[Kỳ 7] Đi tìm lời giải cho cơn sốt đất

Nâng khung giá đất

Cuối năm 2019, Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất. Dựa trên tinh thần của Nghị định này, các tỉnh, thành đồng loạt ban hành bảng giá đất mới, áp dụng trên địa bàn cho giai đoạn 2020-2025. So với giá cũ, mức giá mới tăng trung bình từ 15-20%.

Trong khoảng vài tháng, cơn sốt đất xuất hiện. Ban đầu chỉ dừng tại Hà Nội, các tỉnh, thành có khu công nghiệp hoặc dự án lớn, sau lan ra toàn quốc.

Tại tỉnh Thái Nguyên, theo Nghị quyết số 06/2019/NQ-HĐND của HĐND tỉnh, khung giá đất tại các phường thuộc thành phố Thái Nguyên từ 500.000 đến 30 triệu đồng một mét vuông, nhưng chỉ sau một năm tăng lên thành 700.000 đến 36 triệu một mét. Mức tăng từ 20%.

Thậm chí có những nơi có giá đất tăng cao tới 40%. Thường là khu vực đất có dự án xây dựng khu đô thị, phân lô, bán nền. Doanh nghiệp muốn triển khai dự án thì phải hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế sử đụng dất đối với nhà nước. Và tiền thuế sử dụng đất là một trong những nguồn thu ngân sách lớn của địa phương.

Riêng tại đường Z115, phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, là khu vực đang có tốc độ phát triển đô thị rất mạnh, trong vài năm trở lại đây thu hút nhiều doanh nghiệp đầu tư. Năm 2019, trước khi có Nghị quyết tăng giá đất của tỉnh, khung giá đất ở khu vực này chỉ từ 4-7 triệu đồng một mét vuông. Nhưng sau Nghị quyết, khung giá đất nhảy lên thành 9-12 triệu một mét, nghĩa là tăng gần gấp đôi.

Theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng về Quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%. Điều ấy có nghĩa, khi doanh nghiệp thực hiện dự án tỷ lệ sử dụng đất của các công trình kiến trúc chính chỉ hơn một nửa diện tích toàn khu đất, phần còn lại sẽ dành cho diện tích đường giao thông, công viên cây xanh và các khu vực tiện ích công cộng. Thuế sử dụng đất tăng cao bao nhiêu thì doanh nghiệp sẽ cộng vào chi phí bấy nhiêu. Ví dụ, doanh nghiệp nộp thuế sử dụng đất 7 triệu đồng/m2 vào năm 2019, dự án hết 70 tỉ đồng thì chi phí này sẽ chỉ chia đều cho 60% diện tích đất doanh nghiệp được phép bán. Vậy là giá đất đã đội lên thành trên 11 triệu/m2. Cộng thêm các quan hệ, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí khác và lợi nhuận của doanh nghiệp thì giá đất thị trường có thể lên tới 18_ 20 triệu đồng/m2.

Nhưng nếu khung giá đất nộp thuế ở mức 12 triệu đồng/m2,  dự án hết 120 tỉ đồng thì chia riêng chi phí nộp thuế cho 60% diện tích là giá đất đã đội lên thành 20 triệu đồng một m2. Cộng thêm các chi phí khác, cộng thêm lợi nhuận của doanh nghiệp thì giá đất thị trường sẽ phải lên tới 30 triệu đồng một m2.

Giá đất dự án tăng cao cũng sẽ kéo theo giá đất ở các khu dân cư hiện hữu ở xung quanh dự án tăng lên. Vô hình chung tạo thành một thị trường BĐS "neo giá" cao chót vót so với mặt bằng dân sinh.

Neo giá cao là thế, nhưng giao dịch thực tế hầu như không có chủ yếu là các doanh nghiệp mua bán "lướt sóng" dự án. Ở phân khúc bán lẻ, một số đối tượng đầu cơ hoặc cò tranh thủ tín hiệu tăng giá của thị trường để thực hiện những hành vi "thổi giá"  tạo bong bóng bất động sản hòng kiếm lợi. 

Trên thực tế, một dự án chưa thành hình, mới dừng ở việc xây dựng cơ bản hạ tầng, đã chịu áp lực tăng giá gấp 3-4 lần liệu có thu hút người mua? Câu trả lời nằm ở chính hiện trạng của dự án này tại Ngã ba Điểm Hẹn, phường Tân Thịnh. Khu đất gần như không được ngó ngàng, cỏ mọc um tùm. Nếu không nhờ hàng rào dựng ngoài đường Z115, có lẽ chẳng ai biết đây là một dự án xây dựng.

