Thực tế, nhiều dự án nhà ở thương mại giá thấp do thủ tục đầu tư bị kéo dài, GPMB vướng, thủ tục hành chính phức tạp, nhiều địa phương không tích cực nên từ nhà ở giá rẻ, sau hoàn thành lại thành nhà giá cao. Do đó, để giải quyết câu chuyện này cần có giải pháp đồng bộ.
Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nói rằng, Bộ này đang nghiên cứu, hoàn thiện trình Chính phủ ban hành Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại (NƠTM) giá thấp, căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2.
Để khuyến khích được xây dựng loại hình nhà ở này, Bộ Xây dựng đã dự kiến có một số giải pháp như bố trí tỷ lệ quỹ đất tối thiểu 30% tổng diện tích đất trong dự án.
Được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án. Được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng. Được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở…
Phân tích về loại hình NƠTM giá thấp, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, luật chưa có nên khi nghiên cứu báo cáo Chính phủ, Bộ phải đảm bảo rằng không thể trái luật và phải đúng thẩm quyền của Chính phủ mới đưa vào.
Mới đây nhất, Nghị quyết được ký ngày 28/5/2020 cũng làm rõ một bước trong đó nhấn mạnh nội dung khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhưng trong khuôn khổ pháp luật.
Theo đó, về đất đai, tuân thủ theo pháp luật, khi quy hoạch thì phải dành quỹ đất cho loại hình sản phẩm này. Về vốn, cho phép vay với lãi suất ưu đãi hơn, cân đối hợp lý giữa thương mại và nhà ở xã hội, có thể quy định ở mức 7-8%.
Về trình tự thủ tục đầu tư, cần xem xét chỉ định thầu để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
Đối với công tác GPMB, nếu là dự án nhà ở thương mại do chủ đầu tư chi trả nhưng với NƠTM giá thấp này nên để Nhà nước đứng ra chi trả chi phí GPMB.
“Đối với NƠXH khống chế lợi nhuận 10%, nhưng NƠTM giá thấp, không quy định lợi nhuận nhưng phải đảm bảo chất lượng, không nên khống chế lãi định mức, Nhà nước chỉ ưu đãi tạo quỹ đất, vốn ưu đãi và tạo thuận lợi hơn về trình tự thủ tục đầu tư”, ông Phấn cho biết thêm.
Đánh giá về loại hình nhà ở này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nhìn nhận, NƠTM giá thấp là dòng sản phẩm khá phù hợp nhu cầu đại bộ phận người dân, đa số thu nhập bằng đồng lương không có thu nhập ngoài khác. Đề xuất của cơ quan quản lý định hướng tạo ra sản phẩm là tích cực nhưng để thực hiện không phải dễ.
Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện, nhiều dự án do thủ tục đầu tư bị kéo dài, GPMB vướng, thủ tục hành chính phức tạp, nhiều địa phương không tích cực nên ban đầu làm nhà ở giá rẻ từ 17-18 triệu đồng/m2, sau hoàn thành tính thực tế lên đến hơn 30 triệu đồng/m2 mới hòa vốn.
Bản thân các doanh nghiệp cũng không mặn mà đầu tư vào loại hình này. Theo ông Đính, để thực hiện dự án, cần phụ thuộc nhiều yếu tố như chi phí ban đầu, đất, giải phóng mặt bằng đền bù, thuế sử dụng đất… Đây là những yếu tố quan trọng cấu thành lớn nhất cho giá nhà ở.
Nếu tìm ở vị trí đắc địa là không thể, do đó phải tìm vị trị khác, thích hợp làm dự án. Mà để làm được như vậy còn phải được ủng hộ, vào cuộc của chính quyền cũng như các thủ tục tín dụng ngân hàng thì mới đảm bảo được.
“Doanh nghiệp có năng lực đáp ứng cũng không nhiều, nên họ sẽ né tránh không muốn tham gia vào dự án có mức giá “đánh đố” tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguy cơ”, ông Đính cho hay.
Ông Đính cho rằng, phân khúc nhà ở giá thấp chỉ khả thi khi chính quyền địa phương cùng doanh nghiệp phải là một ê - kíp hợp tác rất chặt chẽ.
Đồng thời, phải tính đến chính quyền có vai trò trong quy hoạch đồng bộ, kế hoạch đầu tư đồng bộ nghĩa là luôn có hạ tầng đi trước điều kiện tiên quyết để tạo ra các khu dân cư sinh hoạt. Nói cách khác, phải tạo ra chất lượng sống, điều kiện sống rồi mới đến nhà để sống thì mới thành công.
“Nếu đầu tư xa trung tâm mà không có hạ tầng, không kết nối giao thông thì cũng không hiệu quả”, ông Đính nhấn mạnh.
Còn theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, cho rằng để hiện thực hóa nghị quyết đến thực tế cuộc sống, còn có một số nút thắt cần được giải quyết một cách triệt để.
Thứ nhất, đó là vấn đề về quỹ đất. Quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đang là bán toán khó cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Thứ hai, là những tồn tại trong vấn đề pháp lý, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ chương, nghị quyết của Bộ Xây dựng, tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan, cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án.
Thứ ba là biên độ lợi nhuận của các doanh nghiệp thực hiện dự án, nhu cầu và sức mua tuy lớn, nhưng biên độ lợi nhuận lại rất mỏng. Điều đó giải thích cho việc trong thời gian vừa qua, rổ hàng của phân khúc này không nhiều, phải chăng có khúc mắc mà các nhà đầu tư không có mặn mà gì với thị trường này?
Và cuối cùng có thể kể đến chất lượng của bản than sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy không thể so sánh với các phân khúc trung và cao cấp hơn, nhưng vẫn phải đảm bảo được những tiêu chuẩn cơ bản trong hệ thống Tiêu chuẩn Việt Nam, về chất lượng an toàn xây dựng, cơ sở hạ tầng đi kèm như điện-đường-trường-trạm, hệ thống cảnh quan, hệ thông hạ tầng giao thông.
Vấn đề này đặt ra nhiều nỗ lực của các cơ quan ban ngành địa phương và Nhà nước, từ Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Kế hoạch, Bộ Tài chính…
