Dự án CT6 Kiến Hưng (quận Hà Đông, Hà Nội), nơi hàng trăm cư dân đang gặp khó khăn do chưa được cấp sổ đỏ, trong khi sai phạm của chủ đầu tư vẫn chờ giải quyết. Ảnh: Vietnambiz.
Người mua nhà rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan
Gần 500 hộ gia đình tại tòa CT6 Kiến Hưng (quận Hà Đông, Hà Nội) đang rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan khi căn hộ họ mua từ nhiều năm trước đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ.
Theo kết quả điều tra, Công ty Bemes do ông Lê Thanh Thản làm Tổng Giám đốc là chủ đầu tư của dự án này. Ngay từ năm 2011, ông Thản đã đưa ra những thông tin quảng bá về tính pháp lý, về thiết kế đúng chuẩn quy hoạch, về giá bán căn hộ đã bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất. Chính những cam kết này đã khiến 488 khách hàng quyết định xuống tiền mua nhà tại CT6 Kiến Hưng.
Tuy nhiên, điều tra của cơ quan chức năng cho thấy, thực tế dự án đã vi phạm nghiêm trọng quy hoạch 1/500 được phê duyệt, từ việc tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất, sai phạm về quy hoạch xây dựng, đến việc xây vượt số tầng và tăng số lượng căn hộ ngoài hồ sơ thiết kế ban đầu.
Ông Lê Thanh Thản có mặt tại tòa trong phiên xét xử sơ thẩm vụ án "Lừa dối khách hàng" liên quan đến dự án CT6 Kiến Hưng, nơi tòa quyết định trả hồ sơ để điều tra bổ sung. Ảnh: An ninh Thủ đô.
Đáng nói, từ năm 2013, chủ đầu tư đã bàn giao nhà để cư dân vào sinh sống, nhưng chính những căn hộ này lại không đủ điều kiện cấp sổ đỏ do được xây dựng trái phép. Điều đó đồng nghĩa với việc người dân dù đã bỏ ra số tiền lớn để sở hữu căn hộ nhưng không có quyền lợi pháp lý đối với tài sản của mình. Bên cạnh đó, cơ quan điều tra xác định chủ đầu tư đã thu về tổng cộng 481 tỷ đồng từ việc bán các căn hộ này mà không có sự công nhận của Nhà nước về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản.
Sai phạm tại dự án CT6 Kiến Hưng đã kéo dài trong nhiều năm, nhưng các cơ quan quản lý địa phương lại không kịp thời phát hiện và ngăn chặn. Theo kết quả điều tra, nhiều cá nhân từng giữ chức vụ quan trọng tại UBND phường Kiến Hưng và Thanh tra xây dựng quận Hà Đông đã bị khởi tố do thiếu trách nhiệm trong quản lý, dẫn đến hậu quả nghiêm trọng.
Trong đó, những người từng giữ chức vụ Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND phường Kiến Hưng, cùng các cán bộ Thanh tra xây dựng quận Hà Đông, đã không tiến hành thanh tra, kiểm tra đúng thời điểm, tạo điều kiện cho những vi phạm nghiêm trọng diễn ra.
Giá nhà giảm, ai sẽ bù đắp thiệt hại cho cư dân?
Tháng 8/2023, vụ án được đưa ra xét xử sơ thẩm, nhưng Tòa án Nhân dân TP Hà Nội quyết định trả hồ sơ để điều tra bổ sung, trong đó có yêu cầu định giá từng căn hộ tại dự án CT6 Kiến Hưng. Sau thời gian dài chờ đợi, Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự TP Hà Nội đã hoàn tất việc định giá và ban hành kết luận đối với 488 căn hộ tại dự án này. Tuy nhiên, điều đáng nói là mức giá định giá lại thấp hơn rất nhiều so với số tiền mà cư dân đã bỏ ra để mua nhà.
