Đổi mới quy định đất đai: Thêm cơ hội phát triển cho đơn vị sự nghiệp công lập

Ngày 18/1/2024, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi với 16 Chương, 260 Điều quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

Tại Luật Đất đai năm 2024 này cũng sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của 10 Luật và 1 Nghị quyết của Quốc hội, gồm: Luật Quy hoạch, Luật Thủy sản, Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Luật Thi hành án dân sự, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13, Luật Lâm nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đường sắt và Nghị quyết số 132/2020/QH14 ngày 17/11/2020 của Quốc hội thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.

Luật Đất đai năm 2024 có rất nhiều điểm mới, trong đó có thể kể đến các nhóm chế định mới như:

(i) đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được lập tại 3 cấp quốc gia, tỉnh, huyện trong đó phân cấp cho địa phương xác định các chỉ tiêu quy hoạch để địa phương chủ động phát triển kinh tế-xã hội;

(ii) quy định rõ các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội từ Điều 78 đến Điều 82 với hơn 30 trường hợp thuộc 3 nhóm dự án: công trình công cộng, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp và một số trường hợp khác nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; trình tự, thủ tục thu hồi đất có nhiều điểm mới đảm bảo dân chủ, khách quan; các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đảm bảo nguyên tắc người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất;

(iii) thực hiện phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý theo hướng nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương và trách nhiệm kiểm tra, giám sát, kiểm soát chặt chẽ của Trung ương; trong đó phân cấp cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất; quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác;

(iv) đổi mới trong quản lý và sử dụng đất nông nghiệp khi cho phép người sử dụng đất được tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu;

(v) đảm bảo đất cho đồng bào dân tộc thiểu số trong đó quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất, đảm bảo quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số;

(vi) quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội, các chế định quản lý, sử dụng đất mới được sửa đổi, bổ sung...

Và một trong những thay đổi quan trọng và có ý nghĩa tại Luật Đất đai sửa đổi lần này là việc sửa đổi quyền sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập.

Một là Luật Đất đai sửa đổi chính thức ghi nhận quyền cho đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó (khoản 3 Điều 30). Đây là nội dung mới, một quyền quan trọng đối với đơn vị sự nghiệp công lập mà pháp luật đất đai hiện hành chưa quy định. Theo quy định này, trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ, có quyền chuyển một phần diện tích đất được giao không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Hai là, đối với phần diện tích chuyển sang thuê đất nêu trên, đơn vị sự nghiệp công lập không có quyền bán, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (khoản 2 Điều 34). Quy định này thoạt nhìn không thấy có sự khác biệt nhiều so với quy định tại Điều 173 Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, tại Điều 34 Luật Đất đai năm 2024 đã có quy định cụ thể cho việc khai thác, sử dụng quỹ đất đã được Nhà nước cho thuê đất kết hợp vào mục đích khác như sau:

- Đối với đất đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thì được phép chủ động khai thác, sử dụng kết hợp đa mục đích theo phương án được cơ quan chủ quản phê duyệt phù hợp với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; trường hợp có đầu tư xây dựng công trình trên đất phải phù hợp với pháp luật về xây dựng. Việc khai thác, sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải được hạch toán theo quy định của pháp luật;

- Đối với đất do đơn vị sự nghiệp công lập đang sử dụng mà có nhu cầu cho thuê, liên doanh, liên kết với tổ chức kinh tế thì phải có đề án sử dụng tài sản công vào mục đích cho thuê, liên doanh, liên kết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Căn cứ quy định trên, đơn vị sự nghiệp công lập sẽ chủ động hơn trong việc khai thác, sử dụng đất đai kết hợp đa mục đích theo phương án được cơ quan chủ quản phê duyệt; cho thuê, liên doanh, liên kết với tổ chức kinh tế theo đề án sử dụng tài sản được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Và Điều 218 Luật Đất đai sửa đổi về sử dụng đất kết hợp đa mục đích đã cho phép đất xây dựng công trình sự nghiệp (gồm đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác) được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ và đất này phải chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Quy định trên đã khắc phục được hạn chế trong sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hiện nay. Bởi theo quy định hiện hành tại khoản 1 Điều 58 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công thì Đơn vị sự nghiệp công lập được sử dụng tài sản công để liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước trong trường hợp tài sản được giao, được đầu tư xây dựng, mua sắm để thực hiện nhiệm vụ nhà nước giao nhưng chưa sử dụng hết công suất…, và tài sản là quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, tại Luật Đất đai năm 2013 (khoản 2 Điều 173) lại quy định Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (trong đó có đơn vị sự nghiệp công lập) không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

Do đó, thời gian vừa qua các đơn vị sự nghiệp công lập nói chung và đơn vị sự nghiệp công lập của ngành nông nghiệp nói riêng chưa phát huy được tiềm năng, tài sản có giá trị lớn nhất là đất đai để liên doanh, liên kết, khai thác, sử dụng kết hợp đa mục đích, do đó chưa khuyến khích các tổ chức này nghiên cứu, phát triển khoa học, đổi mới sáng tạo và chuyển giao công nghệ.

Như vậy, việc mở rộng quyền sử dụng đất này sẽ giúp cho các đơn vị sự nghiệp công lập ngành nông nghiệp nhất là 11 Viện nghiên cứu trực thuộc Bộ NN-PTNT đang quản lý sử dụng khoảng 14.705 ha đất có thêm cơ hội chủ động khai thác, liên doanh, liên kết, sản xuất kinh doanh với các chủ thể khác, tạo môi trường thuận lợi cho các nhà khoa học nông nghiệp đóng góp, cống hiến để phát triển ngành nông nghiệp ngày càng lớn mạnh hơn.

Ba là đối với đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp (Điều 202) thì có các quyền được mở rộng hơn như:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật và các quyền và nghĩa vụ chung khác (Điều 33 Luật Đất đai năm 2024).

Ngoài ra, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Đổi mới quy định pháp luật đất đai nhất là việc ghi nhận quyền khai thác, sử dụng đất đai kết hợp đa mục đích, việc cho thuê, liên doanh, liên kết với tổ chức kinh tế sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng, mở thêm cơ hội phát triển cho các đơn vị sự nghiệp công hiện nay. Điều này chỉ được triển khai trên thực tế khi các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi được các cơ quan, bộ, ngành chủ quản sớm trình ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền.