thực tế đã được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Có thể thu hồi đất DAT để trả về cho SXNN được không, ông Chính cho rằng, điều này vô cùng rối rắm và còn phụ thuộc vào những tình huống cụ thể.

Ở đây, chỉ đang nói tới dự án treo mà đất bị thu hồi trước đây là đất nông nghiệp nên nhìn vào thực trạng DAT hiện nay, có thể “gom” thành 3 tình huống phổ biến:

+ Thứ nhất: DAT mà chủ đầu tư chưa bồi thường đất, và chưa triển khai gì.

+ Thứ hai: DAT đã bồi thường đất nhưng chưa triển khai gì, hoặc đã bồi thường đất và đã triển khai san lấp mặt bằng hay một số công trình trên đất.

+ Thứ ba: Người dân chưa nhận tiền đền bù đất, nhưng dự án đã san lấp mặt bằng hay triển khai một số công trình trên đất.

Nhiều dự án “treo” hàng chục năm qua, trong khi dân cần đất SX. Có thể thu hồi đất DAT trả về cho dân tiếp tục SXNN được không thưa ông?

Việc sử dụng đất, trước hết phải theo quy hoạch. Đối với đất đã được cấp cho dự án, về mặt pháp lý thì quy hoạch thực chất đã được chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Vì thế, muốn thu hồi đất DAT để SXNN, trước hết cơ quan có thẩm quyền phải rà soát và điều chỉnh lại quy hoạch để quyết định xem, đất DAT đó sẽ tiếp tục sử dụng với mục đích phi nông nghiệp, hay là sẽ điều chỉnh quay lại làm đất nông nghiệp.

Căn cứ vào việc có hay không việc điều chỉnh quy hoạch, mới có thể tiến tới xử lí các tình huống của DAT.

Cụ thể với tình huống thứ nhất như ông vừa nói, phải xử lí ra sao nếu người dân muốn được trả lại đất để SX?

Tình huống này khá đơn giản. Nếu xét thấy không cần thiết tiếp tục làm công nghiệp, cấp có thẩm quyền có thể điều chỉnh lại quy hoạch để đất DAT đó trở lại là đất nông nghiệp, đồng thời trả lại đất cho dân tiếp tục SX nếu họ có nhu cầu, ruộng nhà ai sẽ vẫn thuộc về nhà đó. Nếu vẫn giữ quy hoạch đất ở DAT đó là đất phi nông nghiệp, thì phải tìm dự án mới để triển khai ngay theo trình tự quy định.

Vậy tình huống thứ 2, sẽ xử lí ra sao thưa ông?

Tình huống này hết sức phức tạp, tôi tạm chia làm các trường hợp sau:

- Nếu cấp có thẩm quyền quyết định tiếp tục giữ quy hoạch đất DAT đó là đất phi nông nghiệp, thì phải thu hồi đấu giá, giao lại, cho thuê lại để nhà đầu tư khác đưa vào sử dụng ngay. Chủ đầu tư mới có trách nhiệm trả cho chủ đầu tư cũ phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của chủ đầu tư cũ theo quy định tại Điều 35 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (sau đây gọi tắt là “phần giá trị còn lại”).

- Nếu quyết định điều chỉnh quy hoạch đất DAT trở lại là đất nông nghiệp, việc thu hồi DAT sẽ - và thực tế cũng đang nảy sinh rất nhiều vấn đề rắc rối.

Rắc rối thế nào thưa ông?

Do người bị thu hồi đất trước đây đã được nhận tiền đền bù, nên nếu bây giờ thu hồi đất DAT đó trả lại cho dân thì sai quy định, bởi như thế cùng một mảnh đất nhưng Nhà nước giao 2 lần cho dân. Đồng thời, điều này cũng gây bất bình đẳng đối với người trước đây không bị thu hồi đất trong cùng địa phương.

Chiếu theo luật thì người trước đây đã nhận tiền đền bù đất, nay muốn được giao lại đất của DAT, đương nhiên phải trả lại tiền đền bù đất cho chủ đầu tư! Điều này ai cũng biết khó mà thực hiện được, và lâu nay cũng chưa từng có tiền lệ.