Theo kết quả định giá, giá trị cao nhất của một căn hộ tại tòa CT6C là 1,67 tỷ đồng, trong khi căn hộ thấp nhất chỉ có giá 429 triệu đồng. Tại tòa CT6B, mức giá dao động từ 429 triệu đến 1,05 tỷ đồng, còn tại tòa CT6A, mức giá dao động từ 391 triệu đến 1,03 tỷ đồng. Nhà thấp tầng tại khu dự án có giá từ 5,9 tỷ đến 7,3 tỷ đồng. Những con số này khiến người mua nhà không khỏi lo lắng, bởi giá trị căn hộ ở thời điểm định giá (tháng 9/2023) lại thấp hơn cả số tiền họ đã thanh toán trong giai đoạn từ năm 2011 đến 2013.
Bên cạnh sự chênh lệch giữa giá định giá và số tiền cư dân đã bỏ ra mua nhà, nhiều vấn đề liên quan đến quá trình định giá cũng đang khiến người mua nhà tại CT6 Kiến Hưng hoang mang. Theo Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự TP Hà Nội, việc định giá căn hộ và nhà liền kề tại dự án này được thực hiện dựa trên kết quả thẩm định giá của đơn vị tư vấn độc lập. Đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm về tính trung thực và chính xác đối với các tài sản được khảo sát cũng như kết quả thẩm định giá theo quy định của Luật Giá, Bộ luật Tố tụng hình sự và các quy định pháp luật liên quan.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, một số hạn chế đã xuất hiện. Các nội dung hạn chế này tương đồng với những điểm yếu thường thấy trong chứng thư định giá, bao gồm năng lực của đơn vị tư vấn và những khó khăn trong việc khảo sát, so sánh tài sản.
Đặc biệt, tài sản được định giá là những căn hộ và nhà liền kề chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, giá trị tài sản được xác định dựa trên giả định rằng các căn hộ này có tình trạng pháp lý tương tự như những tài sản đã được cấp giấy chứng nhận. Đối với căn hộ chung cư, việc định giá dựa trên mức độ hoàn thiện nội thất phổ biến, trong khi với nhà liền kề, giá trị được xác định dựa trên thông tin đề nghị, cung cấp từ cơ quan điều tra.
Hàng trăm khách hàng dự án CT6 Kiến Hưng tham gia tố tụng, mong muốn được bảo đảm quyền lợi, cấp sổ đỏ và giải quyết những sai phạm của chủ đầu tư. Ảnh: An ninh Thủ đô.
Nhiều cư dân không đồng tình với mức giá được xác định và cho rằng, vào thời điểm từ năm 2011 đến 2013, với mức giá từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng, họ có thể mua được một căn hộ hợp pháp tại các khu vực khác. Nhưng với kết quả định giá hiện nay, nếu phải nhận lại số tiền như vậy, họ sẽ không thể tìm được một căn hộ tương đương để ổn định cuộc sống.
Sau quá trình điều tra bổ sung, vụ án đã được phục hồi và tiếp tục điều tra theo quyết định của Công an TP Hà Nội. Bên cạnh đó, vụ án này cũng nằm trong danh sách 37 vụ án cần được xử lý dứt điểm trong quý 2/2024 theo yêu cầu của Thường trực Ban Chỉ đạo Thành ủy về phòng, chống tham nhũng, tiêu cực TP Hà Nội.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, câu hỏi lớn nhất của hàng trăm hộ dân CT6 Kiến Hưng vẫn chưa được giải đáp: Khi nào họ mới được trả lại quyền lợi chính đáng? Việc khắc phục hậu quả cho cư dân, cấp sổ đỏ hay bồi thường thiệt hại vẫn chưa có phương án rõ ràng. Việc xử lý sai phạm của chủ đầu tư và các cá nhân liên quan là cần thiết, nhưng quan trọng hơn, cần có giải pháp rõ ràng và kịp thời để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, những người đã bỏ tiền để sở hữu một chốn an cư nhưng lại rơi vào tình cảnh pháp lý bấp bênh.
