Mới đây, thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) được Bộ Xây dựng ban hành quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại.
Những căn hộ mini này phải có tối thiểu 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh. Tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư tại dự án nhà ở thương mại. Thông tư sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2020.
Câu chuyện diện tích căn hộ 25m2 không mới vì nhiều lần Bộ Xây dựng đã “bật đèn xanh” cho doanh nghiệp làm dù chưa có quy định.
Thực tế, nhiều quan điểm cho rằng, việc căn hộ 25m2 được xây dựng tại các dự án nhà ở thương mại là tín hiệu sáng đầu năm về nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn.
Theo đánh giá của các chuyên gia, về phương diện tích cực, có thể nói căn hộ 25m2 sẽ phần nào giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, hạn chế nhà ở tạm bợ, là một trong những giải pháp kích cầu thị trường.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, cho rằng việc cho xây dựng căn hộ diện tích 25 m2, nhưng tỷ lệ căn hộ nhỏ không vượt quá 25% trong một dự án là phù hợp. Quy định mới này không hạn chế khu vực xây dựng ở khu vực nào, địa phương nào.
Tuy nhiên, dù chuẩn cho phép như thế, nhưng tùy từng khu vực, từng địa phương sẽ có tỷ lệ khác nhau, bởi nó còn phụ thuộc vào chỉ tiêu dân số, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/2.000 của từng địa phương.
“Điều này tốt cho những người trẻ mới lập nghiệp, người mới lập gia đình... cần một không gian riêng tư để sống và làm việc. Bởi những căn hộ diện tích nhỏ sẽ có mức giá thành vừa túi tiền, vừa thu nhập của đại đa số người trẻ”, ông Châu cho hay.
Nhiều chuyên gia cũng tỏ ra lo ngại, việc phát triển loại hình căn hộ này sẽ dẫn đến nhiều hệ luỵ.
KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam lại cho rằng, căn hộ 25m2 là một sự kích cầu cho thị trường bất động sản phát triển, để các nhà đầu tư có điều kiện kinh doanh nhưng sẽ để lại những hệ lụy lâu dài.
Theo KTS Phạm Thanh Tùng, căn hộ diện tích 25m2 phù hợp với định hướng Chiến lược phát triển nhà ở của Chính phủ đến năm 2030, bình quân diện tích nhà ở đô thị là 20m2/người. Nhưng nếu như căn hộ đó ở từ 2 người trở lên sẽ đi ngược lại Chiến lược phát triển nhà ở.
Trong khi đó, không ai quản lý được số dân ở trong một tòa nhà, đơn cử như việc khi mua nhà có thể chỉ một người ở, nhưng sau đó họ lập gia đình, sinh con… số người tăng lên trong một căn hộ 25m2 có thể lên tới 3 - 4 người. Vấn đề này sẽ gây nên một sự xáo trộn lớn trong quản lý, chất tải hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng văn hóa xã hội, y tế, nơi để xe, khu vui chơi…
Giá tiền của căn hộ 25m2 cũng đang là chủ đề tranh cãi. Hiện trên thị trường một số chủ đầu tư xây dựng những căn hộ có diện tích khoảng 25 - 30m2, nhưng giá bán cũng lên tới 40 - 50 triệu đồng/m2. Giá bán như vậy, theo các chuyên gia hoạch định là quá cao đối với người thu có nhập thấp.
Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - cũng cho rằng mức giá xấp xỉ 1 tỷ đồng đối với căn hộ 25m2 là quá đắt đỏ.
“Điều đó có nghĩa mục tiêu chúng ta đặt ra là giải quyết ngay vấn đề nóng, bức xúc về nhà ở của người thu nhập thấp tại đô thị là khó lòng đạt được. Trong khi đó, nếu quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 được áp dụng, có rất nhiều hệ lụy có thể xảy ra”, luật sư Tú phân tích.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết, nếu căn hộ 25m2 được cho phép xây dựng sẽ làm gia tăng mật độ dân số ở dự án, khu vực đó. Tất yếu thực trạng này sẽ ảnh hưởng đến chủ trương của các đô thị về quản lý dân số, quản lý hạ tầng kỹ thuật.
Phân tích cụ thể hơn, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc nghiên cứu phát triển, Công ty DKRA VN, cho rằng căn hộ 25 m2 chỉ phù hợp cho loại hình condotel, officetel ở khu vực trung tâm giá nhà đất cao ngất ngưởng hay căn hộ lưu trú cho công nhân tại các khu công nghiệp mang tính chất kinh doanh, cho thuê...
Ông Hoàng dân chứng, nếu cho làm căn hộ 25 m2, sẽ khiến dân số tăng lên 1,5 lần so với quy định cho làm căn hộ thương mại nhỏ nhất 40 m2 như trước. Ví dụ, 1 chung cư nếu cho làm căn hộ nhỏ nhất là 40 m2 thì có khoảng 100 căn, dân số khoảng 300 người.
Giờ cho làm căn hộ 25 m2 sẽ thành 150 căn, với dân số khoảng 450 người. Việc cấp điện, nước, thoát nước, chỗ đậu xe, tiện ích, hạ tầng... cho 300 người sẽ khác với 450 người là chênh lệch không hề nhỏ.
Do đó, theo ông Hoàng, thay vì cứ loay hoay nên hay không nên cho làm căn hộ 25 m2 thì Bộ Xây dựng nên xem xét loại hình căn hộ cho thuê ở các khu vực khu công nghiệp và một số nơi phù hợp cho xây căn hộ có diện tích nhỏ từ 25 m2, nhưng phải đảm bảo chất lượng và có tiện ích xã hội phục vụ nhu cầu người dân.
