Chung cư thương mại giá rẻ.
Đỏ mắt tìm căn hộ 1 tỷ đồng
Thời kỳ bất động sản suy thoái 2010 - 2012, phân khúc nhà ở giá rẻ trở thành phao “cứu sinh” cho nhiều chủ đầu tư. Hàng loạt các dự án chung cư có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng xuất hiện trên thị trường.
Có thể kể đến như dự án chung cư Đại Thanh (Thanh Trì, Hà Nội) có mức giá từ 600 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng. Chung cư Kim Văn Kim Lũ (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng, hay chung cư HH1, HH2 Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng có mức giá từ 800 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng.
Tuy nhiên, đó là câu chuyện của thị trường cách đây 7- 8 năm. Còn hiện tại, để tìm được chung cư có mức giá 1 tỷ đồng là quá khó khăn.
Anh Trần Quang, một khách mua nhà tại Hà Nội cho biết, hai vợ chồng anh có 1 khoản tiền tiết kiệm tầm 1,2 tỷ đồng. Nhưng tìm mua nhà nhiều tháng nay vẫn không có lựa chọn nào.
“Các dự án nhà giá rẻ hiện nay cũng đều từ 1,5 tỷ đồng trở lên mới có thể mua được. Với số tiền 1,2 tỷ đồng mà vợ chồng tôi có thì chỉ có thể mua nhà bằng hình thức vay ngân hàng”, anh Quang cho hay.
Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, năm 2019, nguồn cung căn hộ chung cư phân khúc bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 là 4.895 căn, giao dịch 3.546 căn. Nguồn cung căn hộ trung cấp từ 25-35 triệu đồng/m2 lần lượt là 14.528 căn và 9.579 căn.
Tại TP.HCM, giao dịch và nguồn cung căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 là 490 căn và 618 căn; phân khúc 25-35 triệu đồng/m2 là 16.024 căn và 18.580 căn. Từ quý II/2019 không còn căn hộ giá thấp bởi sự tăng giá. Giá căn hộ trung cấp tăng 3-5% qua các quý.
Thống kê của CBRE cho thấy, trong năm 2019, phân khúc bình dân chỉ có một dự án mới, chiếm 2% tổng nguồn cung.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội, cũng cho rằng thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội năm 2019 theo khảo sát chủ yếu là căn hộ trung cấp. Căn hộ bình dân được các chủ đầu tư chỉ phát triển ở ngoại thành, khiến cho việc sở hữu nhà của những người làm việc trong trung tâm khó khăn.
Vì sao doanh nghiệp không mặn mà làm nhà giá rẻ?
Nhận định về thị trường bất động sản thời gian vừa qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, tại thời điểm này, nhiều nhà đầu tư và khách hàng đang “méo mặt” vì chung cư phân khúc trung - cao cấp. Trước đó mua với giá từ 38 – 45 triệu đồng/m2, nay bán lại chắc chắn lỗ.
Hồi quý IV/2019, ông Đính cũng nhìn nhận phân khúc bình dân gần như “biến mất” trên thị trường BĐS, vì không có nguồn cung nào ra hàng, chỉ còn một vài dự án đang mở bán sẵn từ các quý trước.
Chung cư thương mại giá rẻ.
Về nhu cầu nhà ở, theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, phân khúc chung cư bình dân lúc nào cũng khan hàng, đắt khách, nhu cầu người dân lúc nào cũng cần. Do đó, đây là phân khúc khuyến khích các nhà phát triển BĐS đầu tư xây dựng.
“Doanh nghiệp phát triển BĐS nên chú trọng nhiều hơn đến phân khúc nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội. Đây là phân khúc luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhu cầu của khách hàng và chắc chắn luôn có tỷ lệ hấp thụ cao, cho dù hậu quả của dịch bệnh làm cho tình hình kinh tế suy giảm”, ông Đính nhấn mạnh.
Một chủ đầu tư BĐS lớn lý giải sự thiếu vắng phân khúc nhà ở bình dân và giá BĐS không có dấu hiệu giảm, mặc dù trong tâm dịch. Theo đó, có 4 yếu tố cấu thành nên giá của một sản phẩm bán ra thị trường, nhưng 4 yếu tố này hầu như không giảm, thậm chí còn tăng, nên giá BĐS không thể nào giảm, cũng đồng nghĩa với việc khó có nhà ở bình dân và giá rẻ.
Thứ nhất là quỹ đất, hiện quỹ đất ở trung tâm hay ngoài trung tâm đã rất khan hiếm, không còn dồi dào như trước. Việc doanh nghiệp sở hữu được quỹ đất để phát triển dự án là điều không còn dễ dàng. Chính vì sự khan hiếm nên giá thành chắc chắn sẽ tăng.
Thứ hai là chi phí xây dựng, so với 3 - 4 năm trước, mọi chi phí về nhân công, vật liệu xây dựng… để làm nên một dự án đều tăng. Điều này có nghĩa là giá thành bán ra không thể giảm được.
Thứ ba là chi phí tài chính, chi phí này cho một dự án hiện nay rất cao. Thủ tục pháp lý ngày càng chậm trễ, nghĩa là doanh nghiệp mất nhiều thời hơn gian để hoàn thành dự án. Khi kéo dài như vậy, chi phí đi vay và chi phí tài chính của đất tăng lên, cộng vào giá thành bán ra thì rất khó để BĐS có thể giảm giá sâu được.
Cuối cùng là lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư. Đây là yếu tố chủ quan, có thể cân chỉnh được ở mỗi chủ đầu tư/nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi mà 3 yếu tố cấu thành nên giá sản phẩm đều tăng, chỉ có một yếu tố này linh động được thì cũng rất khó để thúc đẩy cho giá BĐS đi xuống.
