Vướng mắc dự án sau sáp nhập địa giới Hà Nội
Năm 2008, huyện Mê Linh, Hà Tây sáp nhập về Hà Nội, nhiều dự án bất động sản (BĐS) đã được ra đời nhanh chóng, đất đai “sốt” nóng. Tuy nhiên, sau 20 năm, Mê Linh vẫn còn 64 dự án chậm triển khai do vướng mắc pháp lý. Trong đó, nhiều dự án bị treo do phải tính lại tiền sử dụng đất sau khi thay địa giới hành chính; có dự án vướng mắc về giá bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và các chính sách khác nhau làm tăng giá trị đầu tư lên so với thời điểm ở tỉnh Vĩnh Phúc.
Có thể hiểu, các dự án này được tỉnh Vĩnh Phúc cấp giấy “khai sinh” nhưng sau khi sáp nhập, lại phải xác định lại nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất buộc phải tăng thêm. Trong khi các chủ đầu tư đã bán “lúa non” đất đai ở mức giá rẻ 3-5 triệu đồng/m2. Do vậy, chủ đầu tư không còn khả năng tài chính để đóng thêm tiền sử dụng đất và không có tiền để hoàn thiện hạ tầng. Tình trạng nhiều doanh nghiệp không nộp tiền sử dụng đất, bỏ lửng dự án ảnh hưởng tới sự phát triển của huyện Mê Linh. Đây là một trong nhiều nguyên nhân chính khiến huyện Mê Linh trở thành "thủ phủ của những dự án hoang". Câu chuyện này tiếp tục được dấy lên khi làn sóng sáp nhập địa giới các tỉnh, thành đang diễn ra.
Nhiều dự án BĐS tại huyện Mê Linh đang gặp vướng mắc trong việc xác định lại tiền sử dụng đất sau khi sáp nhập từ Vĩnh Phúc về Hà Nội. Ảnh: Thùy Linh.
Các dự án tiêu biểu phải kể tới như khu đô thị AIC, khu đô thị Minh Giang Đầm Và, khu đô thị Tiền Phong, Phúc Việt, Hà Phong, Cienco 5 và River land, Chi Đông,... tạo thành một chuỗi các đô thị nằm giữa vành đai 3 và 4. Nhiều dự án đã có thời gian triển khai lên tới 15 năm nhưng cơ sở hạ tầng đến nay vẫn chưa hoàn thiện, thanh khoản BĐS khu vực này hiện vẫn rất thấp.
Trao đổi với PV Báo Nông nghiệp và Môi Trường, ông Hoàng Anh Tuấn – Chủ tịch UBND huyện Mê Linh cho rằng, huyện Mê Linh có nhiều dự án BĐS chậm triển khai nhất của TP Hà Nội. Các dự án này đều được giao từ thời điểm Mê Linh còn ở Vĩnh Phúc. Điều này gây lãng phí tài nguyên đất đai và gây bức xúc cho người dân, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Vì vậy, các cấp chính quyền TP Hà Nội rất quan tâm chỉ đạo rà soát lại vướng mắc các dự án. Hiện nay, các Sở ngành của TP đang phối hợp với UBND huyện rà soát. Tới đây, dự án BĐS nào được triển khai, UBND huyện Mê Linh mong muốn UBND TP Hà Nội chỉ đạo các sở ngành cũng quyết liệt giải quyết các vướng mắc về thủ tục pháp lý cho dự án đó. Đồng thời, các doanh nghiệp BĐS cũng phải cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ.
Bảo lưu tiền sử dụng đất cho các dự án
Câu chuyện về xác định nghĩa vụ tài chính đang là vấn đề doanh nghiệp BĐS lo lắng. Nhất là với các dự án đang triển khai dở dang thủ tục pháp lý.
Theo T.S kinh tế Nguyễn Hữu Cường, tiền sử dụng đất chiếm 60% giá trị BĐS. Giá đất luôn là ẩn số mà DN BĐS lo ngại nhất. Tới đây, sau khi sáp nhập địa giới hành chính sẽ có những dự án BĐS ở khu vực có tiền sử dụng đất cao hơn hoặc thấp hơn sẽ hợp với nhau. Phương án tính toán tiền sử dụng đất sẽ như thế nào là nỗi lo của các DN BĐS.
