Từ sau Tết, nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng thông tin về sáp nhập địa giới hành chính để thu mua, đẩy giá đất nền vùng ven Hà Nội. Nổi bật nhất khu vực Vĩnh Phúc (giáp huyện Sóc Sơn); huyện Văn Giang, Kim Động, Khoái Châu (Hưng Yên); huyện Gia Bình, Từ Sơn, Yên Phong (Bắc Ninh).
Nhà đầu tư đẩy thông tin để tạo sóng
Việc UBND. TP Hà Nội quyết định cho đầu tư 9 cây cầu là Cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Ngọc Hồi, cầu Vân Phúc, cầu Hồng Hà, cầu Thượng Cát, cầu Thăng Long mới,cầu Mễ Sở, cầu Phú Xuyên...đang tạo ra cơ hội phát triển mạnh mẽ về hạ tầng giao thông nối các tỉnh thành ven Hà Nội.
Mặc dù, thời gian để hoàn thành các cây cầu này 5-10 năm nữa nhưng giới đầu tư bất động sản đã tận dụng thông tin này để thu gom đất đai, phân lô, bán nền khiến giá đất dự án, đất thổ cư, đất nông nghiệp tại đây tăng giá nhanh.
Tại xã Ngọc Thanh, tỉnh Vĩnh Phúc nơi giáp ranh với huyện Sóc Sơn, theo phản ánh của các văn phòng môi giới nhà đất, 1 tháng gần đây xuất hiện thông tin khu vực này sẽ sáp nhập về Hà Nội nên nhiều nhóm nhà đầu tư đổ tiền vào mua đất. Các thửa đất có diện tích thổ cư 300-500-1.000 m2 quanh làng giá tăng 5 triệu đồng/m2 lên 8 -12 triệu đồng/m2.Trước đó, khu vực này giá đất chỉ giao động 3-5 triệu đồng/m2, thanh khoản rất khó.
Khu vực quanh phường Đồng Xuân, trung tâm thị trấn Phúc Yên, giá đất thổ cư tuyến đường trong giá tăng 3-4 -triệu đồng/m2 từ 10-15 triệu đồng/m2 đối với diện tích từ 400-700m2. Đối với loại đất nông nghiệp giá 1-1,2 triệu đồng/m2 tăng 3-4 triệu đồng/m2.
Ông Nguyễn Văn Hải (VP BĐS Hoàng Hải) cho biết, 1 tháng nay, văn phòng đã đón tiếp nhiều nhón nhà đầu tư lớn từ Đông Anh, Vĩnh Yên về xã Ngọc Thanh để tìm mua đất. Họ tìm mua mảnh đất nông nghiệp có diện tích lớn. Sau đó chia lô nhỏ 100m trở lên để bán kiếm lời. Ngoài ra, có một lượng khách nhỏ lẻ tìm mua mảnh đất thổ cư rộng 300-500 m2 để xây dựng ngôi nhà thứ 2 ven Hà Nội. Nhờ có thông tin tích cực, văn phòng đã "chốt" bán thành công 5 mảnh đất lớn. Nhiều chủ đất sau khi nghe ngóng thông tin có tâm lý không bán hoặc tăng giá theo sóng nên rất các môi giới rất khó tìm hàng.
Những mảnh đất nông nghiệp đã được phân lô đang được chào bán với giá 4-5 triệu đồng/m2 tại xã Ngọc Thanh, tỉnh Vĩnh Phúc. Ảnh: Thùy Linh.
Theo tìm hiểu của PV, nóng nhất thời điểm này là khu vực huyện Kim Động, Khoái Châu (tỉnh Hưng Yên), các nhà đầu tư kéo về tìm mua đất quanh dự án của tập đoàn nước ngoài lớn. Các môi giới chuyên nghiệp chia sẻ, 1 tuần nay, nhiều nhóm đầu tư đã thu gom các mảnh đất thổ cư, đất nông nghiệp. Họ mua rất nhanh thậm chí không trả giá. Nhà nào có nhu cầu bán là khớp được khách luôn. Giá đất thổ cư diện tích dưới 100m2 lên đến 40-50 triệu đồng/m2; mảnh to diện tích 300-700m2 giá 20-25 triệu đồng/m2,tăng khoảng 30% so với thời điểm trước Tết nguyên đán Ất tỵ.
Các nhà đầu tư gom đất tại khu vực huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc chiều 10/3. Ảnh: Thùy Linh.
Bà Phạm Nguyệt Minh (VP BĐS Phát Đạt) cho rằng, chị thấy rất bất ổn khi quan sát hiện tượng nhà đầu tư đổ xô gom đất. Bản thân là nhà đầu tư có thâm niên kinh nghiệm nhưng chị không dám tham gia. “Bài học về cơn sóng bất động sản Hòa Lạc, Vân Đồn, Phú Quốc vẫn còn nguyên giá trị với các nhà đầu tư bất động sản. Khi các nhà đầu tư mải lao theo sóng, mua đất ở thời điểm đỉnh sóng trong khi hạ tầng chưa phát triển kịp. Đến khi sóng gãy, nhà đầu tư bị chôn vốn, 5 năm nay vẫn chưa thoát được hàng. Vì vậy, tôi có lời khuyên các nhà đầu tư phải rất thận trọng trước khi quyết định xuống tiền thời điểm này nhất là tại các khu vực giá bị đẩy cao quá nhanh. Đối với các khu vực vùng ven, nếu nhà đầu tư đón hạ tầng phải chấp nhận trường vốn đầu tư lâu dài 3-5 năm thì mới có lợi nhuận tốt. Còn đầu tư theo phong trào lướt sóng và mua phải giá cao thì rủi ro rất lớn nếu không thoát kịp hàng theo các đội lớn” - chị Minh phân tích.
