Một khu đô thị mới tại Hà Nội.
Theo báo cáo của kênh thông tin Batdongsan.com.vn, trong quý II/2020, thị trường BĐS Hà Nội, hầu hết các phân khúc có mức độ quan tâm tăng trở lại. Trong khi phân khúc cao cấp tăng 30% thì phân khúc bình dân tăng 25%. Tại TP. HCM lần lượt là 38% và 33%.
Giá chung cư tại Hà Nội ổn định, biến động quý I, II chỉ 1%, số lượng tin tìm kiếm chung cư mini tăng 200%.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, nếu như năm 2009 tỷ lệ căn hộ gia đình chiếm 7,2% trong tổng số các căn hộ, thì đến năm 2019 tăng 10,9% (tăng 51%).
Nhà riêng và nhà phố tại Hà Nội bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Sau dịch, lượng tin quan tâm/lượng tin đăng đều tăng trưởng tốt, nhà riêng là 22%/18% và nhà phố là 35%/14%. Trong đó có khu vực Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên có số lượng tin quan tâm và lượng tin đăng tốt nhất.
Điều này cho thấy, lượng người quan tâm quay trở lại rất lớn, nhưng lượng tin quảng cáo chưa tương xứng với sự quan tâm của khách hàng.
Đối với mảng thị trường nhà riêng cho thuê, nhà mặt phố Hà Nội, mức độ quan tâm/lượng tin đăng cũng tăng cao hơn so với quý I/2020, theo đó tăng 23%/6%, nhà riêng 21%/11%. Khu vực Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông có mức độ quan tâm và lượng tin đăng cao.
Về giá cho thuê nhà riêng và nhà mặt phố đều giảm so với quý I/2020, nhưng cũng có khu vực tăng. Đơn cử như ở Hà Nội, giá cho thuê mặt phố giảm từ 2-7% ở các quận Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân; nhưng lại tăng 4% ở Hà Đông. Còn giá nhà riêng ở quận Thanh Xuân, Long Biên tăng từ 2-4%, nhưng quận Hoàng Mai lại giảm 12%.
Tương tự, giá rao bán nhà riêng, nhà mặt phố tăng giảm không đồng đều với biên độ nhỏ tại các khu vực. Một số quận như Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Hà Đông, Thanh Xuân tăng, nhưng Đống Đa lại giảm.
Theo TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, thế giới đang đứng trước rất nhiều biến động khó lường. Đó là cơ hội nhưng đồng thời cũng là thách thức đối với kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng và vấn đề chính sách đất đai có liên quan.
Thứ nhất, đại dịch Covid-19 chưa có dấu hiệu kết thúc. Thứ hai, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung ngày càng có ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu. Thứ ba, thế giới thay đổi, chuyển động thay đổi, đối tác thay đổi, bắt buộc chúng ta phải thay đổi.
Thứ tư, chính sách phải đảm bảo những yêu cầu gì để đất đai thực sự đáp ứng được đòi hỏi của giai đoạn chuyển biến quan trọng này.
Thứ năm, điều hành của Chính phủ, sự trỗi dậy của các doanh nghiệp, sự đồng hành của hệ thống tài chính, nền tảng công nghệ 4.0, chất lượng lao động của giai đoạn dân số vàng cần phải phối kết hợp với nhau như thế nào để tạo được tính đồng bộ hệ thống trong giai đoạn này.
Dựa trên những bối cảnh này, TS. Trần Kim Chung đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm 2020.
Kịch bản trung tính: Đây là kịch bản đến cuối năm thị trường quốc tế, các đối tác quốc tế mới phục hồi và quay trở lại bình thường. Nền kinh tế suy giảm nhưng không lớn. Thị trường bất động sản trầm lắng nhưng không đổ vỡ. Kịch bản này được cho là đdễ xảy ra nhất.
Thứ hai, kịch bản tích cực: Các nền kinh tế phuc hồi trong quý IV/2020. Chiến tranh thương mại Trung – Mỹ đi vào giai đoạn ổn định, các doanh nghiệp định hình và định vị tại Việt Nam. Nền kinh tế phục hồi hoàn toàn trạng thái trước dịch Covid-19 vào quý IV/2020. Thị trường bất động sản sẽ chuyển động tích cực trong quý IV và trước tết Tân Sửu 2021.