Chi phí của một dự án bất động sản phụ thuộc chặt chẽ vào bảng giá đất, và có tác động đến giá giao dịch thực tế trên thị trường. Nếu khung giá đất tăng, lúc dự án chưa kịp hoàn thành tiến độ để kêu gọi đầu tư, tình trạng giá ảo mà không có giao dịch thật là điều khó tránh.

Không chỉ các dự án, khung giá đất nhảy vọt từ đầu năm 2020 còn được người dân phường Tân Thịnh cảm nhận một cách rõ ràng. Chị Lành, chủ một cửa hiệu tạp hóa gần Ngã ba Điểm Hẹn nói: "Hàng xóm quanh đây bán nhà lúc nào tôi chẳng biết. Có người bán đầu năm (2020) giờ tiếc ngẩn ngơ, vì hồi đấy chỉ được 1 tỉ, giờ vẫn căn đấy được bán lại 2 tỉ".

Tìm hiểu qua một vài sàn bất động sản trên khu vực, giá đất phường Tân Thịnh ở vị trí trung bình hiện vào khoảng 18-20 triệu đồng một mét vuông. Khi chê đắt, một môi giới cười lớn nói: "Có phải đất năm 2019 đâu mà rẻ được?"

Bong bóng bất động sản

Bên cạnh khung giá đất, cơn sốt đất càn quét từ phố tới quê còn bởi nhiều bong bóng bất động sản. Cách Ngã ba Điểm Hẹn vài cây số, Dự án khu đô thị mới phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên nằm ngay trung tâm thành phố, đã được UBND tỉnh Thái Nguyên chấp thuận chủ trương đầu tư hay còn gọi là Khu dân cưThăng Long. Đây là dự án được UBND tỉnh Thái Nguyên xác định là đẩy nhanh tốc độ phát triển đô thị, nâng cao chất lượng đời sống cho nhân dân.

Theo Thông báo bán đấu giá tài sản của Sở Tư pháp tỉnh Thái Nguyên ban hành tháng 2/2021, giá khởi đểm đấu giá là từ 9-12 triệu đồng một mét vuông. Giá này gần tương đương với giá nhà ở trên địa bàn phường Túc Duyên. 

Tuy nhiên, khi đến thực địa, khu nhà ở Thăng Long rộng gần 20 ha trên bản vẽ, có tổng mức đầu tư gần 400 tỷ đồng, chỉ là một cánh đồng "thẳng cánh cò bay". Hạ tầng kỹ thuật tối thiểu chưa được đầu tư. Mặc dù người dân vẫn hàng ngày canh tác trên những thửa ruộng này nhưng trên giấy tờ của cơ quan quản lý nhà nước thì cánh đồng lúa đã được chuyển đổi thành đất ở, phân thành từng lô, bán đấu giá và đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

Hàng trăm lô đất đấu giá, nhìn ngoài thực tế vẫn là đất nông nghiệp. Rất khó để người mua biết chính xác mảnh đất mình bỏ tiền mua nằm ở vị trí nào trên cánh đồng, chứ không nói đến việc khi nào dự án được hoàn thành, mốc giới được bàn giao.

Mù mờ là thế, nhưng giao dịch bất động sản tại khu nhà ở Thăng Long vẫn sôi động. Bà Nguyễn Thị A, tổ dân phố số 14, phường Túc Duyên cho biết: "Hàng ngày ra chăm lúa, nhìn cảnh mua bán trao đổi đất lúa mà người dân nghèo chúng tôi có nằm mơ cũng không với tay tới được. Họ rao bán ngay tại đám ruộng mà tôi đang cấy này có giá từ 20-30 triệu đồng một mét vuông".

Chủ trương, chính sách của tỉnh Thái Nguyên về chỉnh trang, phát triển đô thị là đúng đắn, nhưng việc những dự án chưa làm hạ tầng đã bán đấu giá, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, rồi bị đưa vào giao dịch trên thị trường, bị thổi giá từ khi chưa rõ hình hài sẽ tạo tiền lệ xấu. Thay vì bộ mặt văn minh, hiện đại như trên bản vẽ, những gì mà người dân phường Túc Duyên nhìn vào dự án lúc này chỉ là sự nhếch nhác, nham nhở. 

Bong bóng bất động sản vô hình chung sẽ xuất hiện từ việc phân lô bán đất nền trên giấy. Người có nhu cầu thực sự không thể kham nổi giá đất leo thang từng ngày. Ngay cả khi đủ tài chính, họ cũng rơi vào mớ bòng bong về tính khả thi của dự án. Bởi với ngần ấy tiền, nhà đầu tư hoàn toàn có thể hướng đến những lựa chọn an toàn hơn từ những căn nhà hiện hữu, thay vì nơm nớp lo sợ chuyện dự án bị kéo dài.