Chính sách tác động đến đất đai
Từ 10/2024, việc tách thửa, hợp thửa đất ở tại đô thị và nông thôn của Hà Nội đã có sự thay đổi lớn về diện tích.
Theo quy định cũ, diện tích tách thửa đất tại các phường mức tối thiểu là 30m2, các xã giáp ranh các quận và các thị trấn tối thiểu 60m2; các xã vùng đồng bằng tối thiểu 80m2.
Tuy nhiên, theo quy định 61 của TP Hà Nội, việc về tách thửa đất ở, tại các phường, thị trấn, thửa đất phải có chiều dài và chiều rộng từ 4m trở lên, diện tích tối thiểu là 50m2. Tại các xã vùng đồng bằng, diện tích sau tách phải không nhỏ hơn 80m2, ở vùng trung du là 100m2, vùng miền núi là 150m2.
Quy định này đã tách động mạnh mẽ đến giao dịch phân khúc đất nền. Nhiều nhà đầu tư “ôm” các thửa đất lớn sau khi có quy định mới đã không kịp trở tay.
Các lô đất đã được tách thửa tại xã Đông Yên, huyện Quốc Oai đang được chào bán với mức giá 17 triệu đồng/m2. Ảnh: Thùy Linh.
Ông Nguyễn Xuân Hanh (xã Minh Phú, huyện Sóc Sơn) cho biết, các quỹ đất có diện tích rộng từ 500-2.000m2 tại các xã Minh Phú, Hiền Ninh, Thanh Xuân… đều đã được các đội đầu tư mua gom để phân lô. Tuy nhiên, từ khi có quy định 61 của TP. Hà Nội, nhiều thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa. Mắc lỗi nhiều nhất đó là các lô đất không đủ diện tích đất thổ cư để chia tách, lỗi hình thể, kích thước và lỗi về diện tích mặt tiền và diện tích ngõ. Đơn cử, tôi đang có mảnh 1.275,4m2 trong đó có 840m2 đất ở.
Theo quy định cũ, với diện tích đất thổ cư tối thiểu có thể chia được 8 lô, mỗi lô diện tích 120-150m2. Nhưng áp dụng quy định mới, lô đất này chỉ chia được 4 lô với diện tích 250-280m2. Do diện tích sau khi phân lô lớn nên tính thanh khoản chậm. Để thoát được hàng chỉ còn cách hạ giá.
Việc “siết” chặt tình trạng phân lô, bán nền không chỉ ảnh hưởng lớn đến các nhóm đầu tư, người dân có đất ở tại khu vực trung tâm Hà Nội cũng chịu tác động mạnh.
Bà Nguyễn Thị Yến (quận Nam Từ Liêm) chia sẻ, bà được nhận thừa kế mảnh đất 70m2 tại phường Xuân Phương. Bà dự định tách đôi mảnh đất để cho con. Theo quy định cũ, thửa đất này đủ điều kiện để chia đôi với diện tích 35m2, mặt tiền 3m và ngõ tối thiểu 2m. Tuy nhiên, theo yêu cầu của quyết định 61, diện tích ngõ không đủ điều kiện để chia nên bà đã buộc phải bán đi.
Do không chia tách được thửa nên thị trường nhà đất Hà Nội đã xảy ra tình trạng nhiều thửa đất lớn “chạy” trước chính sách đã được giới đầu tư đẩy ra bán cao. Đặc biệt, các thửa đất nhỏ 30-35m2 tại các quận trung tâm như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa, đã có nhà sẵn được khách hàng đặt mua nhiều. Giá tăng 20-30%, từ mức 2,9-3,2 tỷ đồng/căn lên mức 3,8-4,2 tỷ đồng/căn.
Tình trạng phân lô tách thửa giảm mạnh
Sau khi có quy định 61, trào lưu phân lô tách thửa tại các huyện Hà Nội có xu hướng giảm mạnh. Bà Nguyễn Thị Oanh – (phụ trách tiếp nhận hồ sơ bộ phận 1 cửa Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Quốc Oai) cho biết, sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, TP Hà Nội đã ban hành quy định 61 về tách thửa, thay đổi về hạn mức đất ở, điều kiện về ngõ đi. Do vậy, số lượng người dân đến đăng ký làm hồ sơ tách thửa đất đã giảm mạnh, không còn sôi động như năm 2024.
Các thửa đất phân lô có diện tích lớn không còn được các nhà đầu tư ưa chuộng. Ảnh: Thùy Linh.
Tại huyện Thạch Thất, theo thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Thạch Thất, số lượng hồ sơ xin tách thửa đất giảm mạnh so với năm 2024. Hiện tại, vẫn còn vài trăm bộ hồ sơ xin tách thửa tồn đọng từ năm ngoái do không đủ điều kiện tách thửa.
Trên thị trường đất ở nông thôn tại các huyện ven Hà Nội, số lượng các lô đất lớn không tách thửa đang chào bán khá nhiều. Khu vực các xã Đông Xuân, Đông Yên, Thạch Hòa (huyện Quốc Oai), giá đất nông thôn thửa lớn đang giao dịch ở mức 7-10 triệu đồng/m2; xã Tiến Xuân 5-7 triệu đồng/m2. Tại huyện Thạch Thất, thửa đất lớn xã Bình Yên, Đại Đồng, Hương Ngải đang giao dịch 15-18 triệu đồng/m2 trong khi thửa đất nhỏ 50-70m2 giá cao gấp 2 lần, 35-60 triệu đồng/m2.
Việc tăng hạn mức đất ở đối đất phân lô đã khắc phục được tình trạng cá nhân, doanh nghiệp thu gom đất ở, đất vườn, đất trồng cây lâu năm… để chuyển đổi mục đích sang đất ở. Sau đó chia tách thửa đất nhằm phân lô bán nền diễn ra tràn lan. Đồng thời, triệt tiêu được tình trạng đầu cơ, thổi giá đất ở nông thôn. Với diễn biến như hiện nay, loại hình đất ở nông thôn tách thửa sẽ không có nhiều sự bứt phá do giới đầu tư đã rút lui. Còn với người dân tại địa phương lại không ưa chuộng mua đất nền phân lô để xây nhà ở do diện tích quá nhỏ.