Khu đô thị mới.
Kịch bản tiêu cực: Covid-19 chưa được ngăn chặn, thương chiến Trung – Mỹ không hòa hoãn, các lò lửa chiến tranh bị kích động, kinh tế thế giới không khả quan. Điều này sẽ dẫn đến tình hình kinh tế Việt Nam sẽ khó khăn, thị trường bất động sản sẽ đóng băng.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, trong nguy có cơ, cơ ở đây là sau dịch nhiều công ty vẫn tồn tại. Hành vi của người tìm kiếm bất động sản đã thay đổi.
Thay vì đến trực tiếp để tham quan, giao dịch, nay người tìm kiếm chỉ cần sử dụng nền tảng công nghệ để giao dịch sản phẩm BĐS. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư cần nghiên cứu lại các giải pháp bán hàng để tăng hiệu quả và tăng năng suất.
Cơ hội tiếp theo là nhu cầu của người dân thay đổi. Trước dịch, nhu cầu đầu tư lớn, nhưng sau dịch người dân mua để ở. Đây là cơ hội để các chủ đầu tư nghiên cứu phát triển các dự án cho phù hợp với nhu cầu tiêu dùng của khách hàng.
Như vậy, sau dịch công nghệ đóng vai trò quan trọng. Tuy nhiên, công nghệ không thể thay thế được con người, nhưng sử dụng công nghệ gia tăng bán hàng là chiến lược phát triển của thị trường bất động sản trong 10 năm tới.
Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng ban nghiên cứu thị trường, kênh thông tin Batdongsan.com.vn nhận định, sẽ có 2 kịch bản xảy ra với thị trường trong 6 tháng cuối năm.
Kịch bản 1, tốc độ tăng trưởng GDP 2020 tăng từ 4,4-5,2%, giữa tháng 4/2020 Việt Nam kiểm soát dịch tốt, quý III/2020 các đối tác thương mại phục hồi, giá BĐS không giảm. Loại hình bị ảnh hưởng nhiều nhất là nhà mặt phố giá trị cao, đất nền dự án. Loại hình bị ảnh hưởng ít nhất là BĐS chung cư, nhà riêng để ở và đầu tư đất nền giá rẻ dưới 1 tỷ đồng.
Kịch bản 2, tốc độ GDP tăng từ 3,6-4,4%, cuối tháng 4/2020 Việt Nam kiểm soát dịch tốt, quý IV/2020 đối tác thương mại phục hồi, giá bất động sản sẽ giảm nhẹ dưới 5%. Loại hình bị ảnh hưởng nhiểu nhất là nhà mặt phố giá trị cao, đất nền dự án, đất nền. Loại hình bị ảnh hưởng ít nhất là chung cư bình dân, trung cấp và nhà riêng vừa túi tiền.
Còn theo dự báo của ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup, trong ngắn hạn và trung hạn (từ 12-24 tháng), thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc. Tuy nhiên, Covid-19 không hẳn là nguyên nhân duy nhất tác động tới giao dịch bất động sản, mà những xu hướng dịch chuyển này đã xuất hiện từ năm 2018 và trở nên rõ nét từ nửa cuối 2019.
Ông Hưng dự báo, phân khúc nhà giá rẻ vốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn.
Bất động sản cao cấp vẫn sẽ gặp khó, tuy nhiên, đây là phân khúc có độ “lỳ” cao, ít nhạy cảm giá. Nhưng biệt thự hoặc nhà liền kề trong những dự án cao cấp vẫn sẽ có khách hàng và giao dịch tốt hơn những chung cư cao cấp.
Condotel, biệt thự biển nếu không được cấp sổ đỏ lâu dài sẽ thoái trào trong vài năm tới. Second Home (ngôi nhà thứ 2) sẽ là một xu thế mới ở vùng ven các đô thị lớn.
Trong dài hạn, từ 3-10 năm tới, Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, một trong những tác động của khủng hoảng do Covid-19 đó là lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc, khiến bất động sản ở các nước phát triển sẽ tăng theo, sau vài năm sẽ tác động mang tính hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam.
“Vì vậy, tôi dự báo năm 2023-2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Hưng nhận định.