Tượng tự, tại khu vực xây dựng sân bay Gia Bình hay thị trấn Từ Sơn, TP Bắc Ninh (tỉnh Bắc Ninh) nơi sẽ đón nhiều dự án lớn, giá đất tăng chóng mặt. Tại các diễn đàn bất động sản và nền tảng xã hội, các nhà đầu tư phản ánh giá đất nơi đây đã tăng gấp 2, gấp 3 lần chỉ trong vòng 2 tháng qua.
Trước khi có thông tin quy hoạch sân bay, thị trấn Thứa; xã Lương Tài không phải là điểm nóng về đất đai tại tỉnh Bắc Ninh, giá đất trung bình khoảng 5-12 triệu đồng/m2, vị trí trung tâm 20-30 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng 40-50 triệu đồng/m2. Đặc biệt là những vị trí mặt tiền quốc lộ hoặc gần các tuyến đường chính, đã tăng trung bình từ 30% đến 50%.
Rủi ro mua đất đón quy hoạch
Việc quy hoạch các dự án hạ tầng luôn là yếu tố then chốt dễ bị giới đầu cơ lợi dụng tạo ra những cơn sốt đất. Giá bất động sản tại các khu vực có quy hoạch dự án hạ tầng thường bị đẩy lên cao trong khi thời gian thực hiện dự án kéo dài.
Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản (VARS) đánh giá, giá đất thường tăng mạnh sau khi có tin quy hoạch. Nhà đầu tư cần xác minh rõ ràng về phạm vi quy hoạch. Đặc biệt, phải cập nhật thông tin từ chính quyền địa phương về tiến độ xây dựng cầu, sân bay hay các dự án. Tránh mua đất theo tin đồn hoặc những khu vực chưa được phê duyệt quy hoạch. Vì các khu vực này có nguy cơ dễ bị điều chỉnh quy hoạch mở rộng.
Đã có nhiều người nhận về trái đắng khi bỏ tiền đầu tư theo cơn sốt đất ảo tại Ba Vì, Láng Hòa Lạc, Đông Anh (trước thời điểm TP Hà Nội xây dựng cầu Nhật Tân)…Để tránh lặp lại vết xe đổ, khi đầu tư ở khu vực xa, nhà đầu tư lưu ý ưu tiên những khu vực có quy hoạch đô thị hoặc các khu đất đấu giá bởi pháp lý rõ ràng, quy hoạch đã ổn định. Đồng thời, phải khảo sát tình hình thị trường, tìm hiểu kỹ xem giao dịch mua bán chủ yếu là người có nhu cầu thực hay chỉ để đầu cơ.
Các lô đất tại khu vực huyện Bình Xuyên (tỉnh Vĩnh Phúc), cạnh dự án 2.500 ha của một Tập đoàn BĐS lớn VN đã được nhà đầu tư thu mua, san gạt để phân lô. Giá chào bán 30-40 triệu đồng/m2, tăng 30% so với cuối năm 2024. Ảnh: Thùy Linh.
Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, trước khi nhà đầu tư đầu tư vào bất động sản ven đô, cần phải xem xét kỹ tính pháp lý của thửa đất. Thửa đất đó là đất gì? Đất thổ cư, đất trồng cây lâu lắm hay đất rừng. Đôi khi nếu nhà đầu tư không chú ý rất có thể mua vào dự án đã nằm trong quy hoạch thì sau này cũng sẽ bị thu hồi. Do vậy, việc giá đất tại vùng ven Hà Nội tăng nhanh khi chưa có quy hoạch cụ thể sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Thực tế, đã có trường hợp doanh nghiệp lớn đã rui lui sau khi đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư do giá đất tăng quá nhanh khiến doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn khi giải phóng mặt bằng, đầu tư dự án.
Trong hai năm 2020 - 2021, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục lên cơn sốt, nhiều khu vực đã tăng giá lên gấp 2 - 3 lần. Song, từ đầu quý II/2022, sau các lệnh siết phân lô tách thửa, kiểm soát tín dụng bất động sản, thị trường đất ven đô trở nên nguội lạnh. 3 tháng gần đây, sự tăng giá bất thường của đất nền ven Hà Nội cho thấy những rủi ro đối với nhà đầu tư. Quan điểm của những nhà đầu tư chuyên nghiệp đó là họ chỉ mua vào khi thị trường trầm lắng, bán ra khi sốt đất. Ngược lại, chỉ có nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp mới đi mua bất động sản vào lúc thị trường đang sốt “nóng” để lướt sóng.
