Khu nhà ở xã hội.
Cầu lớn nhưng nhiều dự án mở bán đến lần 19 vẫn ế
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến năm 2020, cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, tương đương với nhu cầu khoảng 700.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH) .
Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng chỉ rõ, nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm đến 70 - 80%.
Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, năm 2011, Chính phủ ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Một trong những mục tiêu chính của chiến lược là đến năm 2020 cần xây dựng thêm ít nhất 12,5 triệu m2 sàn NƠXH. Tuy nhiên, đến nay, cả nước mới đáp ứng được 34% nhu cầu NƠXH cho các đối tượng này.
Tính đến tháng 1/2020 trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 207 dự án NƠXH, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn, với tổng diện tích hơn 4.290.500 m2; đang tiếp tục triển khai 220 dự án với quy mô xây dựng khoảng 179.640 căn.
Riêng trong năm 2019, cả nước đã hoàn thành 9 dự án NƠXH dành cho người thu nhập thấp, quy mô khoảng 4.110 căn hộ.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đánh giá kết quả trên vẫn còn rất thấp so với yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.
“Những con số trên cho thấy, nguồn cung NƠXH đang rất thiếu hụt so với nhu cầu thực của phân khúc này”, Bộ Xây dựng đánh giá.
Nhu cầu lớn đã khiến cho nhiều dự án nhà ở xã hội bị cò làm loạn giá
Có thể kể đến như dự án EcoHome 3, dù theo quy định NƠXH phải xét duyệt hồ sơ, sau đó chấm điểm và người mua phải bốc thăm căn, nhưng trên nhiều website, các căn NƠXH tại dự án này vẫn được bán dưới hình thức suất ngoại giao với mức giá chênh từ 50 - 100 triệu đồng/căn tuỳ vị trí và diện tích.
Mới đây, dự án NƠXH IEC Residences (Tứ Hiệp, Thanh Trì, TP Hà Nội) cũng được các môi giới chào với mức giá chênh 70 - 90 triệu đồng/căn.
Bên trong một căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội.
Việc các môi giới chào bán dự án NƠXH là hành vi trái pháp luật. Các chủ đầu tư cũng nhiều lần cảnh báo với khách hàng là “không giao cho bất cứ sàn nào bán, việc mua bán này là bất hợp pháp”.
Tuy nhiên, dưới góc độ thị trường, có thể thấy đây là những dự án có sức hấp dẫn lớn. Thực tế, tại các dự án này, số lượng hồ sơ tiếp nhận luôn lớn hơn nhiều so với số lượng căn hộ tung ra mỗi lần mở bán.
Trong khi đó, tại nhiều dự án NƠXH khác, dù đã mở bán đến lần thứ 19 vẫn ế ẩm.
Có thể kể đến như dự án NƠXH ở Quốc Oai dù mức giá khá rẻ (chỉ gần 10 triệu đồng/m2, đã bao gồm VAT và phí bảo trì), nhưng sau 19 lần mở bán vẫn ế ẩm.
Mới đây, chủ đầu tư dự án này đã đăng ký mở bán lần thứ 20. Theo thống kê, số căn hộ đã bán từ (đợt 1 đến đợt 19) là 322 căn. Số căn hộ còn lại: 24 căn.
Hay dự án nhà ở xã hội AZ Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội) do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư mới đây thông báo mở bán lần thứ 12. Dự án có tổng số 1.496 căn. Sau 11 lần bán, chủ đầu tư mới bán được 475 căn, 231 căn hộ dành cho thuê mua vẫn còn nguyên. Lần bán thứ 12 này, chủ đầu tư công bố đẩy ra thị trường 354 căn với giá 14.017.594 đồng/m2.
Một dự án khác là dự án nhà ở xã hội tại ô đất 5.B2 (Đông Hội, Đông Anh) do Công ty TNHH Thăng Long làm chủ đầu tư với tổng số 504 căn hộ. Sau 7 lần mở bán, chủ đầu tư mới bán được 228 căn. Mới đây, trong lần mở bán thứ 8, chủ đầu tư thông báo bán 177 căn, mức giá là 15 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm phí bảo trì).
Lý giải nguyên nhân
Lý giải về nghịch lý này, các chuyên gia bất động sản đều cho rằng, do nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nên các dự án có vị trí đẹp thường hết rất nhanh, thậm chí tranh nhau nộp hồ sơ.
Nhưng ngược lại, rất nhiều dự án sẽ ế ẩm nếu xây dựng tại những địa điểm chưa hợp lý, chưa đáp ứng dược nhu cầu tối thiểu của người dân như vấn đề về giao thông, trường học, bệnh viện, chợ…
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sức mua của một dự án nhà ở xã hội phụ thuộc rất nhiều vào vị trí. Trong đó, các dự án càng gần trung tâm thì người mua càng cao, gây ra hiện tượng “cháy hàng”, trong khi đó các dự án ở xa trung tâm thì ế ẩm.
Ông Đính giải thích: “Ở gần trung tâm, các dịch vụ xã hội như trường học, bệnh viện, công viên đảm bảo hơn”.
Khu dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Về bản chất, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thường ít khi xây dựng các công trình xã hội, như trường học, bệnh viện đi kèm. Lý do, các dự án nhà ở xã hội không đem lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp, nên việc xây dựng các công trình xã hội sẽ gây lỗ dự án.
Vì vậy, khi lựa chọn dự án xa trung tâm, cho dù giá rẻ, song các dịch vụ xã hội đi kèm tương đối thiếu thốn. Đó là lý do khiến cho người mua không mấy mặn mà.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng phân tích, ngay từ khâu quy hoạch vị trí để xây dựng NƠXH đã có vấn đề, nhìn nhận không chuẩn xác.
Vì yếu tố giá rẻ nên hầu hết các dự án được xây ở những nơi hẻo lánh, ít hạ tầng kết nối, gần như tách rời khỏi kết cấu hạ tầng. Những khu đất 'vàng', thuận lợi cho việc đi lại, dễ dàng kết nối với hạ tầng cơ sở nghiễm nhiên trở thành địa điểm để xây dựng những dự án nhà ở thương mại.
“Đó là lý do khiến nhiều khu nhà ở được xây lên nhưng chẳng ai đến ở. Những khu quy hoạch xây dựng NƠXH đang tạo ra những cái nhìn không mấy thiện cảm với những người di chuyển đến”, ông Thịnh cho hay.