Thế nên theo suy nghĩ của tôi, nếu đất DAT bị thu hồi được tái quy hoạch làm đất nông nghiệp, chỉ có thể giải quyết bằng hai phương án: Hoặc sẽ làm quỹ đất nông nghiệp công ích của địa phương; hoặc chỉ có thể cho thuê đất - giao đất có thu tiền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình SXNN.

Trong hai phương án mà ông vừa nói, sẽ xử lí ra sao về “phần giá trị còn lại” khi thu hồi đất DAT?

Nếu đất DAT thu hồi về để giao, cho thuê nhằm mục đích SXNN, người được giao, cho thuê đất đương nhiên chịu trách nhiệm trả lại “phần giá trị còn lại” cho chủ đầu tư. Trường hợp đất DAT thu hồi làm quỹ đất công ích của địa phương, UBND xã (phường, thị trấn) có trách nhiệm trả lại “phần giá trị còn lại”.

Nếu không cẩn trọng, lấy đất nông nghiệp làm công nghiệp nghĩa là "có đi, không có lại"

Nhưng địa phương liệu có kinh phí để chi trả cho chủ đầu tư “phần giá trị còn lại” đó không?

Đúng là chúng ta đang rất rối về điều này, bởi ngân sách địa phương làm gì có? Luật pháp về đất đai lâu nay cũng chưa từng đặt ra vấn đề này, và điều này cũng chưa có tiền lệ. Vì thế các địa phương phải căn cứ vào tình hình cụ thể để có phương án riêng. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang phải điều chỉnh theo hướng tạo “quỹ đất sạch” nhằm hạn chế sự rối rắm khi thu hồi DAT.

Tình huống DAT thứ ba mà ông đề cập ban đầu, nếu nông dân có nguyện vọng nhận lại đất để cải tạo SXNN thì có xử lí được không, thưa ông?

Tình huống này giống như trường hợp ở KCN Lai Vu (Kim Thành, Hải Dương) mà báo NNVN vừa đề cập. Nguyện vọng của người dân trong trường hợp này là chính đáng và cần phải quan tâm xem xét.

Nhưng mấu chốt nằm ở chỗ quy hoạch. Nếu xét thấy quy mô, điều kiện chưa thật cần thiết để tiếp tục làm công nghiệp, nông dân có nguyện vọng, dự án lại chưa triển khai gì suốt nhiều năm liền, trong khi người dân vẫn chưa nhận tiền đền bù đất thì hoàn toàn có thể xem xét để trả lại cho dân SXNN. Điều cốt lõi tôi nhắc lại, vẫn là chuyện cơ quan có thẩm quyền có điều chỉnh lại quy hoạch hay không.

Trong tình huống vừa nói, “phần giá trị còn lại” giải quyết thế nào thưa ông?

Vấn đề này cũng thực sự rất phức tạp và... chưa có tiền lệ! Bởi dân đã nhận tiền đền bù đâu? Vậy chủ đầu tư đòi tiền ai đây?

Tình huống này chỉ còn cách ngân sách nhà nước phải bỏ theo cách hiểu nôm na là “ứng trước” để trả cho chủ đầu tư cũ, rồi sau đó mới có thể thu lại tiền thuê đất, tiền sử dụng đất của chủ đầu tư mới. Nhưng tình huống này, đất DAT bị thu hồi được trả lại cho dân tiếp tục SXNN nên không thể thu tiền của dân được. Vậy kinh phí đâu để bù vào khoản ngân sách đã “ứng trước”? Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang nghiên cứu cơ chế tài chính cho tình huống này.

Các tỉnh phía Nam vừa qua làm mạnh việc thu hồi đất DAT. Có kinh nghiệm gì để giải quyết những vướng mắc mà ông đề cập nhiều lần là “chưa có tiền lệ” không?

Thực ra các tỉnh phía Nam chỉ thu hồi các quy hoạch, kế hoạch “treo” thôi, chứ thu hồi DAT theo hướng giải quyết dứt điểm những vướng mắc như vừa nêu trên thì đã có tỉnh nào làm được đâu?

Xin cảm ơn ông!