“Quan điểm cá nhân, tôi cho rằng, Nhà nước cần bảo lưu về giá đất cho các nhà đầu tư nhất là với các dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Nếu không xử lý được câu chuyện này, thị trường BĐS sẽ có rất nhiều hệ lụy”- ông Cường nhấn mạnh.
Dưới góc nhìn của DN BĐS, ông Nguyễn Chí Thanh – Tổng giám đốc Công ty BĐS Thanh Bình chia sẻ, sáp nhập địa giới hành chính sẽ mang lại nhiều thuận lợi hơn cho DN trong quá trình phát triển dự án. Ví dụ, trước đây 1 dự án BĐS lớn nằm trên địa bàn 2-3 xã, hoặc nằm trên nhiều huyện nên DN phải đi làm thủ tục hành chính tại rất nhiều điểm khác nhau. Sau khi hợp nhất, các đầu mối được giảm xuống, DN được giảm tải về mặt thủ tục hành chính. Công việc sẽ thuận lợi hơn rất nhiều. Đây là điều mà cộng động các DN BĐS đều đánh giá là rất tốt, rất thuận lợi.
“Lãnh đạo Đảng, Nhà nước đã có chủ trương các dự án thuộc các tỉnh nào thì vẫn giữ nguyên, tên địa giới có thể thay đổi, nhưng hồ sơ giấy tờ pháp lý vẫn giữ nguyên. Tiền sử dụng đất đối với các dự án không bị ảnh hưởng. Nếu sáp nhập từ tỉnh và thành phố mà giá đất lại cao nữa thì không thu hút được nhà đầu tư”- ông Thanh phân tích.
Dự án khu nhà ở Hà Phong - Mê Linh vẫn trong tình cảnh hoang hóa, không có người ở. Ảnh: Thùy Linh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch HH BĐS Việt Nam cho rằng, sáp nhập địa giới hành chính chắc chắn mang lại nhiều cơ hội cho các DN BĐS và các nhà đầu tư. Đối với DN BĐS, việc thực hiện thủ tục hành chính sẽ được rút ngắn do giảm được các đầu mối trung gian. Quá trình xử lý thủ tục nhanh gọn hơn, thiết giảm chi phí, giảm giá thành BĐS. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư BĐS.
“Đương nhiên DN BĐS sẽ có những lo lắng nhưng tôi cho rằng những lo lắng đó là không cần thiết. Trung ương đã có chủ trương sáp nhập địa giới hành chính, tinh gọn bộ máy nhưng không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của doanh nghiệp và người dân. Như vậy, Nhà nước cũng đang chuẩn bị các quy định để khi sáp nhập, các vấn đề thủ tục, lợi ích, của người dân và doanh nghiệp không bị ảnh hưởng"- ông Đính đánh giá.
Trong thời gian tới, chính sách sáp nhập tỉnh có thể tạo ra các tác động lớn đến thị trường BĐS, thúc đẩy giá nhà đất tăng. Tuy nhiên, tác động cụ thể còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm quy hoạch, đầu tư hạ tầng và tình hình kinh tế chung.
Một trong những tác động quan trọng của việc sáp nhập tỉnh là sự thay đổi về trung tâm hành chính. Khi một địa phương được chọn làm trung tâm mới của tỉnh, giá đất tại đó sẽ tăng cao, bởi thu hút được dòng vốn lớn để phát triển hạ tầng, hành chính, thương mại.
Thời điểm hiện này, BĐS mới đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất "nhạy cảm" với các yếu tố tác động. Để hạn chế tình trạng lợi dụng thông tin sáp nhập để tạo cơn sốt ảo, các địa phương cần đẩy mạnh truyền thông, công khai thông tin quy hoạch một cách minh bạch. Bên cạnh đó, đầu tư hạ tầng phải được thực hiện đồng bộ, đảm bảo sự phát triển toàn diện của các khu vực sau sáp nhập.
