Đất nông nghiệp là một trong những loại đất được thí điểm chuyển quyền sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nếu so với “đất phi nông nghiệp không phải đất ở” và “đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất”, thì đất nông nghiệp được quan tâm nhiều nhất. Lý do, đã có nhiều dự án bất động sản bị khởi tố hình sự vì thu gom đất nông nghiệp để làm công trình dân sinh, mà tiêu biểu nhất là vụ án công ty Alibia sai phạm ở Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu.
Theo tinh thần Quốc hội, Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/4/ 2025 và được thực hiện trong 5 năm. Sau khi Nghị quyết hết hiệu lực, tổ chức kinh doanh bất động sản đang thực hiện dự án thí điểm theo tiến độ ghi trong dự án, được tiếp tục thực hiện cho đến khi kết thúc dự án. Người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong dự án thí điểm có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật.
Nghĩa là, thị trường bất động sản đã nhận được tín hiệu tích cực hơn, bởi giới đầu tư có cơ hội tăng thêm điều kiện tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở thương mại. Thị trường bất động sản tăng trưởng sẽ góp phần không nhỏ thúc đẩy kinh tế xã hội, tăng nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, khi đất nông nghiệp cũng được trưng dụng làm dự án nhà ở thương mại, thì rất cần những biện pháp giám sát hợp lý.
Đành rằng, quỹ đất ở đang rất hạn chế ở đô thị và ngoại ô đô thị, đã khiến giá bất động sản tăng cao. Tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm được thực hiện tại khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị. Thế nhưng, thí điểm dự án nhà ở thương mại từ đất nông nghiệp dễ phát sinh nhiều bất cập quy hoạch đô thị. Hiện nay, diện tích đất nông nghiệp còn khá ít ỏi ở những thành phố lớn, nếu cho phép chuyển đổi ồ ạt thì sẽ tụt giảm sản qui mô nông nghiệp địa phương và tiếp tục hao hụt mật độ cây xanh vốn đã bị thu hẹp trong một thập niên gần đây.
Thời gian thí điểm chỉ 5 năm, vẫn phải tính toán phương án ngăn chặn việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tràn lan làm ảnh hưởng an sinh xã hội và an ninh lương thực. Dự án nhà ở thương mại phải tương thích và hài hòa với dự án tái định cư, dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp. Hơn nữa, quá trình triển khai dự án nhà ở thương mại cần cân nhắc không gây thiệt hại cho diện tích đất lúa, diện tích đất rừng phòng hộ và diện tích đất rừng sản xuất.
Hãy hình dung, giữa một vùng canh tác hoa màu bỗng xuất hiện một dự án nhà ở thương mại, thì liệu hoạt động bình thường của nông dân có đáng lo ngại không? Cho nên, thí điểm dự án nhà ở thương mại phải kèm cơ chế đảm bảo không phát sinh tiêu cực, đầu cơ, trục lợi chính sách hoặc để đất hoang hóa một cách lãng phí.
