Vì vậy, trong thời gian chờ đợi sửa đổi cần ban hành một văn bản dưới luật để tháo gỡ cho thị trường bất động sản đang bị ách tắc.
Mới đây, Chính phủ đã hoãn đưa Luật Đất đai sửa đổi ra khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020 của Quốc hội để nghiên cứu, sửa đổi sau Đại hội Đảng XIII.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, điều cần làm lúc này là ra các văn bản dưới luật để “lấp lỗ hổng” tạm thời.
Lỗ hổng tham nhũng đất đai
Đánh giá về sự thiếu nhất quán giữa Luật Đất đai 2013 với một số luật khác, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT từng chỉ ra 11 điểm xung đột của Luật Đất đai hiện hành với các luật khác, nếu không sửa ngay, thì sẽ gây hậu quả không nhỏ.
Một trong những điểm đáng chú ý là Luật Đất đai không có cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà chỉ có đấu giá đất. Do đó, theo ông Võ, đối với những dự án đầu tư công có sử dụng đất thì phải thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Trong khi đó, Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lại quy định cả đấu thầu, cả đầu tư công lẫn đầu tư tư nhân. Khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì mỗi địa phương thực hiện một khác.
Một điểm khác là, Luật Đất đai 2013 đưa ra chính sách xử lý các “dự án treo”, nếu dự án không đưa đất vào sử dụng trong thời gian 12 tháng hoặc sử dụng đất không đúng tiến độ sau 24 tháng triển khai thì được gia hạn 24 tháng. Sau khi gia hạn mà vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và “tịch thu”.
Điều này có nghĩa là tài sản của nhà đầu tư đã bị quốc hữu hóa. Tuy nhiên, Hiến pháp 2013 khẳng định Nhà nước không quốc hữu hóa tài sản được hình thành hợp pháp của mọi tổ chức, công dân.
Ngoài ra, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã quy định cho người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà ở gắn với đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 không có quy định nào về quyền của cá nhân người nước ngoài được tiếp cận đất ở tại Việt Nam.
Phân tích về một số bất cập của Luật Đất đai 2013, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup, nhìn nhận nguyên tắc của luật là không hồi tố.
Có những dự án cấp phép cho doanh nghiệp hàng chục năm, doanh nghiệp đã làm đúng luật tại thời điểm đó, nhưng khi xử quan chức sai phạm lại dừng tất cả dự án. Có những dự án đã thanh toán tiền đất xong, chủ đầu tư đã lên phương án, thiết kế xây dựng, nay lôi ra đấu giá; có dự án bán xong rồi nay truy thu tiền sử dụng đất, thu hồi dự án…
Nhà nước đã có quyết định sử dụng đất, có quyết định phê duyệt dự án, bây giờ định giá lại là không đúng, bởi giá đất hiện giờ khác xa cách đây mấy năm. Đơn cử như Đà Nẵng, có một số dự án giao cách đây 10 năm thì giá trị đất khác, nay không thể định giá ở thời điểm hiện tại cho dự án đó.
“Phạt thì cứ phạt, phạt hành chính, phạt cách chức, hay phạt như thế nào cũng được, nhưng không thể hồi tố thu tiền như thế được vì đã làm đúng quy trình, doanh nghiệp lấy đâu tiền mà làm, nhưng không thể bắt đấu giá, làm lại được. Đấu giá lại thì như thế nào, giá bây giờ khác, giá 10 năm trước khác”, ông Hưng đặt vấn đề.
Điều đó cho thấy, cần thiết sớm sửa Luật Đất đai để bịt những lỗ hổng, những sai phạm ngay từ đầu, tránh làm thất thoát nguồn lực của Nhà nước cũng như tránh xảy ra xét xử các vụ tham nhũng liên quan đến đất đai.
Tại Hội thảo quốc gia về khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh nhận định, với cơ chế hiện nay, chúng ta đang tạo điều kiện, hợp thức hóa cho tham nhũng đất đai.
