Những khuất tất đằng sau dự án Khu đô thị Kim Phú ở tỉnh Tuyên Quang

Dự án Khu đô thị Kim Phú ở xã Kim Phú, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang do Công ty Cổ phần Tập đoàn Sun Times làm chủ đầu tư có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất hơn 700 tỷ đồng, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại nhà đầu tư mới chỉ thực hiện nộp tiền hơn 40 tỷ đồng.

Theo quy định thì sau khi có thông báo của cơ quan thuế, trong thời hạn 90 ngày chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong vòng 30 ngày đầu tiên phải hoàn thành 50% và 60 ngày tiếp theo phải hoàn thành 50% còn lại. Đối với dự án Danko Center tổng số tiền sử dụng đất phải nộp là hơn 700 tỷ đồng, theo quy định thanh toán giai đoạn đầu là hơn 350 tỷ đồng, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại chủ đầu tư là Cổ phần tập đoàn Sun Times mới chỉ nộp được hơn 40 tỷ đồng.

Mặc dù chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với địa phương nhưng tại dự án Khu đô thị Kim Phú và trên các sàn giao dịch bất động sản, mạng xã hội đã xuất hiện nhiều hình thức chào mời mua bán nhà đất tại dự án này bằng nhiều hình thức kỳ lạ.

Dự án còn là bãi đất hoang đã chào mời mua bán biệt thự

Về Dự án khu đô thị Kim Phú, ngày 14/1/2021, Sở Kế hoạch - Đầu tư tỉnh Tuyên Quang phát hành hồ sơ mời đăng ký thực hiện với diện tích xây dựng 42,56 ha, quy mô dân số dự kiến khoảng 5.500 người, gồm các công trình hạ tầng xã hội như: trung tâm thương mại - dịch vụ, trường học, cơ sở y tế... Đối với công trình nhà ở, nhà đầu tư sẽ xây thô và hoàn thiện mặt ngoài công trình khu shophouse (tại các lô SH01, SH02, SH03, SH04, SH11, SH12, SH13), còn lại là đất ở chia lô.

Sơ bộ tổng chi phí thực hiện Dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) là 729,222 tỷ đồng. Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (m2) là 99,3 tỷ đồng. Tổng mức đầu tư dự án là 828,5 tỷ đồng. Quá trình mở thầu thực hiện dự án Công ty Cổ phần Tập đoàn Sun Times là doanh nghiệp duy nhất nộp hồ sơ và được lựa chọn thực hiện.

Từ tháng 10 năm 2022, thành phố Tuyên Quang đã ban hành các quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án. Theo ông Lưu Hồng Châm, Chủ tịch UBND xã Kim Phú, phần lớn diện tích đất bị thu hồi để thực hiện dự án là đất trồng lúa, giá trị bồi thường vào khoảng hơn 90 triệu đồng mỗi sào. “Tỉnh rất kỳ vọng vào dự án này nên công tác giải phóng phóng mặt bằng được triển khai đồng bộ và nhanh chóng, đến nay cơ bản đã bàn giao hết diện tích cho chủ đầu tư”, ông Châm khẳng định.

Ngày 17/7/2023 Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Tuyên Quang có tờ trình do ông Phạm Mạnh Duyệt, Giám đốc Sở ký về việc chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án Khu đô thị Kim Phú, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.

Viện dẫn của Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Tuyên Quang thể hiện, tại đơn xin giao đất, cho thuê đất ngày 23/6/2023 Công ty Cổ phần Tập đoàn Sun Times đề nghị giao đất, cho thuê đất tổng diện tích là hơn 42,4 ha. Trong đó diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích đất ở theo quy hoạch được duyệt là hơn 129.423m2. Tại thời điểm đó Công ty Cổ phần Tập đoàn Sun Times đã nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa đối với diện tích đất chuyên trồng lúa nước trong phạm vi thực hiện dự án Khu đô thị Kim Phú là hơn 8,8 tỷ đồng.

Sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, sáng 1/10/2023, tại xã Kim Phú Công ty Cổ phần Tập đoàn Sun Times đã tổ chức Lễ khởi công Dự án Khu đô thị Kim Phú (Danko Center). Dự buổi lễ có các lãnh đạo tỉnh Tuyên Quang cùng 2.000 khách mời tham dự. Liền sau đó trên các sàn giao dịch bất động sản, mạng xã hội và các website xuất hiện hàng loạt lời chào mời nhà đầu tư mua đất, nhà tại Dự án Khu đô thị Kim Phú.

