Nhà tập thể xuống cấp.
Sống trong căn chung cư đã xuống cấp, bị xếp vào một trong những công trình có mức độ nguy hiểm nhưng gia đình ông La Triệu Côn vẫn bám trụ tại khu tập thể Ngọc Khánh (quận Ba Đình).
Ông Côn giải thích: "Gia đình tôi vẫn chưa chuyển đi là do chưa đạt được thoả thuận với chủ đầu tư. Ngoài ra, nhà tôi sống ở đây đã lâu, gần trường học của nên tiện đưa đón con cháu. Giờ chuyển sang khu tạm cư tận Cầu Giấy quá xa".
Cũng theo ông Côn, chủ đầu tư cải tạo có hứa khi nào xong sẽ được ưu tiên mua một căn ngay tại vị trí cũ, tuy nhiên đơn vị này cũng không hứa chắc chắn là khi nào mới xong. Chính vì lý do đó nên gia đình ông Côn và nhiều hộ khác vẫn chưa di dời dù khu chung cư ông sống đang xuống cấp hàng ngày.
Cũng là hàng xóm cùng khu với ông Côn, bà Tâm cho biết, các hộ còn ở lại đây chủ yếu là do những người không có tiền, khó khăn về kinh tế và một phần muốn định cư tại chỗ nên chưa đàm phán được với chủ đầu tư.
Sự không đồng thuận của người dân khiến không ít cơ quan chính quyền phải ra sức xử lý, nhưng càng gỡ càng rối. Nhiều nơi còn thừa nhận có trường hợp như đi vào "ngõ cụt". Để tất cả 100% người dân đồng thuận là rất khó và mất nhiều thời gian. Thống kê thời điểm cuối 2017 cho thất, trong hơn 10 năm, Hà Nội mới chỉ thực hiện cải tạo được 14/1.500 nhà chung cư cũ, đạt chưa đầy 1%.
Ông Nguyễn Ngọc Chiến - Phó Chủ tịch phường Giảng Võ, quận Ba Đình - cũng cho biết: "Trên địa bàn phường còn 18 hộ dân sống ở đơn nguyên 3 C8, hiện nay đã có một hộ đồng ý nhận tiền và chuyển đi, còn một số hộ chưa đi, dù chuẩn bị đến mùa mưa bão rất nguy hiểm, phường đã liên tục ra thông báo cho các hộ dân để vận động mọi người di chuyển nhưng chưa có kết quả. Nguyên nhân khiến mọi người chưa chịu chuyển đi thì rất nhiều nhưng đại đa số liên quan đến việc quyền lợi tái định cư".
Việc thoả thuận đền bù là một trong những vướng mắc lớn nhất của doanh nghiệp khi tham gia cải tạo, xây mới nhà tập thể cũ.
Thực tế, việc đền bù được UBND TP Hà Nội quy định rất rõ, cụ thể, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K = 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ).
Tuy nhiên, do việc thỏa thuận hệ số đền bù được giao phó cho doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với người dân, nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.
Nhà tập thể xuống cấp.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam phân tích, điều bất hợp lý là người dân không mất tiền xây dựng nhưng lại đòi đền bù gấp đôi, gấp 1,5 lần mới đồng ý. Ngoài ra, trong hệ số đền bù, có những căn hộ quá bé, chỉ có 12m2, 15m2, nếu có đền bù lên hệ số 2 thì vẫn chưa đủ theo quy định diện tích tối thiểu chung cư là 40m2.
Hay khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa) được xây dựng từ những năm 1960, khu nhà ở này đã có tuổi thọ 58 năm, người dân sống ở khu nhà này rất nguy hiểm, có thể sập bất kỳ lúc nào.
Tuy nhiên, người dân thường cho rằng cải tạo chung cư cũ là việc của Nhà nước chứ không phải việc của dân. Thế nên, khi cải tạo, người dân thường đòi hệ số đền bù gấp 2 - 2,5, thậm chí 5 lần, mà cơ chế về vấn đề này lại chưa có.
Ngoài hệ số đền bù cho người dân, vấn đề giới hạn chiều cao cũng khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay không khác gì “húc đầu vào đá”. Mặc dù các dự án cải tạo chung cư cũ, chủ đầu tư không phải trả tiền thuê đất, nhưng với diện tích phải đền bù căn hộ cho dân từ 1,8 đến 2,4 lần, chi phí thuê nhà cho người dân trong quá trình cải tạo, đặc biệt là thành phố lại giới hạn chiều cao, thì không thể làm được.
Việc đầu tư phải đảm bảo chỉ tiêu quy hoạch phát triển hạ tầng, không gây ách tắc, quá tải, nhưng với doanh nghiệp, họ chỉ thực hiện nếu thu được lãi 10% nên sẽ có sự chênh lệch giữa quy hoạch mà chủ đầu tư muốn và quy hoạch được duyệt.
Đặc thù của Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển, hạn chế chiều cao theo quy hoạch đã được Thủ tướng phê duyệt. Vì vậy, các nhà đầu tư không thể tìm được cách thu hồi vốn khi gặp phải rào cản này.
Ông Hiệp đề xuất, thành phố không nên để doanh nghiệp tự thoả thuận với các hộ dân mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm các hộ phải trả theo giá thành xây dựng.
Ông Đỗ Viết Chiến - nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị đề xuất, thành phố và các nhà đầu tư phải có phương án giải phóng mặt bằng một cách phù hợp. Có thể mua lại toàn bộ các khu tập thể theo giá thỏa thuận hợp lý với người dân, người dân nhận tiền một lần, cũng có thể thỏa thuận hoán đổi căn hộ…
Còn đối với các khu tập thể đã xuống cấp nghiêm trọng, có thể đổ sập bất cứ lúc nào hoặc gây nguy hiểm cho người dân khi sinh sống, thì thành phố phải kiên quyết di dời.
Ông Chiến cho rằng, Nhà nước từng bán quỹ nhà theo Nghị định 61 và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì bây giờ để cải tạo lại các chung cư cũ xuống cấp, Nhà nước cũng phải mua lại chính căn nhà đó theo giá phù hợp. Sau khi mua lại toàn bộ các căn hộ này, Nhà nước sẽ có quỹ đất sạch và đấu giá mời gọi nhà đầu tư.
“Nếu nguyên tắc vừa thu hồi được vốn, vừa sinh lời thì chắc chắn sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên thì phải đấu giá", ông Chiến nói.
Ngoài vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, ông Chiến cho biết, lợi ích của nhà đầu tư cũng phải được tính đến.
Do vậy, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư, Nhà nước cần có cơ chế rõ ràng. Ví dụ, có thể áp dụng hình thức BT (Xây dựng - chuyển giao dự án) tại chỗ hay BT theo quy hoạch? Khi đã lập quy hoạch, cần công khai hóa để các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia.
"Chính vì vậy, đối với những khu vực bị hạn chế số tầng, thành phố có thể dùng đất đối ứng cho doanh nghiệp đầu tư. Với những khu chung cư cũ không bị vướng quy hoạch, chúng ta có thể cấp phép bình thường, cho xây cao, hiện đại hẳn lên", ông Chiến nói.