Do vậy, theo ông Ánh, cần có một cơ quan độc lập về định giá đất, và hoàn toàn chịu trách nhiệm về giá đất do cơ quan này định giá. Về vấn đề tài chính đất đai, ông Ánh kiến nghị bỏ hoàn toàn thu tiền sử dụng đất, gắn với đó là cho thuê đất.
“Không thể cho thuê 50 năm thu tiền 1 lần. Vì giá đất biến động hằng ngày, hằng giờ. Đặt giả thiết, cơ quan định giá 1 năm điều chỉnh 1 lần cũng đã là quá chậm, nhưng với quy mô như hiện nay thì việc điều chỉnh 1 năm/lần cũng là phù hợp. Tuy nhiên, chúng ta lại cho thuê đất 1 lần tại thời điểm hiện tại, nhưng 50 năm sau mặc định giá đất vẫn như vậy. Chúng ta tự đánh mất tiền của mình thì biết kêu ai bây giờ? Việc này phi thị trường và tôi kiến nghị cần sửa ngay”, ông Ánh đề xuất.
Cần sửa ra tấm ra miếng
PGS.TS Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, về việc Chính phủ đề nghị chưa sửa Luật Đất đai trong năm 2020 là vì sự ảnh hưởng của nó rất lớn đối với doanh nghiệp, người dân và đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư.
Đất đai luôn là vấn đề bức xúc trong thời gian qua, đặc biệt là lợi ích nhóm khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất đầu tư kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chính vì vậy, địa tô chênh lệch tác động đến lợi ích, đời sống của các cá nhân, tổ chức xã hội, đặc biệt là vấn đề đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam.
Mặc dù vừa rồi, Bộ TN-MT có văn bản hướng dẫn cấp quyền sử dụng đất cho condotel, officetel, nhưng văn bản này chưa ở cấp độ cao như Luật, hay nghị định, thông tư. Những văn bản này chưa đáp ứng được kỳ vọng của giới đầu tư kinh doanh cũng như các nhà khoa học.
"Với những mâu thuẫn đang tồn tại, Luật Đất đai phải sửa căn cơ. Đó mới là cội nguồn của vấn đề chứ không phải chỉ sửa theo Nghị định gì đó và sửa vài câu chữ. Cần soạn thảo lại Luật Đất đai, chứ không nên sửa chữa lặt vặt, trong khi lại bỏ qua vấn đề cốt yếu của quản lý đất đai”, Chủ tịch Hội đồng tư vấn Công ty luật Basico nhấn mạnh.
Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, để việc sửa đổi hiệu quả, phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan ban ngành; đặc biệt, khi sửa đổi phải bảo vệ nhà đầu tư để họ tin tưởng, yên tâm đầu tư ở dự án đó.
Còn theo Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng tư vấn Công ty luật Basico, hiện nay, luật của ta đụng đến chỗ nào cũng có vấn đề, bộ ngành nào cũng có những luật riêng, đất đai bám Luật Đất đai, đầu tư bám Luật Đầu tư để xử lý…, việc “tranh cãi” nhau có thể xảy ra cả đời. Vì thế, nếu cứ tiếp tục trì hoãn thì không biết đến bao giờ mới xử lý được những bất cập một cách dứt điểm.
Cũng theo ông Đức, Việt Nam không đi theo quan điểm khi có vấn đề xảy ra, rất bức xúc thì phải sửa luật mà thường theo hướng khi xảy ra một vài điểm sai sót thì dùng luật khác áp đặt. Nếu mâu thuẫn thì cần ban hành văn bản hướng dẫn để giải quyết vấn đề sai sót.
Đơn cử như với câu chuyện cấp sổ đỏ cho condotel, mặc dù đã có văn bản hướng dẫn mới nhất nhưng “vẫn chưa đâu vào đâu”.
“Chốt lại là muốn rõ hơn thì sửa luật. Tuy nhiên, muốn sửa Luật Đất đai thì phải sửa “ra tấm ra miếng” bởi luật này đã sửa đến 4 - 5 lần rồi chứ không phải lần đầu sửa”, ông Đức nhấn mạnh.
