Một tuần nay, trên các trang mạng xã hội liên tục đăng tải thông tin về việc Tập đoàn Vingroup xin nghiên cứu dự án khoảng 1.200 ha tại Đông Anh, phạn vi dự án lấy đất liên quan nhiều xã như Thụy Lâm, Liên Hà, Bắc Hồng. Tại Thanh Oai, tập đoàn đề xuất xin thực hiện dự án quy mô trên 1.470 ha trải dài 6 xã Thanh Văn, Cao Viên, Kim An, Tam Hưng, Thanh Cao.
Giá đất tăng theo ngày
Đến Đông Anh vào thời điểm này mới thấy thị trường đất đai Đông Anh rất sôi động. Nhà đầu tư mang theo kỳ vọng lớn về sự phát triển đột phá về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tại Đông Anh. Vì vậy, giá đất Đông Anh tăng như “lên đồng”. Đất khu vực Trung tâm thị trấn Đông Anh đang có mức giao dịch 180 -350 triệu đồng/m2, đất thổ cư các xã Liên Hà, Xuân Nộn, Thụy Lâm, Bắc Hồng, Nam Hồng giao dịch 60-90 triệu đồng/m2.
Mấy ngày nay, tại xã Thụy Lâm, Liên Hà (Đông Anh), dân đầu cơ, môi giới bất động sản (BĐS) đua nhau đi gom đất, đất thổ cư, đất đấu giá, đất nông nghiệp xen kẹt để bán. Theo các môi giới, mức độ sôi động chưa từng thấy, nhiều lô đất thổ cư vừa chào đã có người đến đặt cọc.
Xã Thụy Lâm - Đông Anh nằm sát dự án Vingroup, vài ngày nay giá đất tăng 5-7 triệu đồng/m2. Ảnh: Thùy Linh.
Chị Quách Hồng Oanh (môi giới Đông Anh) cho biết, đội vừa mua trượt mảnh đất bìa làng Thụy Lâm. Vốn dĩ thửa đất này chào giá 60 triệu đồng/m2 cả tháng không ai hỏi mua. Nhưng, từ khi có thông tin Tập đoàn Vingroup xin dự án tại đây, đất quanh làng nhiều người săn tìm để mua. Vì vậy, mảnh đất đó đã có người đặt cọc mua vào với giá 65 triệu đồng/m2. Hiện tại, đội đầu tư đang chào bán ra giá 82 triệu đồng/m2. Tức là, chỉ trong vòng có 10 ngày, giá đất đã tăng 15-17 triệu đồng/m2. Các mảnh đất thổ cư trong làng Thụy Lâm, Liên Hà – nơi sát dự án Vingroup đều trở thành hàng “hot”.
Tương tự, tại các khu đất đấu giá Thụy Lâm, khu X6-X7-X8 Liên Hà, giá đất 2 tuần nay đã tăng vọt 5-7 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đông Anh, năm 2023, huyện Đông Anh tổ chức đấu giá 20-35 triệu đồng/m2, không có người đấu. Tuy nhiên, hiện tại, giá đã tăng 2-3 lần, giao dịch quanh mức 75-95 triệu đồng/m2. Tính trung bình, 1 lô đất 80m2, người mua phải bỏ 6,5-8 tỷ đồng, cộng thêm tiền xây dựng, giá trị ngôi nhà lên trên 10 tỷ đồng.
Tại huyện Thanh Oai, mấy ngày nay, tại nhiều khu đất đấu giá Tốt Động, Văn Quán, khu Cao Viên, liên tục xuất hiện những hàng ô tô dài và hàng trăm người tụ tập mua bán đất.
Đất đấu giá Thanh Oai vốn đang ế ẩm, khi có thông tin Vingroup xin dự án tại đây, các văn phòng môi giới tấp nập nhà đầu tư chốt cọc. Ảnh Thùy Linh.
Theo anh Hoàng Văn Thành (môi giới bất động sản), ngay sau khi có văn bản xin đầu tư của Vingroup, trong vòng 2 ngày, các văn phòng đã nhận cọc tổng cộng 50 lô đất đấu giá khu Văn Quán. Ban đầu, giá chênh các lô 200-300 triệu đồng/lô thì nay giá bán tăng lên mức 600-700 triệu đồng/lô. Các lô đất chào bán đều đã có người đặt mua hết.
