Định giá đất theo cơ chế thị trường

Tài sản gắn trên đất được bảo hộ

Trong hai ngày 21 và 22/7, Bộ Chính trị, Ban Bí thư tổ chức Hội nghị toàn quốc nghiên cứu, học tập, quán triệt Nghị quyết Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII. Trọng tâm là 4 chuyên đề, do Thủ tướng Phạm Minh Chính, Trưởng Ban Tổ chức Trung ương Trương Thị Mai, Trưởng Ban Kinh tế Trung ương Trần Tuấn Anh và Phó Thủ tướng Lê Minh Khái truyền đạt.

Theo phân công, Thủ tướng Phạm Minh Chính trình bày chuyên đề "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" (Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương).

Truyền cảm hứng cho hơn 1 triệu đảng viên dự trực tuyến khắp đất nước, Thủ tướng nêu quan điểm, đất đai là vấn đề hệ trọng, hết sức phức tạp, nhạy cảm nhưng đặc biệt hệ trọng với sự ổn định và phát triển bền vững đất nước. Trong hơn một năm đứng đầu Chính phủ, ông chiêm nghiệm rằng những vị trí đất đai đẹp phải ưu tiên cho sản xuất, kinh doanh, tạo công ăn việc làm, ổn định sinh kế cho người dân.

Thủ tướng cũng nêu những quan điểm mới về đất đai trong Nghị quyết vừa ban hành. Thứ nhất, phân công hợp lý hơn giữa các cơ quan Nhà nước ở Trung ương, đồng thời có sự phân cấp, phân quyền phù hợp, hiệu quả đối với địa phương và tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát, xử lý vi phạm.

Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu. Ngoài ra, tài sản gắn trên đất sẽ được pháp luật bảo hộ.

Thứ ba, thể chế, chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Thứ tư, nâng cao vai trò của cơ quan tư pháp trong giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai; quy hoạch sử dụng đất phải có tầm nhìn dài hạn, bảo đảm phát triển bền vững, hài hòa lợi ích các bên liên quan nhằm bảo đảm an ninh lương thực và thích ứng với biến đổi khí hậu.

Thứ năm, vai trò, sự lãnh đạo của Đảng, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức chính trị - xã hội và nhân dân không chỉ ở việc tổ chức thực hiện mà còn từ khâu xây dựng chính sách, phát luật về đất đai và giám sát quá trình thực hiện.

Tách dự án bồi thường khỏi dự án đầu tư

Căn cứ vào mục tiêu phát triển đất nước đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 được đưa ra tại Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ rõ 3 mục tiêu tổng quát thời gian tới. Một là, hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN. Hai là, khai thác, sử dụng đất đai tiết kiệm, bền vững, đạt hiệu quả cao nhất, đáp ứng được yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa và ổn định xã hội. Ba là, thị trường bất động sản phải trở thành kênh phân bổ đất đai công bằng, hợp lý.

Trên cơ sở đó, Thủ tướng tập trung vào nhóm nhiệm vụ, giải pháp về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất, thông qua Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. 

Thủ tướng cho biết, Nghị quyết mới quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian (trên không và dưới ngầm), phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên (phân theo khu vực cần bảo vệ nghiêm ngặt, khu vực cần giữ ổn định, khu vực phát triển), đồng thời thể hiện được thông tin đến từng thửa đất.

Nghị quyết chủ trương cho cơ chế góp quyền sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, và điều chỉnh lại đất đai đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn. Bên cạnh đó, đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tại Hội nghị ngày 21/7, Thủ tướng chia sẻ: "Khiếu kiện liên quan đến đất đai trong giai đoạn 2014-2020 thường chiếm từ 60-70% số lượng vụ việc hành chính; trong đó 60-70% là liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc chậm giải phóng mặt bằng khiến nhiều dự án lớn chậm tiến độ, đội vốn".

Để dứt điểm tình trạng này, Thủ tướng Chính phủ nói, Nghị quyết mới sẽ thực hiện thí điểm và sớm tổng kết chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư. Ngoài ra, Nghị quyết cũng nghiên cứu về chế tài cụ thể và đồng bộ để xử lý các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng; đồng thời kiên quyết thu hồi đất của tổ chức, cơ quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp sử dụng đất không đúng mục đích, nhất là tại các vị trí có lợi thế, khả năng sinh lợi cao, ngăn chặn thất thoát vốn, tài sản Nhà nước.

Cuối cùng, Nghị quyết mới định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang và có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương.

Bỏ khung giá đất

Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong Nghị quyết mới được Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh là bãi bỏ khung giá đất. Đồng thời yêu cầu có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định, kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Luật Đất đai 2013 quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng khu vực. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa, hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ mới điều chỉnh khung giá đất.

Căn cứ khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND thông qua bảng giá đất. Bảng giá đất được công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ, và được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cũng như thực hiện một loạt công tác như tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai... 

Để nâng cao chất lượng thẩm định giá đất trong Nghị quyết mới, Trung ương yêu cầu xây dựng cơ chế hữu hiệu, đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định và năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá. Giá đất được yêu cầu công khai và mọi giao dịch thông qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, thay vì dùng tiền mặt.

Dù vậy, vấn đề cốt yếu để đảm bảo giá đất công khai, minh bạch, sau khi bỏ khung giá đất, theo Thủ tướng, vẫn là "yếu tố con người". Lãnh đạo Chính phủ yêu cầu các cơ quan, ban, ngành liên quan tới lĩnh vực quản lý đất đai sàng lọc kỹ khi chọn người tham gia xác định giá đất. "Dù quản lý tốt, con người làm không tốt, đưa vấn đề cá nhân vào thì kiểm soát thế nào họ cũng tìm cách làm sai", ông nói.