Luật Đất đai năm 2024 được thông qua và có hiệu lực thi hành đã tháo gỡ một số vướng mắc cho các dự án bất động sản đang bị tắc nghẽn thủ tục pháp lý. Nhưng bên cạnh đó, quá trình thi hành luật và các văn bản dưới luật cũng làm phát sinh một số bất cập mới. Chẳng hạn theo quy định chuyển tiếp tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, gia hạn sử dụng đất… (gọi chung là “quyết định trao quyền sử dụng đất”) trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nhưng chưa quyết định giá đất thì cơ quan nhà nước tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo chính sách thu tại từng thời kỳ. Ngoài ra, điểm d khoản 2 Điều 257 Luật mới còn quy định: Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các trường hợp trên.
Nội dung nêu trên được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (“Nghị định 103”) về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, theo đó khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
Có thể thấy rằng quy định của Nghị định 103 gây bất cập và chưa đảm bảo công bằng với người sử dụng đất bởi hoạt động định giá đất bao gồm một chuỗi công việc từ khâu lựa chọn đơn vị tư vấn, lập chứng thư định giá, tổ chức thẩm định, ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để người sử dụng đất nộp và tất cả đều là việc do các cơ quan nhà nước, công chức nhà nước đảm nhiệm theo quy định của pháp luật với kết quả là quyết định hành chính mà người sử dụng đất bắt buộc phải thi hành.
Về nguyên tắc, các doanh nghiệp được Nhà nước trao quyền sử dụng đất không được tham gia vào quá trình định giá đất nên cũng không phải chủ thể chịu ràng buộc trách nhiệm bởi việc chậm trễ trong khâu định giá đất. Đồng thời, pháp luật về đất đai cũng nêu rõ thời điểm xác định giá đất là thời điểm cơ quan nhà nước có quyết định trao quyền sử dụng đất. Như vậy, việc chậm xác định giá đất thuộc trách nhiệm của các cơ quan, công chức nhà nước (một phần xuất phát từ lý do pháp luật về đất đai trước đây không có quy định về thời hạn định giá đất, cụ thể là không quy định việc định giá đất phải hoàn thành trong tối đa bao nhiêu ngày sau khi ra quyết định trao quyền sử dụng đất).
Bởi vậy, việc Nghị định 103 ràng buộc trách nhiệm của người sử dụng đất phải nộp bổ sung một khoản tiền đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất tính bằng mức thu rất cao: 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp (có bản chất tương tự khoản phạt chậm nộp tiền sử dụng đất) là chưa đảm bảo tính công bằng và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp như trong các phát biểu chỉ đạo của lãnh đạo Đảng, Nhà nước thời gian vừa qua.
Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư có đủ kinh phí, nguồn lực và sẵn sàng nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng do không nhận được quyết định giá đất của UBND cấp có thẩm quyền và thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan thuế nên nhà đầu tư không thể nộp tiền để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trường hợp này hoàn toàn không có lỗi của nhà đầu tư. Trái lại, việc cơ quan nhà nước chậm xác định giá đất còn gián tiếp khiến chủ đầu tư không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án, từ đó không thể thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất. Điển hình là việc doanh nghiệp bị chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó không thể đưa đất đai vào giao dịch (gồm thế chấp đất, thế chấp dự án để vay vốn đầu tư; kinh doanh sản phẩm).
Như vậy, chủ đầu tư lẽ ra cần được xác định là chủ thể bị thiệt hại khi cơ quan có thẩm quyền chậm trễ định giá nhất nhưng Nghị định 103 lại yêu cầu chủ đầu tư phải nộp thêm một khoản tiền có bản chất giống như tiền phạt là chưa thực sự hợp lý. Quy định của Nghị định 103 đặc biệt gây bất cập trong 2 trường hợp.
Thứ nhất, những dự án mà doanh nghiệp đã được trao quyền sử dụng đất qua nhiều năm nhưng chưa được định giá đất. Mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp sẽ gây ra gánh nặng tài chính rất lớn với doanh nghiệp, chẳng hạn nếu doanh nghiệp được giao đất từ năm 2015, nay Nhà nước mới định giá đất và thu thêm 5,4%/năm, doanh nghiệp sẽ phải nộp toàn bộ số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cộng thêm 54% của số tiền này.
Thứ hai, những dự án mà doanh nghiệp đã được trao quyền sử dụng đất nhưng chưa được thực hiện hoạt động khai thác, kinh doanh, tức là về bản chất, doanh nghiệp hoàn toàn chưa được hưởng lợi từ việc giao đất “sớm”. Trường hợp này việc buộc chủ đầu tư phải nộp bổ sung số tiền cho thời gian chưa tính tiền sử dụng đất là thiếu hợp lý, thiếu công bằng cho doanh nghiệp.
Từ những phân tích nêu trên, để tránh gây thêm gánh nặng tài chính với doanh nghiệp trong bối cảnh lĩnh vực bất động sản vốn đang gặp nhiều vướng mắc và để đảm bảo công bằng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp thì Chính phủ cần nghiên cứu sửa đổi quy định tại khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP theo hướng sau đây:
Thứ nhất, việc yêu cầu người sử dụng đất phải nộp bổ sung khoản tiền cho thời gian chưa tính tiền sử dụng đất chỉ áp dụng cho dự án mà chủ đầu tư đã được thực hiện hoạt động kinh doanh, tức là đã được hưởng lợi trên thực tế từ việc giao đất “sớm”.
Trường hợp này, Nghị định số 103 cũng cần sửa đổi theo hướng điều chỉnh giảm mức thu bổ sung (hiện quy định bằng 5,4%/năm tính trên số tiền đất phải nộp) để tránh gây ra gánh nặng tài chính với doanh nghiệp.
Thứ hai, với dự án mà người sử dụng đất đã được giao đất “sớm” nhưng chưa thực hiện hoạt động kinh doanh, gồm cả trường hợp chưa được bàn giao đất trên thực địa, thì không áp dụng khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất để tránh doanh nghiệp phải chịu “phạt” cho công việc thuộc chức trách của cơ quan nhà nước.
Trước mắt, trong thời gian chưa kịp sửa đổi Nghị định 103 thì Chính phủ cũng cần có văn bản hướng dẫn các địa phương và các cơ quan thuế áp dụng một biện pháp có tính chất khẩn cấp, tạm thời: chưa thu khoản nộp bổ sung theo khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Việc thu hoặc không thu bổ sung sẽ được xem xét, quyết định sau khi Chính phủ có hướng xử lý quy định của Nghị định 103.
