Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP. Hà Nội vừa tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với Dự thảo Nghị quyết thông qua Đề án Khai thác quỹ đất vùng phụ cận đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội để tạo vốn phát triển tài sản kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.
Là một trong những người được mời lấy ý kiến tham vấn, KTS Trần Huy Ánh (Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội) nhận định, cần tính toán, bổ sung nhiều nội dung để Đề án thiết thực, hiệu quả hơn, tránh lãng phí, thất thoát tài sản đất đai.
KTS Trần Huy Ánh chia sẻ cùng Báo Nông nghiệp và Môi trường.
Bình quân 1,6 triệu đồng/m2: quá thấp!
Theo KTS Trần Huy Ánh, tại Dự thảo Đề án, Hà Nội dự kiến khai thác 8.725 ha để thu về 140.000 tỷ đồng (tương đương 5,4 tỷ USD). Nếu làm phép chia sẽ ra con số bình quân hơn 1,6 triệu đồng/m2. Thực tế giao dịch đất đai tại các địa phương có đường vành đai 4 đi qua (khi đường còn chưa hoàn thành) hiện nay cao hơn 10-15 lần giá trên. Giả định sau khi đường vành đai 4 hoàn thành giá đất sẽ tăng 15 lần thì ngân sách có thể thu về ít nhất là 2.100.000 tỷ đồng (tương đương với 81 tỷ USD).
Hội nghị phản biện xã hội đối với Dự thảo Nghị quyết thông qua Đề án Khai thác quỹ đất vùng phụ cận đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô do Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP. Hà Nội tổ chức chiều 3/4. Ảnh: N.Phượng.
Ông Ánh cho rằng, việc xác định giá giao dịch tài sản công để tạo ra nguồn lực công rất quan trọng, nó có thể tạo ra một động lực mới (nếu tính, đúng tính đủ) hoặc sẽ làm thất thoát lớn công sản.
Để xác định giá trị đất sát với thực tế cần sử dụng những công cụ, phương pháp hiện đại để phân tích giá trị tài nguyên đất đai (hiện tại) cũng như dự báo xu hướng tăng trưởng trong giai đoạn 2030-2050. Hiện có nhiều ứng dụng có thể sử dụng trong tính giá đất, như ứng dụng công nghệ thông tin địa lý (GIS - Geografic Information System), công nghệ quản trị thông tin trong tổng hợp thông tin giá giao dịch thị trường BĐS dữ liệu lớn (IoT); công nghệ chuỗi khối (Block chain), trí tuệ nhân tạo (AI)…
"Khi chưa xác định được chính xác, không thể đưa vào các văn bản chính thức làm cơ sở hợp thức cho các hoạt động giao dịch công sản với khối lượng lớn gây nhiều rủi ro cho các bên liên quan về pháp lý cũng như tài sản, đặc biệt liên quan tới tài sản công.
KTS Trần Huy Ánh. Ảnh: Kiên Trung.
Tháng 3/2025, Hà Nội mời nhiều thành phố quốc tế đến chia sẻ kinh nghiệm tạo vốn làm đường sắt đô thị (ĐSĐT) trong đó có thành phố Thâm Quyến (Trung Quốc). Sau hơn 20 năm, Thâm Quyến xây dựng được 567km ĐSĐT. Để tạo ra kỳ tích này, Thâm Quyến được Chính phủ cấp vốn bằng 24 khu đất tài chính với tổng diện tích 8,5 triệu m2 đất, hiệu suất khai thác đạt giá trị 26,1 tỷ USD.
Hà Nội khai thác quỹ đất 87,25 triệu m2 đất (gấp hơn 10 lần quy mô quỹ đất khai thác của Thâm Quyến) nhưng dự kiến chỉ thu về chưa được 1/4 giá trị (5,4 tỷ USD/26,1 tỷ USD). Hiệu suất khai thác đất đai của 2 thành phố rõ ràng là chênh lệch rất lớn", KTS Trần Huy Ánh phân tích.
Quỹ đất vùng phụ cận Vành đai 4 phải là quỹ đất dự trữ chiến lược
Bên cạnh hiệu quả khai thác quỹ đất, KTS Trần Huy Ánh cũng cho rằng, ngay từ tên gọi, Đề án cần nhấn mạnh mục tiêu “tạo nguồn lực mới trong phát triển trước mắt cũng như lâu dài” trong đó có kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.
Theo ông Ánh, Đề án được lập ra vào cuối năm 2024, đến nay cả nước bước sang giai đoạn phát triển mới, có nhiều cơ hội và thách thức mới. Điều đó đặt ra những mục tiêu quan trọng có tính bước ngoặt trong phát triển kinh tế xã hội Thủ đô, đòi hỏi tư duy đổi mới sáng tạo, tạo ra những nguồn lực mới trong phát triển trước mắt cũng như lâu dài, đặc biệt từ nguồn tài nguyên đất đai.
Trong Đề án (đã lập) chưa xét đến những yêu cầu và thực tế đã diễn ra (chủ trương tinh giản bộ máy, sắp xếp lại các đơn vị hành chính, vai trò và nhiệm vụ các Sở, ngành, tăng cường chống lãng phí…) và thực trạng phát triển kinh tế xã hội (trong đó giá trị giao dịch tài nguyên đất thay đổi, thị trường vốn đầu tư các dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có nhiều mô hình mới…).
