Khách hàng tham quan một dự án bất động sản
Đặc biệt, do nhu cầu đầu tư, nhiều khách hàng sẽ gia tăng áp lực mua bất động sản điều này sẽ dễ dẫn đến bong bóng, sốt ảo.
Mới đây, hàng loạt các đơn vị nghiên cứu, tư vấn bất động sản (BĐS) có báo cáo thị trường BĐS quý III/2020. Trái ngược với những tín hiệu lạc quan về triển vọng kinh tế vĩ mô thì thị trường BĐS được dự báo đối mặt với đầy rủi ro.
Giá nhà đất vẫn tăng cao
Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE TP. HCM, trong quý III/2020, tại TP. HCM lượng căn hộ chào bán mới được cải thiện so với quý trước, nhưng nhìn chung tổng lượng căn chào bán trong 9 tháng vẫn thấp hơn 57% so với cùng kỳ năm ngoái.
Giá bán tại các phân khúc phần lớn giữ ổn định so với quý trước, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn 5% so với cùng kỳ năm trước.
Theo quan sát của CBRE, nguồn cung sụt giảm tại TP.HCM một phần đến từ việc chậm cấp phép dẫn đến số lượng các dự án mới trên thị trường sụt giảm. Bên cạnh đó, do tác động của dịch bệnh Covid-19 khiến các biện pháp phòng ngừa làm gián đoạn hoạt động bán hàng.
Còn tại thị trường Hà Nội, đại diện CBRE cho hay, do không có nhiều nguồn cung mở bán mới, giá bán thứ cấp cho biệt thự và liền kề tăng lần lượt ở mức 2,0% và 7,2% so với năm trước.
Thị trường căn hộ chung cư theo ghi nhận của CBRE lại giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái, do tỷ trọng các dự án bình dân mở bán mới cao hơn.
Với tình hình này, dự kiến nguồn cung tại TP. HCM sẽ được cải thiện dần trong quý IV/2020. Đồng thời khẳng định, giá BĐS tại Việt Nam vẫn tiếp tục xu hướng tăng vì nhiều lý do, có thể kể đến như: Khan hiếm nguồn cung, quỹ đất phát triển thu hẹp, giá đất phát triển dự án tăng ảnh hưởng đến tổng chi phí đầu tư của các dự án mới, môi trường kinh tế vĩ mô mặc dù bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng vẫn khá lạc quan so với các nước khác trong khu vực, lãi suất vay vẫn giữ ở mức thấp.
Còn Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá, tỷ lệ hấp thụ thấp, nguồn cung hạn chế, giá bán tăng 15-20% so với cùng kỳ năm trước, 30% so với năm 2018. Đặc biệt, nguồn cung đến từ phân khúc cao cấp, trung cấp là chủ yếu, không thấy xuất hiện nguồn cung phân khúc bình dân.
Cảnh báo xuất hiện “bong bóng” nhà đất
Trước sự biến động khó lường của thị trường BĐS quý III, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhìn nhận, giá BĐS đang đối mặt với nhiều áp lực. Trong đó, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng.
Đặc biệt, sản phẩm tồn kho bán trên thị trường chủ yếu đến từ những dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn.
Giá đất đai ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh, dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường.
Ảnh minh họa.
Nhận định về thị trường BĐS cuối năm, một số chuyên gia cho rằng, những tháng cuối năm, kinh tế trong nước hồi phục, có tăng trưởng dương, làn sóng mua sắm cuối năm gia tăng có thể sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS cả nước.
“Các dự án được phê duyệt mới sẽ được triển khai nhiều hơn, sau khi các địa phương ổn định bộ máy tổ chức sau Đại hội. Nhiều dự án đấu giá đất sẽ được triển khai tại các địa phương để tạo ngân sách đảm bảo sự đầu tư phát triển cho nhiệm kỳ mới”, ông Đính nói.
Ông Nguyễn Văn Đính cũng đưa ra cảnh báo, do ảnh hưởng của Covid-19 tình trạng sản phẩm căn hộ bán ra không nhiều và giá đi ngang (ví dụ như Hà Nội), đã không còn hấp dẫn nhà đầu tư.
"Sản phẩm nhà ở chung cư, tại Hà Nội nếu đầu tư sinh lời là "móm" bởi giá chung cư đã đạt đến đỉnh. Hiện nay, chủ yếu người mua có nhu cầu ở thực để. Còn nếu đầu tư, hàng hiếm, giá cao, nếu mua để lướt sóng thì không thể có lãi", ông Đính nói.
Ông Đính cho biết thêm, tại TP. HCM trong 2 năm trở lại đây rất ít dự án mới, nhưng giá đang có sự tăng khá mạnh, bình quân giá tăng 5 - 7%, thậm chí có khu vực trên 10%.
"Về bản chất, nhà đầu tư sẽ rót vốn vào thị trường có khả năng sinh lời tốt, giá còn ở ngưỡng thấp, có như vậy họ mới lao vào để đầu tư. Tuy nhiên, với mức giá căn hộ tại TP.HCM như trên, tôi cho rằng đó là giá ảo và thị trường "bong bóng", ông nói.
Ông Trần Văn Khoa Giám đốc Công ty TNHH địa ốc Tây Phát nhìn nhận, thị trường các tháng cuối năm sẽ không có quá nhiều triển vọng khả quan, nếu không muốn nói là sẽ chững lại khi các dự án mới hầu như không có, các chủ đầu tư lớn phần lớn án binh bất động.
Hầu hết các sàn lớn đều đang khó khăn trong khi ngân hàng đều không giải ngân khi chưa đủ pháp lý. Số dự án có đầy đủ pháp lý thì đếm trên đầu ngón tay và chủ yếu là đã triển khai từ nhiều năm trước.
Ở giai đoạn cuối năm, nhiều khách hàng sẽ tăng nhu cầu đầu tư để hiệu quả sử dụng tiền tăng cao thay vì để trong ngân hàng suốt thời gian dài với lãi suất thấp. Điều này sẽ kéo theo hiện tượng săn tìm đất đai trong dân ở những địa phương bị đồn thổi thông tin sẽ có chiều hướng gia tăng.
Do đó, sẽ vô tình tạo ra nhiều thị trường giao dịch không chính thống, không được kiểm soát. Đặc biệt là tạo bong bóng giá cả và thị trường ảo. Các địa phương cần hết sức lưu ý, đừng vì lợi ích nhỏ mà gây ra những hậu quả không nhỏ.
