Vừa qua, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND (Quyết định 26) quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại TP.HCM. Quy định này điều chỉnh các hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư được đầu tư xây dựng có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở 2023 trên địa bàn thành phố.
Quyết định 26 hứa hẹn sẽ tạo ra môi trường sống ổn định và minh bạch cho cư dân tại các khu chung cư. Ảnh minh họa.
Theo đánh giá của các chuyên gia, Nghị định 26 đã mang lại một giải pháp toàn diện, thiết thực để giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Đặc biệt là các tranh chấp từ trước đến nay về sở hữu chung-riêng, cũng như đảm bảo lợi ích của cư dân khi hướng dẫn cụ thể hoạt động cho thuê căn hộ mục đích lưu trú ngắn ngày, lưu trú du lịch (AirBnB) tại nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp. Quyết định này không chỉ giúp giảm bớt căng thẳng giữa cư dân và chủ đầu tư mà còn tạo ra một môi trường sống ổn định và minh bạch hơn cho các cư dân tại các khu chung cư.
Bà Trần Minh Ái - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Quản lý Vận hành, Savills TP.HCM cho rằng, một trong những vấn đề lớn mà cư dân và chủ đầu tư thường xuyên gặp phải trong các dự án chung cư là tranh chấp về sở hữu chung - riêng, nhất là trong các khu vực tiện ích như khu vực để xe, sân chơi hay hành lang. Quyết định 26 đã đưa ra những quy định rõ ràng hơn về việc phân định các khu vực chung và riêng trong các dự án chung cư. Đặc biệt, các quy định liên quan đến khu vực để xe đã được làm rõ hơn, với yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ mặt bằng chi tiết, phân chia rõ ràng các khu vực để xe cho cư dân và xe công cộng.
“Trước đây, các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu chung - riêng tại các khu vực như tầng hầm hoặc bãi đỗ xe đã gây ra rất nhiều mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư. Quyết định 26 đã giúp chấm dứt tình trạng này bằng cách yêu cầu các chủ đầu tư phải minh bạch trong việc bàn giao diện tích sử dụng chung và những điều khoản rõ ràng về trách nhiệm của các bên liên quan. Việc này không chỉ giúp giảm thiểu tranh chấp mà còn mang lại sự công bằng cho cư dân trong việc sử dụng các khu vực chung”, bà Ái cho hay.
Cũng theo bà Ái, một vấn đề nhức nhối khác là tình trạng cho thuê căn hộ ngắn hạn, qua các nền tảng như AirBnB. Tại nhiều chung cư, việc cho thuê căn hộ ngắn ngày đã gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân khi tình trạng làm gián đoạn sự yên tĩnh, an ninh và môi trường sống chung. Quyết định 26 đã đưa ra các quy định chặt chẽ hơn về việc cho thuê căn hộ ở chung cư có mục đích để ở. Theo đó, quyết định này yêu cầu việc cho thuê căn hộ phải tuân thủ mục đích sử dụng đã được cấp phép, với hợp đồng cho thuê rõ ràng giữa chủ sở hữu và người thuê, đảm bảo mục đích thuê chỉ là để ở, không được sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc du lịch ngắn ngày. Điều này giúp hạn chế sự xáo trộn và nâng cao chất lượng sống của cư dân tại các chung cư.
Đối với các chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, nơi có cả không gian để ở và để kinh doanh, Quyết định 26 cũng đưa ra các quy định chi tiết hơn về hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày. Căn hộ cho thuê trong các chung cư này sẽ phải đáp ứng các tiêu chuẩn của hoạt động lưu trú du lịch, như yêu cầu về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường, theo đúng quy định của Luật Du lịch 2017. Các tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh lưu trú du lịch sẽ phải đăng ký và thực hiện đúng các quy định của pháp luật, đảm bảo không ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, một trong những điểm mạnh của Quyết định 26 là việc làm rõ các quy định về việc sử dụng doanh thu từ việc khai thác các khu vực sở hữu chung, đặc biệt là quỹ bảo trì. Trước đây, nhiều cư dân đã phản ánh về việc thiếu minh bạch trong việc sử dụng quỹ bảo trì, dẫn đến nhiều tranh cãi và thiếu niềm tin vào công tác quản lý. Quyết định mới đã yêu cầu các chủ đầu tư phải cấn trừ các chi phí hợp lệ trước khi đưa doanh thu vào quỹ bảo trì, đảm bảo tính minh bạch và công bằng.
Hơn nữa, việc công khai các thông tin về tình trạng pháp lý của các khu vực sở hữu chung và riêng sẽ giúp cư dân dễ dàng tra cứu và hiểu rõ về quyền lợi và trách nhiệm của mình. Các Ban quản trị cũng được khuyến khích sử dụng công nghệ để xây dựng hệ thống trực tuyến giúp cư dân dễ dàng tiếp cận các thông tin về tài chính và quỹ bảo trì.
Quyết định 26 hứa hẹn sẽ tạo ra môi trường sống ổn định và minh bạch cho cư dân tại các khu chung cư. Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa cư dân, chủ đầu tư và cơ quan chức năng để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của tất cả các bên liên quan.
