Hai phương án cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lấn biển

5 nguyên tắc đối với hoạt động lấn biển

Từ ngày 1/4/2024, Điều 190 và Điều 248 của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, trong đó, Điều 190 quy định về hoạt động lấn biến.

Tại Điều 190 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các hoạt động lấn biển; có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển theo quy định của pháp luật.

Trong đó, các hoạt động lấn biển phải tuân thủ 5 nguyên tắc sau đây: Bảo đảm quốc phòng, an ninh, chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phán, lợi ích quốc gia trên biển; phù hợp với quy định của luật khác có liên quan và các điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên; Dựa trên cơ sở đánh giá đầy đủ về kinh tế, xã hội, môi trường, bảo đảm phát triển bền vững, đa dạng sinh học, các yếu tố tự nhiên, tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu và nước biển dâng; Phù hợp với quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch đô thị; Khai thác, sử dụng hiệu quả tài nguyên biển; bảo đảm hài hòa lợi ích của tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động lấn biển và tổ chức, cá nhân khác có liên quan; bảo đảm quyền tiếp cận với biển của người dân, cộng đồng; Hoạt động lấn biển phải được lập thành dự án đầu tư hoặc hạng mục của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật.

Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao trách nhiệm giúp Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động lấn biển; thanh tra, kiểm tra hoạt động lấn biển và quản lý khu vực lấn biển theo quy định của pháp luật.

2 phương án cấp giấy chứng nhận sử dụng đất lấn biển

Tại dự thảo Nghị định quản lý, sử dụng đất trong hoạt động lấn biển gửi tới Bộ Tư pháp thẩm định, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất Chính phủ 2 phương án cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hoạt động lấn biển.

Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, các vấn đề còn có ý kiến khác nhau trước đây, đặc biệt là cơ sở pháp lý để ban hành Nghị định quy định lấn biển đã cơ bản đã được xử lý, làm rõ trong Luật Đất đai (sửa đổi).

Tuy nhiên vẫn còn một vấn đề có ý kiến khác nhau về thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận).

Dự thảo giải thích, “lấn biển” là việc mở rộng diện tích đất trong phạm vi từ đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm về phía biển thuộc vùng biển Việt Nam. Dự án lấn biển là dự án đầu tư có hoạt động lấn biển, sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích lấn biển.

Dự thảo đang thiết kế 2 phương án. Phương án thứ nhất: Đối với phần diện tích đất nằm trong đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm thì sau khi nhà đầu tư dự án lấn biển hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với phần diện tích lấn biển, việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện sau khi nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã hoàn thành việc lấn biển theo tiến độ của dự án đầu tư và có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành toàn bộ hoặc từng phần công trình lấn biển theo quy định. Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Phương án 2: Nhà đầu tư dự án lấn biển được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai sau khi hoàn thành xây dựng toàn bộ hoặc từng phần công trình lấn biển theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành xây dựng toàn bộ hoặc từng phần công trình lấn biển.

Quy định này, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhằm mục đích bảo đảm nhà đầu tư thực hiện dự án lấn biển theo đúng tiến độ và quy hoạch; tránh trường hợp nhà đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận chưa thực hiện lấn biển mà đem quyền sử dụng đất đi thế chấp tại các ngân hàng mà không thực hiện lấn biển theo tiến độ hoặc không lấn biển.

Theo phương án 2, nhà đầu tư dự án lấn biển có thể đề nghị được cấp Giấy chứng nhận sau khi hoàn thành xây dựng toàn bộ công trình lấn biển hoặc từng phần công trình lấn biển theo quy hoạch sau khi có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã báo cáo Chính phủ xem xét, cho ý kiến chỉ đạo về vấn đề này.

Dự thảo quy định, sau khi hoàn thành lấn biển theo phương án được phê duyệt, nhà đầu tư có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị cơ quan chuyên môn về xây dựng trực thuộc UBND cấp tỉnh để được kiểm tra công tác nghiệm thu.

Trình tự, thủ tục kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình lấn biển theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Căn cứ thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xác định, cập nhật đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm tại khu vực lấn biển theo hiện trạng đường bờ và địa hình tại thời điểm xác định, cập nhật; trình UBND tỉnh báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường để công bố theo quy định của pháp luật.

Sở Tài nguyên và Môi trường phải xác định, cập nhật đường mực nước triều cao trung bình nhiều năm, điều chỉnh hành lang bảo vệ bờ biển tại khu vực lấn biển, trình UBND cấp tỉnh quyết định bổ sung, điều chỉnh theo quy định.

Dự thảo nêu rõ, việc xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai (không bao gồm chi phí lấn biển).

Trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn 180 ngày kể từ thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất.

Chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết toán được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào chi phí của dự án.