Tinh thần Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhấn mạnh vai trò chủ động của Nhà nước trong việc thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế, nhưng cũng có ý kiến cho rằng không nên xem nhẹ vị trí của nhà đầu tư trong việc tham gia vào hoạt động này.
Đây là một trong những vấn đề được đề cập trong buổi hội thảo lấy ý kiến DN đối với Luật Đất đai (sửa đổi) do Phòng Thương mại và Công nghiệp VN phối hợp với Bộ TN-MT, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức tại TP.HCM hôm qua.
Theo Thứ trưởng Bộ TN-MT Nguyễn Mạnh Hiển, những điểm mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là tập trung nhấn mạnh những vấn đề liên quan tới DN. Trong vấn đề thu hồi đất, Nhà nước sẽ chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, nhằm tạo quỹ đất sạch, phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế-xã hội. Riêng đối với các dự án phục vụ mục đích kinh doanh, trên cơ sở quỹ đất sạch, Nhà nước sẽ tổ chức đấu thầu thu tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, Dự thảo cũng quy định cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân, đây là thỏa thuận dân sự, Nhà nước sẽ không can thiệp về giá đất cũng như các vấn đề phát sinh liên quan. Với cách làm này, sẽ hạn chế được những dự án nhỏ lẻ và tình trạng khiếu kiện, không thống nhất trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. “Quan trọng là công tác quy hoạch phải tốt, chủ động nguồn vốn và có nhà tổ chức chuyên nghiệp (Trung tâm Phát triển quỹ đất)”, Thứ trưởng Hiển nhấn mạnh.
Tuy nhiên, ông Phạm Ngọc Hưng (Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội DN TP.HCM) lo ngại tình huống việc Nhà nước thu hồi đất sẽ lại để trống một cách lãng phí vì nhu cầu sử dụng đất chưa có. Ông Nguyễn Cảnh Hà, GĐ Cty TNHH An Thiên Lý (TP.HCM) đề nghị khi DN thỏa thuận với người dân đạt trên 80% thì 20% còn lại sẽ nhận được sự can thiệp của Nhà nước. Các đại biểu cũng đồng tình với hướng xử lý đối với các dự án không triển khai (12 tháng), chậm triển khai (24 tháng), nếu có lý do chính đáng sẽ chỉ được gia hạn 1 lần duy nhất thêm 12 tháng. Nếu không, sẽ bị kiên quyết thu hồi, nhằm hạn chế tình trạng dự án “treo” đang tràn lan trên khắp cả nước như hiện nay.
Nông dân thu hoạch lúa trong vùng quy hoạch “treo” dự án KCN Gia Bình, huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh
Về giá đất, đa số đồng tình với phương án mà Ban soạn thảo đưa ra về xây dựng bảng giá đất theo hướng căn cứ nguyên tắc là phương pháp định giá đất, khung giá đất và giá đất thuộc khu vực giáp ranh, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương với thời hạn 5 năm một lần. Bảng giá này được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất khi công nhận QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Thị Cam (GĐ Cty TNHH Đất Luật) đề nghị đối với các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận QSDĐ đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử đất, tiền thuê theo quy định; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.. sẽ thu theo % giá đất (được xác định trong bảng giá đất). Trong khi đó, Dự thảo lại quy định UBND cấp tỉnh quyết định đối với từng trường hợp cụ thể.
Luật sư Phan Thông Anh, GĐ Cty Luật hợp danh VN cho rằng, việc thu hồi đất là một thủ tục hành chính pháp lý Nhà nước phải ra quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng để giao cho chủ thể mới. Theo ông Anh, chỉ có điều cách tiếp cận vấn đề này như thế nào, từ góc độ của bên bị thu hồi đất hay bên được giao đất làm dự án hoặc vì quyền lợi của cả hai bên. Đặc biệt, việc thu hồi đất phải được thực hiện công khai minh bạch, sát giá thị trường và đảm bảo lợi ích của cả hai bên, chứ không phải chỉ thực hiện bằng quyết định “cưỡng chế thu hồi”.
TS Nguyễn Ngọc Điện (Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế - Luật thuộc ĐHQG TP.HCM), cũng cho rằng để giải quyết những xung đột liên quan đến đất đai và từ kinh nghiệm của các nước, chỉ nên thu hồi đất để thực hiện các dự án kinh tế một khi Nhà nước có đủ điều kiện tính toán được - mất một cách đầy đủ và chính xác. “Nếu không đủ điều kiện thì cứ để nhà đầu tư tìm cách mua dần từng miếng đất bằng con đường dân sự theo kiểu “vết dầu loang”, nhiều lắm Nhà nước có thể hỗ trợ nhà đầu tư thông qua công cụ quyền ưu tiên mua”, TS Điện nói.
Ngoài ra, vấn đề thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng nước ngoài để vay vốn cũng được các đại biểu đặt ra. Ông Nguyễn Đăng Liêm (Hiệu trưởng trường Đại học Công nghệ thông tin Gia Định) cho rằng, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhưng luôn gắn liền với lãnh thổ quốc gia. Do vậy nên mạnh dạn, nhất là trong thời kỳ hội nhập quốc tế, cho nhà đầu tư được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng nước ngoài để vay vốn sản xuất kinh doanh. Theo ông Liêm, trong trường hợp DN không trả được nợ thì ngân hàng nước ngoài phát mãi tài sản và quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, chứ không thể dịch chuyển đất đai ra nước ngoài.
