Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam.
- Ông nhận xét thế nào về cơn sốt đất mà nhiều cơ quan báo chí cho là "ảo" trong thời gian qua?
Tôi cho rằng trong yếu tố cung và cầu của thị trường hiện nay, thì yếu tố cầu không được định hình rõ. Ví dụ, trong khu vực dân cư có lượng người đến ở nhiều, tăng nhu cầu về nơi ở, bất động sản sẽ tự tăng giá. Khi xác định rõ yếu tố cầu của thị trường thì không còn yếu tố ảo trong giao dịch bất động sản. Có thể trong thời gian qua, vì nhiều chuyên gia không tìm thấy yếu tố cầu, nên đã gọi hiện tượng này là tăng giá ảo.
- Đâu là nguyên nhân chính dẫn đến sốt đất ở các địa phương như Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh?
Nếu để ý giá đất trong vài tháng qua, có thể thấy hiện tượng này không chỉ diễn ra ở Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh, mà còn ở nhiều tỉnh thành khác. Quay lại thời gian trước Tết Nguyên đán, chúng ta thấy rằng không có yếu tố đột biến về tình hình kinh tế, dòng vốn từ ngân hàng vẫn giữ ở trạng thái bình thường, không có đợt giảm lãi suất để cung ứng tiền ra thị trường, nhưng giá nhà đất vẫn tăng. Trong bối cảnh chung về tình hình kinh tế, chính trị, có thể thấy dòng vốn ở trong dân được bung ra sau một thời gian ngủ yên.
Dòng vốn này thường được rót vào thị trường nhà đất, thị trường vàng và thị trường chứng khoán, trong đó nhà đất là thị trường vốn truyền thống để đầu tư và sinh lời bấy lâu nay. Đây là nguyên nhân chính của tình hình tăng giá đất, chứng khoán như chúng ta đang thấy.
- Ông nhận xét thế nào về quan điểm: Giá đất ở các khu vực quanh khu công nghiệp thường cao, lý do là tỉnh áp hệ số đất cao? Ví dụ như tại Thái Nguyên, sau khi UBND tỉnh này áp hệ số đất cao ở một vài nơi, thì lập tức giá đất nơi đó bị đẩy vọt lên?
Trong quan hệ kinh tế thì đất đai là một loại hàng hóa đặc thù. Giá trị của đất đai phụ thuộc vào giá trị khai thác sử dụng của thửa đất. Khi thay đổi mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, điều kiện tiếp cận đất bằng mở rộng cầu đường, xây khu công nghiệp, hay nói cách khác là phát triển hạ tầng giao thông, thì sẽ tác động tới giá trị sử dụng của thửa đất, điều này đồng nghĩa với việc giá trị kinh tế của thửa đất thay đổi theo.
Giá đất khu công nghiệp tăng là do nhu cầu sử dụng đất ở trong các khu công nghiệp nhiều hơn. Nhu cầu này xuất phát từ tình hình kinh tế thế giới nhiều năm qua có các biến động, tác động và ảnh hưởng tới kinh tế Việt Nam theo chiều hướng tích cực. Đây chính là nguyên nhân cơ bản để thúc đẩy ở giá đất khu công nghiệp và quanh khu vực khu công nghiệp cao hơn.
Đất phân lô xã Phú Mãn, gần khu công nghệ cao Hòa Lạc, được các sàn bất động sản giới thiệu là giao dịch sôi động bậc nhất Hà nội hiện nay. Ảnh: Bảo Thắng.
- Ông nhận xét thế nào về quan điểm: các nhóm lợi ích đang đứng sau cơn sốt đất. Còn các cò đất thực chất chỉ là người làm thuê theo thời vụ?
Pháp luật của chúng ta hiện nay căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Bảng giá này luôn thấp hơn với giá thị trường giao dịch.
Như phân tích ở trên, tình trạng sốt đất cũng như các thị trường vốn khác tăng giá là do được bổ sung nguồn vốn từ trong dân để đầu tư sinh lời. Như vậy, sự tăng trưởng của thị trường nhà đất là do người dân đầu tư, trong khía cạnh này, chúng ta nhìn rõ hơn là tăng trưởng của thị trường nhà đất mà không phải thị trường nhà chung cư. Những người làm môi giới nhà đất chỉ là những người thực hiện theo làn sóng đầu tư nhà đất mà không phải là nguyên nhân chính tạo nên cơn sốt đất trong thị trường.