Cầu vượt đường sắt Bắc - Nam tuyến Hà Nội - Lào Cai được xây dựng trên tuyến đường song hành Vành đai 4 đoạn qua Mê Linh (Hà Nội). Ảnh: Hữu Chánh/Báo Lao động.
Đầu năm 2025, nhiều dự án trọng điểm trị giá hàng chục tỷ USD được đầu tư bằng các nguồn vốn quốc tế (đường sắt tốc độ cao Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội - Lạng Sơn, Hà Nội - Quảng Ninh, ĐSĐT Văn Cao - Hòa Lạc…). Đi cùng với nguồn vốn này sẽ xuất hiện những nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn của các định chế tài chính quốc tế khác.
Thực tế trong 25 năm (giai đoạn 2000 - 2025) các quốc gia ASEAN như Malaysia, Thái Lan… đã tiếp nhận hàng trăm tỷ USD đầu tư từ nguồn tương tự. Chủ trương Hà Nội huy động toàn bộ quỹ đất phụ cận Vành đai 4 mang về 5,4 tỷ USD là quá nhỏ (chỉ đạt 5-10% nhu cầu). Trong khi đó, mô hình huy động vốn (bằng đất đai) đã không còn phù hợp. Trong giai đoạn mới cần đa dạng, đổi mới và đủ năng lực mới có thể đáp ứng nhu cầu và cơ hội mới.
"Hà Nội cần lưu ý tới mục tiêu khai thác quỹ đất trong Đề án. Cần nhấn mạnh, việc khai thác quỹ đất vùng phụ cận đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội là để tạo nguồn lực mới trong phát triển trước mắt cũng như lâu dài, trong đó có kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ. Quy hoạch Thủ đô (công bố tháng 1/2025) và Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô (tháng 3/2025) cho thấy nhu cầu vốn đầu tư xây dựng thời gia tới là rất lớn và cơ hội thu hút đa nguồn vốn đầu tư cũng rất mở", KTS Trần Huy Ánh phân tích.
Ông Ánh viện dẫn: 600km đường sắt đô thị Hà Nội tổng đầu tư hết 55 tỷ USD. So sánh quỹ đất phụ cận ven Vành đai 4 định giá 140.000 tỷ đồng (tương đương với hơn 5,4 tỷ USD) mới chỉ đáp ứng chưa đầy 10% nhu cầu, chưa tính đến nhu cầu vốn xây dựng các dự án trọng điểm khác như cầu vượt sông Hồng, đường giao thông kết nối Thủ đô với sân bay mới (Gia Bình), nhu cầu vốn để phát triển công nghệ cao, nông nghiệp sinh thái, an ninh nguồn nước, chất lượng môi trường sinh thái…
TP. Hà Nội vừa phê duyệt dự án xây dựng cầu Tứ Liên với kinh phí trên 15.000 tỷ đồng. Ảnh phối cảnh cầu Tứ Liên.
Trong khi tài nguyên đất đai ngày càng cạn kiệt và gia tăng giá trị hàng ngày (giá đất nền giao dịch tại các địa phương có vành đai 4 đi qua tăng lên hàng trăm triệu đồng/m2), việc “định giá” quỹ đất phụ cận Vành đai 4 như trên là con số quá khiêm tốn.
Vì vậy, khai thác quỹ đất vùng phụ cận đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội chỉ để tạo vốn phát triển tài sản kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ còn thấp về số lượng cũng như mục tiêu. Khai thác quỹ đất này phải tạo nguồn lực mới cho các mục tiêu phát triển chung của thành phố Hà Nội giai đoạn 2026 -2030 và tới 2050; đề xuất giải pháp quản lý, khai thác sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất.
"Quỹ đất vùng phụ cận đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội phải là quỹ đất dự trữ chiến lược để đáp ứng mục tiêu tăng trưởng toàn diện và bền vững trong giai đoạn phát triển trước mắt cũng như lâu dài, không chỉ dùng để thu xếp tài chính cho các dự án đầu tư trung và ngắn hạn kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ, mà còn đảm bảo đủ không gian đảm bảo an ninh nguồn nước, phát triển công nghệ nông sinh học chất lượng cao và các trung tâm phát triển mới của Thủ đô", KTS Trần Huy Ánh nhấn mạnh.
Báo Đại đoàn kết lược dẫn ý kiến của TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm (Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) tham gia góp ý kiến vào Dự thảo Đề án tại Hội nghị vào chiều ngày 3/4/2025. Ông Nghiêm cho rằng: Dự thảo Đề án mới nêu nguyên tắc chung mà các Luật, Nghị định đã nêu; Thành phố nên xem xét để có phân cấp cụ thể. Nhìn chung Dự thảo Đề án đã khái quát nhưng chưa tiếp cận các đột phá mới đang thực hiện, (do đó) cần nghiên cứu để điều chỉnh nhằm đảm bảo tính khả thi khi Đề án được ban hành. Ngoài ra, để thực hiện đảm bảo kế hoạch, Dự thảo bổ sung làm rõ hơn cơ chế chính sách giám sát, kiểm tra (đây là điểm nghẽn của nhiều dự án trong thành phố và cả nước).
