1 
Việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì đang gặp rắc rối tại nhiều khu chung cư.
Mới đây, trong báo cáo tình hình quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư trên địa bàn gửi UBND TP.HCM và Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị về giải pháp quản lý, vận hành chung cư, về lâu dài bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2%.
Tranh chấp quỹ bảo trì
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, người mua, thuê mua nhà ở đóng với mức là 2% giá trị căn hộ tính trước thuế, do chủ đầu tư thu và tạm quản lý.
Sau khi ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư phải quyết toán và bàn giao kinh phí này cho ban quản trị.
Thực tế này không chỉ xảy ra ở TP.HCM mà cũng khá phổ biến tại Hà Nội. Tại nhiều dự án chung cư, thậm chí 2 - 3 năm sau khi đã thành lập được ban quản trị, chủ đầu tư vẫn “chây ỳ” không bàn giao quỹ bảo trì, dẫn tới xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân.
Các chuyên gia cho rằng, do kinh phí quỹ bảo trì khá lớn, có những dự án lên tới hàng trăm tỷ đồng nên chủ đầu tư không muốn “nhả” lợi ích này ra.
Có thể kể đến hàng loạt xảy ra hàng loạt tranh chấp liên quan đến quyền quản lý số tiền 2% quỹ trì tại các chung cư ở Hà Nội như: Cư dân Dự án Pradise do công ty Cổ phần (CP) Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư bức xúc và căng băng rôn phản đối chủ đầu tư về hàng loạt bất cập, sai phạm.
Trong đó phải kể đến là việc tiền phí bảo trì khoảng 60 - 70 tỷ đồng của gần 2.000 hộ dân sống ở đây bị chủ đầu tư Hải Phát "om" hơn 3 năm nay.
Cư dân chung cư HHB Tân Tây Đô (huyện Đan Phượng) cũng tỏ ra bức xúc vì chủ đầu tư Hải Phát không công khai minh bạch quỹ bảo trì, chủ đầu tư luôn trì hoãn bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị.
Công ty CP Tập đoàn Đại Dương và công ty CP Đầu tư thương mại VNECO Hà Nội chủ đầu tư chung cư Starcity, 81 Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân mới chỉ bàn giao 2,5/30 tỷ đồng quỹ bảo trì cho ban quản trị.
Ngoài ra, một số chủ đầu tư khác cũng trong tình trạng "chây ỳ" không trả phí bảo trì cho ban quản trị, như: Công ty CP May Thăng Long, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư số 250 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng; công ty Sản xuất thương mại BMM, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư BMM, quận Hà Đông; công ty CP Xây dựng số 2 - Vinaconex, chủ đầu tư chung cư nhà B Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm...
Cư dân chung cư Hoa Binh Green City yêu cầu chủ đầu tư công khai việc sử dụng quỹ bảo trì.
Từ thực tế như vậy, Sở Xây dựng TP.HCM đã đề xuất giải pháp bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay.
Thay vào đó, việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng. Số thu sẽ theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng từng kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà.
Thay vào đó, người mua nhà sẽ đóng kinh phí bảo trì 2% này và chia đều trong thời hạn 5 năm để nhằm giảm gánh nặng cho người mua nhà, chấm dứt tranh chấp sử dụng quỹ bảo trì chung cư, ngăn chặn tình trạng trục lợi quỹ bảo trì.
Ai nên giữ quỹ bảo trì?
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), kinh nghiệm các nước đều quy định chung cư phải có một quỹ bảo trì, sửa chữa, thay thế các phần kết cấu trang thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư.
Tuy nhiên, ông Hà cho rằng, ngay cả khi cư dân có đóng góp bằng cách này hay cách khác vào quỹ bảo trì chung cư thì cũng đòi hỏi kiện toàn một hệ thống quy định pháp luật chặt chẽ hơn về ban quản trị chung cư và người có trách nhiệm làm chủ tài khoản của quỹ bảo trì, tránh việc một hai cá nhân trục lợi quỹ này gây hậu quả không tốt.
Để tránh những tranh chấp, thất thoát quỹ bảo trì, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất cần làm chặt ngay từ khâu bầu ban quản trị vì về nguyên tắc, ban quản trị sẽ được chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì để quản lý sau khi được bầu ra.
"Hiện nay, quy định chủ tài khoản của ban quản trị có thể là một hoặc nhiều thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều hội nghị chung cư chỉ quy định một người trong ban quản trị làm chủ tài khoản. Theo tôi, cần quy định rõ tài khoản của ban quản trị phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi", ông Châu nói.
Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT công ty GP Invest, cho rằng nên có bộ tiêu chí để cử người vào ban quản trị một cách rõ ràng hơn. Ở một số dự án, trưởng ban quản trị lại là người của chủ đầu tư, rất gây phản cảm.
Theo ông, để tránh rủi ro, tài khoản quỹ bảo trì nên đứng tên hai người trong ban quản trị, tránh tình trạng một người tự ký rồi rút tiền ra tiêu các khoản không rõ ràng.
"Điều mà nhiều người cũng đã nhìn thấy nhưng chưa nói lên được một thực tế đó là xuất hiện dấu hiệu "nhóm lợi ích" gây lộn xộn ở các chung cư, thậm chí "móc nối" với xã hội đen, khống chế cộng đồng dân cư ở đó để được bầu vào ban quản trị, nhằm thao túng và trục lợi các quỹ", ông Châu chia sẻ.
Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group, cho rằng việc chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị không phải là khó nếu ban quản trị đó được thành lập công khai minh bạch. Ở một số dự án do CEN Group quản lý đều được bàn giao quỹ bảo trì sau 3 tháng bàn giao hết nhà cho cư dân.
"Khi nhà chủ đầu tư đã thu tiền của dân rồi thì nên bàn giao cho dân, có sự giám sát của cơ quan nhà nước. Hiện nay, cơ chế luật pháp xử lý tranh chấp chung cư đã đầy đủ, các cơ quan liên quan có thực hiện được hay không. Nếu chủ đầu tư chưa giao cho dân thì phải có biện pháp cưỡng chế, nhưng bản thân tôi chưa từng thấy việc cưỡng chế này", ông Hưng cho hay.