Có mặt tại khu vực dự án, mặc dù đang còn là bãi ruộng mới chỉ được san lấp và dựng lên vài khu nhà tạm, tuy nhiên nhân viên ở đây tư vấn: Chủ đầu tư đã mở bán đợt đầu với hơn 55 lô, chủ yếu là các suất ngoại giao đặc biệt với chiết khấu hấp dẫn, chắc chắn sẽ sinh lời. Bảng giá tạm tính của biệt thự đơn lập cao nhất hơn 14,2 tỷ đồng, biệt thự song lập từ 4 - 7 tỷ đồng, shophouse và nhà liền kề dao động khoảng hơn 3 tỷ đồng…

Theo lời quảng bá của các nhân viên môi giới trong khu vực dự án Danko Center là Thành phố Tinh hoa giao hoà thịnh vượng với 924 sản phẩm, trong đó có 533 biệt thự liền kề, 233 shophouse, 66 biệt thự đơn lập, 92 biệt thự song lập… Dự án sẽ mang đến một không gian sống tuyệt đẹp đậm chất nghệ thuật, một điểm nhấn trên bản đồ du lịch thành Tuyên… Đối tác phát triển chiến lược của dự án là Tập đoàn Danko, đơn vị tổng thầu thi công là Home Vina…

Cần làm rõ Hợp đồng vay tiền của Sun Times

Vào vai những nhà đầu tư, PV Báo Nông nghiệp Việt Nam tiếp cận một số chuyên viên tư vấn bất động sản trong khu vực dự án. Những người này tiết lộ, đây là thời điểm “xuống tiền” rất dễ sinh lời bởi khách hàng sẽ được hưởng nhiều chiết khấu, ưu đãi trực tiếp từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, do còn vướng mắc thủ tục nên khách hàng chưa thể ký hợp đồng mua bán.

“Thay vào đó sẽ lách bằng hợp đồng vay tiền”, một chuyên viên tư vấn tiết lộ. Dẫn chứng một hợp đồng của nhà đầu tư trong số 55 lô đã mở bán lần đầu tiên, chuyên viên tư vấn bên trong khu vực dự án chia sẻ thêm: Hợp đồng vay tiền giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn Sun Times và khách hành nhằm mục đích bổ sung nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Sun Times. Thời hạn vay từ 15 đến 18 tháng kể từ lần giải ngân đầu tiên, lãi suất dao động khoảng 6%/năm.

Tiếp cận một hợp đồng có chữ ký của bà Nguyễn Thị Dung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Sun Times chúng tôi nhận thấy tiến độ giải ngân của khoản vay được chia thành 11 lần thanh toán. Chuyên viên tư vấn trong khu vực dự án khẳng định thêm, thời điểm này khách hàng đầu tư vào dự án Khu đô thị Kim Phú cũng chỉ có ký hợp đồng vay tiền theo kiểu như thế này hoặc có thể mua lại hợp đồng vay tiền của nhà đầu tư khác.

Phân tích về Hợp đồng vay tiền của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sun Times, Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trường Sơn, cho biết: “Doanh nghiệp có quyền vay tiền. Trong trường hợp này, cần phân định rõ là vay để làm mục đích gì, có phải để kinh doanh hay huy động vốn cho dự án của doanh nghiệp này ở Tuyên Quang hay không”.

Luật sư kỳ cựu về bất động sản khẳng định, khi chưa có thông báo chấp thuận mở bán từ phía cơ quan có thẩm quyền, doanh nghiệp không được phép huy động vốn. Cụ thể hơn, ông Tuấn cho biết khách hàng có thể cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Sun Times vay tiền, sau này khi mua nhà tại dự án, có thể được đối trừ khoản đã cho vay. Còn nếu Công ty Cổ phần Tập đoàn Sun Times huy động tiền từ khách hàng, hứa hẹn bán căn nhà cụ thể nào đó, thì là phạm pháp.

Luật sư Tuấn phân tích thêm, tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đã quy định: Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

“Chủ đầu tư có năng lực thực sự, sẽ không cần và không dại gì đi vi phạm pháp luật bằng việc huy động vốn trái phép”, luật sư Tuấn khẳng định.

Báo Nông nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin làm rõ về những dấu hiệu khuất tất tại Dự án Khu đô thị Kim Phú.

Theo kết quả mở hồ sơ đăng ký thực hiện Dự án Khu đô thị Kim Phú, chỉ có Công ty Cổ phần Tập đoàn Sun Times nộp hồ sơ đăng ký. Theo tìm hiểu, Công ty Cổ phần Tập đoàn Sun Times được thành lập ngày 28/5/2020 tại Tổ 6, phường Ỷ La, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. Bà Nguyễn Thị Dung là người đại diện theo pháp luật của công ty.

Tại thời điểm đăng ký thành lập, vốn điều lệ của công ty là 130 tỷ đồng, cổ đông sáng lập gồm 3 người: Nguyễn Thị Dung (tỷ lệ vốn góp 40%); Phạm Thị Huyền (30%); Đàm Anh Mai (30%). Ngày 16/7/2020, Sun Times Group thông báo tăng vốn điều lệ lên 260 tỷ đồng.

Theo các thông tin được công bố công khai, Sun Times Group mới chỉ được biết đến là đơn vị tư vấn và phát triển Dự án Danko City (Thái Nguyên); chủ đầu tư Dự án Danko City là Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko.