Nhận diện hành vi thao túng thị trường
Thông tin sáp nhập địa giới hành chính tại nhiều tỉnh thành Phú Thọ, Hưng Yên, Ninh Bình, Bắc Ninh, Hải Phòng…đã tạo ra các cơn sóng đất nền. Trên khắp nền tảng mạng xã hội chia sẻ hình ảnh nhiều đoàn xe ô tô nối đuôi nhau đổ về các tỉnh, thành để xem đất. Hoạt động mua bán, đặt cọc sôi động. Giá bán đất nền được điều chỉnh tăng theo ngày, theo tuần khiến nhiều người có tâm lý hoang mang, không mua sợ mất cơ hội.
Tuy nhiên, theo nhìn nhận của các chuyên gia bất động sản, cơn sóng đất nền các tỉnh chỉ là chiêu trò của giới đầu cơ, đầu tư địa phương. Họ đã lợi dụng thông tin để tạo sóng, tạo hiệu ứng tâm lý để kéo nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm lao vào cuộc chơi.
Nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội luôn tập nập người mua đất để đón đầu quy hoạch. Ảnh: Thùy Linh.
Ông Nguyễn Hùng Dũng (VP BĐS Anland, Vĩnh Phúc) cho biết, 2 tuần trước khi có tin Vĩnh Phúc sáp nhập Phú Thọ, nhiều nhà đầu tư Đông Anh đã đổ xô về xã Ngọc Thanh gom đất với kỳ vọng khu vực này sẽ sáp nhập về Hà Nội. Văn phòng đã nhận đặt cọc, bán được 2 mảnh đất giá trị 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau đó 1 tuần, khi có thông tin Vĩnh Phúc sáp nhập về Phú Thọ, người mua đất đã quyết định bỏ cọc, không mua nữa. Hiện tại, nhiều lô đất cũng trong tình trạng bị đánh tháo. Diễn biến này đang xảy ra tại nhiều khu vực khác như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng…Thậm chí, nhiều địa phương sóng đất nền đã bị đứt gãy chỉ trong vòng 7-10 ngày vừa qua.
Những cơn sốt đất dựa trên tin đồn thường là những hiện tượng ngắn hạn và thiếu bền vững. Khi tin đồn lắng xuống hoặc khi thông tin chính thức được công bố không như kỳ vọng, giá đất sẽ hạ nhiệt chóng mặt, thậm chí nguội lạnh. Thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn.
Tiến sĩ Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội đánh giá, thông tin sốt đất tại nơi sáp nhập địa giới hành chính không phải bây giờ mới xuất hiện. Chúng ta đã có nhiều lần sáp nhập địa giới. Lần nào sáp nhập cũng có biến động. Nguyên nhân là do có những hứa hẹn về các dự án phát triển hạ tầng, các dự án đầu tư công của Nhà nước mang nhiều lợi ích cho xã hội tạo động lực lớn phát triển tại địa phương đó.
Lần này cũng vậy, tại nhiều tỉnh thành đang xảy ra hiện tượng các môi giới nhà đất lợi dụng thông tin về sáp nhập để thổi giá đất và người tham gia vào các cơn sốt đất là chính người đầu cơ. Họ có thể từ các địa phương khác kéo về để cùng tham gia mua gom đất trước khi có thông tin chính thức từ chính quyền. Đặc biệt, có cả cán bộ công chức có thông tin từ nội bộ, sau đó lôi kéo nhiều người về mua đất, khiến dân địa phương hoang mang, lao vào đầu tư theo sóng.
“Để tránh cạn bẫy, như bài học từ Hà Tây, Mê Linh… chúng ta đi dọc tuyến đường quốc lộ dẫn ra ngoại ô, đất đai còn bạt ngàn. Trước khi mua đất, nhà đầu tư cần phải trả lời được câu hỏi của chính mình. Đó là, mua đất để làm gì? Nếu mua ở những nơi xa hạ tầng không đồng bộ, thiếu điện, đường, trường trạm, thiếu tiện ích thì bao giờ mới kéo dân về được. Đầu tư ở nơi này bao giờ mới thu hút được các dự án đầu tư công, để đủ hạ tầng, tiện ích cho người dân sinh sống?.
Khi nào trả lời được câu hỏi đó thì hãy đầu tư không là lại đi vào vết xe đổ của cũng cơn sóng đất trước đó. Nếu như không có thông tin chính thống từ cấp chính quyền, nhà đầu tư dễ bị thao túng tâm lý, rủi ro rất lớn”, ông Cường nhấn mạnh.
Cảnh báo rủi ro đầu tư ăn theo tin đồn
Theo tìm hiểu của PV, giá đất tăng theo tin đồn nhưng giao dịch cực kỳ ít. Giới kinh doanh bất động sản đang mượn chủ trương sáp nhập tại các địa phương để "thổi" giá đất.
G.S Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, chủ trương sáp nhập mới chỉ thông tin ban đầu. Đất đai tăng giá còn phụ thuộc vào các kế hoạch phát triển của các địa phương sau khi sáp nhập. Đặc biệt, quá trình đô thị hóa, kế hoạch phát triển, đầu tư hạ tầng như thế nào vẫn còn nhiều việc để làm. Nếu nhìn hiện tượng giá đất tăng và cảnh hàng đoàn người đổ xô đi tìm mua đất các nơi. Đây rất có thể là những người được thuê để đi làm việc này nhằm tạo hiệu ứng thị trường. Hành động này thường xuyên được thực hiện khi các nhóm đầu cơ có ý định thổi giá đất. Chỉ có người đầu tư chuyên nghiệp mới có thể nhận diện được hành vi này. Nếu không tỉnh táo sẽ rất nguy hiểm. Phong trào này tiếp tục lan sâu vào các phiên đấu giá với cách thức bỏ giá thật cao sau đó bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường. Đây là những nghịch lý của thị trường bất động sản.
"Việc đầu tư theo đám đông đang lại rủi ro lớn cho nhà đầu tư. Tôi cho rằng, trong cơn sóng vừa rồi các nhà đầu tư chuyên nghiệp không xuống tiền mua đâu. Tất cả chỉ là quan sát thị trường và nghe ngóng. Tất cả đều phải chờ đợi xem các chủ trương lớn của Nhà nước được quyết định ra sao? Sau đó, họ mới tính toán việc đầu tư có chắc chắn không? Đầu tư được mất như thế nào", ông Võ nhìn nhận.
Các khu đất nằm trong khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc đang được sang sửa lại để chờ khách đầu tư. Ảnh: Thùy Linh.
Trước lo ngại về sự tăng trưởng quá nóng đất đai các tỉnh, thành, Hiệp hội Môi giới bất động sản VN (VARS) đã phát đi thông điệp cảnh báo đến các nhà đầu tư, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá kỳ vọng, đã bị đẩy lên quá cao. Trên thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém.
Để tránh rơi vào những cơn sốt “ảo”, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn. Đất đai sẽ chỉ thực sự phát triển ở những khu vực đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội. Các khu vực thiếu yếu tố này muốn tăng trưởng cũng rất khó.
