Bài toán quy hoạch đất đai - cơn đau đầu của Trung Quốc

Có thể nuôi sống gần 1/5 dân số toàn cầu bằng 9% diện tích đất trồng trọt của thế giới là một trong những thành tựu mà Trung Quốc luôn tự hào.

Với phần lớn trong số 960 triệu ha diện tích là núi và cao nguyên, nguồn tài nguyên đất đai được cho là rất khan hiếm đối với Trung Quốc, khiến việc sử dụng đất trở thành vấn đề có tầm quan trọng chiến lược.

Trong khi liên tục cảnh báo không nên phá bỏ “lằn ranh đỏ”, quy định rằng diện tích đất nông nghiệp của đất nước không được phép thấp hơn 120 triệu ha, giới lãnh đạo cấp cao Trung Quốc vẫn thúc giục người dân nâng cao hiệu quả sử dụng đất sau nhiều thập kỷ đô thị hóa nhanh chóng.

Tại một cuộc họp do Chủ tịch Tập Cận Bình chủ trì hồi tháng 2, các quan chức hàng đầu Trung Quốc đã thống nhất rằng cần cải thiện khả năng phối hợp giữa chính sách đất đai với các chính sách kinh tế vĩ mô và phát triển khu vực, đồng thời cam kết phân bổ nhiều nguồn lực hơn cho những vùng có khả năng cạnh tranh kinh tế cao hơn.

Mặc dù thông tin chính thức về cuộc họp vẫn còn sơ sài và mơ hồ, nó báo hiệu Trung Quốc đang rất cần cải cách hệ thống đất đai cứng nhắc và phức tạp vốn đang cản trở đà tăng trưởng kinh tế, giới quan sát đánh giá.

Tại khu vực thành thị, đất có thể được cho doanh nghiệp và cá nhân thuê thông qua hợp đồng thuê dài hạn tự động gia hạn, từ đó trao cho họ các quyền chức năng tương tự như quyền sở hữu tài sản tư nhân.

Tuy nhiên, đất nông thôn thuộc sở hữu của tập thể làng và chỉ được mua bán giữa những người dân trong làng. Hệ thống này nhằm đảm bảo quyền sở hữu tập thể, đồng thời đảm bảo nông dân chỉ sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp.

Nhưng trong bối cảnh ngày càng nhiều nông dân chuyển đến các thành phố vì xu hướng đô thị hóa và công nghiệp hóa trong những thập kỷ qua, nhiều vùng đất nông thôn đang bị bỏ hoang. Vì đất không thể giao dịch nên nông dân cũng không thể bán nhà hay đất nông nghiệp của họ, qua đó hạn chế khả năng mua nhà tại thành thị. Mặt khác, vẫn còn thiếu đất ở những khu vực thành phố để phát triển thương mại, hạn chế triển vọng tăng trưởng kinh tế của các đô thị.

Và bên cạnh khoảng cách giữa thành thị và nông thôn, còn có sự chênh lệch lớn về nguồn lực đất đai sẵn có giữa các khu vực do trình độ phát triển kinh tế không đồng đều.

Công ty chứng khoán TF Securities, trụ sở tại Vũ Hán, hồi tháng 2 cho biết, vào năm 2022, sản lượng công nghiệp có giá trị gia tăng ở tỉnh Cam Túc kém phát triển hơn phía tây bắc, chỉ bằng 7% tỉnh Quảng Đông ở phía đông nam giàu có hơn của Trung Quốc.

Song diện tích đất sẵn có để xây dựng tính bình quân đầu người ở Cam Túc lại gấp 1,7 lần diện tích đất sẵn có ở Quảng Đông.

Trước cú sập gần đây của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, chính quyền địa phương phụ thuộc rất nhiều vào việc mở rộng thị trường bất động sản để mang lại nguồn thu nhập chính. Khi đất được trưng dụng cho các dự án phát triển, như cơ sở hạ tầng hoặc mở rộng đô thị, nông dân và tập thể nông thôn thường được chính quyền địa phương bồi thường, bằng tiền, hỗ trợ tái định cư hay giao đất thay thế.

Tuy nhiên, giá trị bồi thường này thường thấp hơn nhiều so với số tiền chính quyền được trả khi bán đất cho các nhà phát triển bất động sản, dẫn đến nguồn thu tài chính đáng kể cho nhà chức trách địa phương.

Đây là mô hình phát triển “tài trợ đất đai” phổ biến trên khắp Trung Quốc.

Nhiều chính quyền địa phương đang thiếu tiền mặt và thậm chí nợ nần chủ yếu do cuộc khủng hoảng kéo dài trên thị trường bất động sản bắt đầu nguồn từ đại dịch Covid-19.

Và mô hình phát triển không lành mạnh này, vốn khiến giá nhà tăng vọt ở các thành phố, các nhà phát triển bất động sản mắc nợ nặng nề và chính quyền địa phương phải phụ thuộc vào nguồn thu từ đất đai, sắp kết thúc, cựu Bộ trưởng Tài chính Trung Quốc Lâu Kế Vĩ cho biết tại một diễn đàn ở Thâm Quyến hồi tháng 12 năm ngoái.

Mua bán đất đai giữa thành thị, nông thôn và giữa các địa phương khác nhau được nhiều người coi là giải pháp khi nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đang tìm kiếm tiềm năng tăng trưởng mới.

Tại thành phố phía tây Trùng Khánh, một thử nghiệm giải phóng thị trường đất đai thông qua “chương trình phiếu mua đất” đã được tiến hành từ năm 2008.

Theo chương trình này, những nông dân tự nguyện chuyển đổi nhà của họ thành đất canh tác sau khi định cư ở thành phố sẽ được cấp “phiếu đất”. Sau đó, họ có thể bán chúng cho chính quyền địa phương hoặc các nhà phát triển cần hạn ngạch đất xây dựng.

Theo cơ quan giám sát tài sản Nhà nước của thành phố, tính đến cuối năm 2022, khoảng 24.700ha đất nông thôn, trị giá hơn 72 tỷ nhân dân tệ (10 tỷ USD), đã được giao dịch theo chương trình kể trên. Tuy nhiên, nó vẫn chưa được nhân rộng tại những khu vực khác.