- Với cương vị Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội bất động sản, ông có kiến nghị gì về cơ chế để giảm thiểu sốt đất như hiện nay?
Nguyên nhân cơ bản của sốt đất là các kênh đầu tư khác không hấp thu được nguồn vốn đầu tư trong dân. Thông thường, dòng vốn đầu tư ở trong dân đi vào các thị trường sản xuất kinh doanh dịch vụ, thị trường vàng, thị trường chứng khoán và thị trường nhà đất. Vì tình hình Covid nên việc đầu tư và sản xuất kinh doanh dịch vụ bị đình trệ không phát triển được, do đó, sau một thời gian giãn cách xã hội, thì dòng vốn ở trong dân, đổ vào các thị trường khác.
Liên quan tới đất, có một đặc điểm về pháp lý mà chúng ta khó kiểm soát là tình trạng đầu cơ để sinh lời. Lý do sâu xa là những hạn chế về tài chính, thuế hoặc quyền sở hữu, sử dụng nhiều nhà và đất. Tham khảo một số quốc gia về đất đai, họ xác lập quyền sở hữu đất đai tuyệt đối thuộc về nhà nước và không tạo đầu cơ đất đai.
Một vấn đề nữa, là mối quan hệ lợi ích thiếu công bằng và minh bạch của người dân, mỗi khi có các dự án phát triển hạ tầng giao thông. Chúng ta hiện mới thực hiện đơn lẻ, mà không nhóm các dự án này với dự án cải tạo chỉnh trang khu dân cư. Nếu làm được, cộng thêm việc đấu giá hợp lý những lô đất ở hai bên mặt giao thông theo kiến trúc quy hoạch, sau đó phân bổ giá trị thu được qua đấu giá theo tỷ lệ cho những nhóm chủ thể trên, hiện tượng sốt đất chắc chắn hạ nhiệt. Bởi khi ấy, không còn tình trạng một bên thiệt thòi rất nhiều, còn một bên chỉ hưởng lợi từ dự án.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh:
"Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sốt đất. Trong đó, có việc lập, công bố quy hoạch của các địa phương chưa công khai, minh bạch để định hướng kịp thời cho người dân và doanh nghiệp, dẫn đến việc các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản lợi dụng để đẩy giá đất lên cao.
Bên cạnh đó, việc phát triển các dự án nhà ở, bất động sản gặp nhiều khó khăn do vướng mắc thủ tục về pháp lý, đất đai, đầu tư và xây dựng, dẫn tới nguồn cung nhà ở, bất động sản bị hạn chế. Một số địa phương còn có chủ trương tăng giá đất theo lộ trình (khoảng 15-20%), đã tác động đến tâm lý của người mua và ảnh hưởng tới các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Những giải pháp cụ thể nhằm ngăn chặn và xử lý nghiêm các hiện tượng sốt đất ảo ở một số địa phương, gồm: Tập trung xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản để tháo gỡ khó khăn, đặc biệt về mặt trình tự, thủ tục đầu tư; Kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản; Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, nhất là công nhân các khu công nghiệp.
Trước mắt, để hạ nhiệt thị trường bất động sản, các địa phương cần ngăn tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tách phân lô đất, bán nền tại một số khu vực chưa được phép đầu tư. Ngoài ra, cần quản lý việc mua đi, bán lại các giao dịch bất động sản trao tay nhiều lần; đồng thời thanh tra, xử lý các trường hợp đầu tư kinh doanh bất động sản không đúng quy định, nhất là các dự án ma, dự án không đủ hồ sơ pháp lý".
Thủ tướng Chính Phủ Phạm Minh Chính:
Thủ tướng Phạm Minh Chính.
Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Ngân hàng Nhà nước cần có giải pháp để nắn dòng tiền chảy đúng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, tránh vào các kênh đầu tư tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán. Về lâu dài, ngành ngân hàng cần có giải pháp căn cơ, phát triển thị trường tài chính đảm bảo ổn định, lành mạnh và cân bằng giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn để giảm sức ép cung ứng vốn từ hệ thống tổ chức tín dụng, đáp ứng nhu cầu huy động vốn trung và dài hạn của nền kinh tế.
