Nhà ở dưới 20 triệu đồng/m2 có khả thi?

Ông Vũ Văn Phấn, Cục phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian vừa qua Bộ Xây dựng đã đánh giá thị trường, điều tra khảo sát nhu cầu người dân.

Bộ nhận thấy, hiện, cung - cầu nhà ở trên thị trường bất động sản có nhiều bất cập. Phân khúc nhà ở cao cấp phục vụ một số nhỏ đối tượng đang trong cảnh cung vượt quá cầu.

Trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ diện tích dưới 70m2, giá dưới 20 triệu đồng/m2 phục vụ đại đa số người dân còn hạn chế, chỉ đáp ứng được 40% nhu cầu người dân.

Theo ông Phấn, ở giai đoạn thị trường bất động sản vừa bị ảnh hưởng bởi Covid-19, càng cho thấy sự cần thiết phải phát triển phân khúc nhà ở giá thấp.

Theo đó, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, hoàn thiện trình Chính phủ ban hành Nghị quyết về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Bộ Xây dựng cũng đưa ra hàng loạt các ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng như: Khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải bố trí tỷ lệ quỹ đất ở để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp (dự kiến tối thiểu 30% tổng diện tích đất ở trong dự án); được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án; được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng (2 năm) kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…

Ngoài ra, theo lãnh đạo đơn vị này, Bộ Xây dựng đang đề xuất Chính phủ xem xét cho những doanh nghiệp phát triển nhà ở giá thấp được ưu đãi về vốn, lãi suất 7-8%.

Tuy nhiên, để thực hiện được kế hoạch nhà dưới 20 triệu đồng/m2 này hoàn toàn không dễ.

Theo các doanh nghiệp và chuyên gia, việc phát triển nhà với mức giá này không thể thực hiện được ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, mà chỉ có thể thực hiện ở các tỉnh khác vì chi phí giá đất không quá cao.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, có 4 yếu tố cấu thành nên sản phẩm bất động sản thương mại gồm: tiền đất, xây dựng, tài chính và lợi nhuận kỳ vọng.

Bởi lẽ, tại Hà Nội và TP.HCM, cho dù là đất nông nghiệp, sau khi làm hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng, đóng tiền sử dụng đất rồi thì giá vẫn lên hơn 10 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá xây căn hộ bình thường hoàn thiện khoảng 11 - 12 triệu đồng/m2. 

TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Ban Vật giá Chính phủ) cũng cho rằng không khả thi.

Ông dẫn chứng, giả sử đất nông nghiệp mua với giá 1 triệu đồng/m2, san lấp mặt bằng xong, giá thành đội lên 3 triệu đồng/m2. Đóng 50% tiền sử dụng đất, lên 4,5 triệu đồng/m2. Nếu chỉ xây dựng 50% diện tích đất, giá thành đất đã lên 9 triệu đồng/m2, chưa tính chi phí cấp giấy phép, xây dựng, lãi vay...

Chưa kể có một thực tế là hiện nay nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội dù có mức giá rẻ, dưới 20 triệu đồng/m2 nhưng cũng không thể bán nổi. Bởi lẽ, vị trí quá xa trung tâm, lại không có hạ tầng kỹ thuật.

Ông Vũ Văn Phấn, Cục phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, nhiều dự án trước đây được doanh nghiệp xây dựng theo phong trào, xây tại những khu vực xa trung tâm nhưng không có hạ tầng dịch vụ kèm theo. Vì vậy, tình trạng “ế hàng” là điều dễ hiểu.

“Chính vì vậy, khi làm nhà ở giá thấp doanh nghiệp phải tính toán, giá thấp nhưng giao thông, kết nối phải thuận tiện, hạ tầng phải đầy đủ để thu hút người dân về ở”, ông Phấn nói.

Ông Phấn cho biết thêm, người dân và doanh nghiệp đều lăn tăn về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cũng như nhà ở thương mại giá thấp sắp tới.

Vì vậy, tới đây, để tạo quỹ đất cho doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ, Bộ Xây dựng kiến nghị dự án phải dành thêm 30% quỹ đất. Như vậy, tổng quỹ đất cho nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội tại mỗi dự án lên đến 50%.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, người dân đa phần là những có thu nhập trung bình thấp, trong khi đó nhà giá rẻ lại biến mất trên thị trường. Người dân có thu nhập trung bình thấp hiện không có nhiều cơ hội lựa chọn chỗ ở.

“Theo quan sát, cả năm nay hầu như không có dự án chung cư nào giá khoảng 1 tỷ đồng/căn hộ ra mắt thị trường. Thực trạng khan hiếm nhà giá rẻ tại Hà Nội và TP.HCM đã diễn ra trong vài năm trở lại đây và còn tiếp tục tiếp diễn trong thời gian tới”, GS Đặng Hùng Võ nhận định.           

Để làm được nhà giá dưới 20 triệu đồng/m2, theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, chỉ có thể giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ về vay vốn là các DN chuyên về làm phân khúc tầm trung chắc chắn sẽ làm được vì nhu cầu căn hộ phân khúc này rất lớn.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam cũng cho rằng, doanh nghiệp có thể làm nhà dưới 20 triệu đồng/m2 nếu kèm theo điều kiện “nếu Nhà nước giao đất hoặc thu tiền sử dụng đất thấp để chi phí đất chỉ chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ”, thủ tục hành chính nhanh để không bị đội giá và “chất lượng cần phải quy định cụ thể”.