“Khu đấu giá này vốn có vị trí xa trung tâm, hạ tầng xung quanh chưa đầy đủ nên sau khi trúng đấu giá, các nhà đầu tư khó bán lại. Nhiều lô chào vài tuần không có ai hỏi mua. May quá, lại có thông tin dự án Vingroup về đây, lấy đất sát với khu đấu giá nên các đội đầu tư trúng mảnh lớn. Các đội ôm đất đợt đấu giá vừa rồi đều bán hết và lãi lớn”- ông Thành nói.
Mặc dù giá bán đất lên tục bị đẩy lên cao xong theo tìm hiểu của phóng viên, hầu hết các lô đất nền đều do giới đầu cơ mua vào. Sau khi đặt cọc xong, họ đem bán lượt cọc luôn chứ không “xuống tiền”. Nhiều nhà đầu tư nghiệp dư lao theo hiệu ứng tâm lý đám đông, mua vào những lô đất đã bị đẩy giá cao quá mức sẽ đối mặt rủi ro là mất thanh khoản, đọng vốn, thua lỗ.
Đi tắt đón đầu dễ “ôm” rủi ro
Năm 2020, đất khu vực Đồng Trúc (huyện Thạch Thất ) bỗng dưng tăng như lên đồng khi Tập đoàn Vingroup xin đầu tư 500 ha đất khu vực này. Trước đó, khi nhà đầu tư có thông tin Vingroup mua lại 1 dự án KĐT huyện Mê Linh, giá đất các dự án bên cạnh bật tăng sau 10 năm “ngủ đông”. Hay như Đan Phượng, năm 2021, khi có thông tin Vingroup sắp xây dựng khu đô thị mới tại Tân Hội, giá đất thổ cư quanh làng tăng mạnh. Nhiều nhà đầu tư đi tắt đón đầu bị mắc kẹt gần 4 năm. Vừa mới đây, dự án Vin Đan Phượng mới được tái khởi động trở lại. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư quanh khu Vin Đan Phượng còn may mắn hơn các nhà đầu tư ở Đồng Trúc (Thạch Thất) và Mê Linh. Bởi vì Vingroup đã rút lui không đầu tư tại 2 khu vực này, nhà đầu tư không biết bao giờ mới có thể bán được đất để rút vốn về.
Lãnh đạo một công ty bất động sản cho biết để làm được một dự án bất động sản thường mất ít nhất 5 - 7 năm; khoảng 30 bước từ lúc lập chủ trương đầu tư cho đến bắt tay vào thực hiện dự án. Quá trình thực hiện, doanh nghiệp còn đối mặt với nhiều rủi ro về chính sách, thị trường. Do vậy, nhà đầu tư vẫn phải chờ đợi rất lâu và phải chấp nhận sẽ có nhiều rủi ro.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo về tình trạng "sốt đất ảo" tại các khu vực có thông tin quy hoạch mơ hồ và thiếu minh bạch. Đây là điều kiện lý tưởng cho những "cò đất" lợi dụng tâm lý đám đông, thổi giá lên cao nhằm trục lợi ngắn hạn.
Thị trường bất động sản hiện nay đang được thúc đẩy bởi những kỳ vọng vào các dự án hạ tầng, nhưng sự thiếu minh bạch về quy hoạch, pháp lý và thông tin thị trường đang làm tăng mức độ rủi ro. Chỉ những nhà đầu tư thực sự tỉnh táo, có chiến lược rõ ràng và hiểu rõ thị trường mới có thể giảm thiểu được những rủi ro tiềm ẩn và đạt được lợi nhuận bền vững.
Dòng tiền đầu tư bắt đầu quay trở lại nhưng đà tăng giá mạnh ở một số khu vực khiến những rủi ro từ sốt đất cục bộ bắt đầu xuất hiện, đặc biệt đối với những nhà đầu tư lướt sóng. Nhiều khu vực giá đất nền bị đẩy lên cao nhưng thanh khoản thực tế lại không nhiều. Đây sẽ là những khu vực tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất hiện nay.
