Nhiều khu đất tại dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc còn chưa hoàn thành khâu san gạt. Ảnh: Văn Việt.
Vay tiền tỷ, lãi 0%
Trên nhiều trang web về bất động sản, dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc được rao có 1256 sản phẩm: 581 shophouse, 404 đất nền liền kề, 113 biệt thự song lập, 158 biệt thự đơn lập. Hình thức sở hữu là sổ đỏ lâu dài, dự kiến bàn giao vào quý 1/2022.
Chủ đầu tư của dự án là Công ty Cổ phần Sông Hồng Hoàng Gia (thành viên của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô), tổng diện tích đất theo điều chỉnh quy hoạch 1/500 là 58.650ha, với mức đầu tư tạm tính là hơn 4.400 tỷ đồng.
Dự án này thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, được HĐND tỉnh Vĩnh Phúc thông qua 2017.
Đến thời điểm hiện tại, dù nhiều khu đất tại dự án chỉ đang trong giai đoạn san gạt mặt bằng, song Chủ đầu tư đã tìm nhiều cách lách luật, huy động vốn.
Trong vai người tìm mua biệt thự liền kề, chúng tôi được nhân viên của văn phòng môi giới bất động sản Nam Phú Minh, trụ sở bên trong dự án, chào mời: “Anh chị chỉ cần đóng trước 30% giá trị căn biệt thự để đặt cọc, sau đó chúng em sẽ đưa anh chị tới văn phòng của bên Sông Hồng Thủ Đô ký tiếp hợp đồng cho vay vốn”.
Nhân viên này giải thích, nếu đợi đến khi các căn biệt thự đơn lập đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật, giá sẽ không còn nhiều ưu đãi như hiện tại.
Nhân viên sàn môi giới bất động sản Nam Phú Minh tư vấn cho khách hàng ký hợp đồng vay vốn lãi suất 0%.
Theo hợp đồng vay vốn của nhiều khách hàng đã ký tại dự án này, việc huy động vốn được thực hiện như sau: Khách hàng ký hợp đồng vay vốn với 2 cá nhân là ông Phạm Trường Minh và Nguyễn Trần Nam. Theo hợp đồng này, ông Nam và ông Minh sẽ vay tiền với lãi suất 0%. Sau nửa năm, bên vay sẽ trả tiền hoặc bán suất mua căn biệt thự đơn lập tại dự án.
Đặc biệt, ông Nam và ông Minh còn đứng ra “hứa hẹn” cụ thể với khách hàng các thông tin về số căn hộ, tổng số tiền và giá tiền từng m2 căn hộ. Điều 6.2 trong Hợp đồng vay vốn nêu rõ: “Bên Vay có thể hoàn trả khoản vay dưới hình thức tiền mặt hoặc tài sản. Trong trường hợp Bên Vay mua của Chủ đầu tư dược lô đất số ... diện tích 280m2 thì Bên Vay sẽ cam kết bán cho Bên Cho Vay lô đất này với giá 33.000.000VNĐ/m”, tổng giá trị lô đất là 9.240.000.000VNĐ. Số tiền vay này sẽ dược đối trừ khi hai bên ký Hợp đồng mua bán. Bên Vay cam kết trong vòng 06 (sáu) tháng kể từ ngày ký kết Hợp đồng này, bên Vay sẽ có trách nhiệm kí Hợp Đồng Mua Bán lô đất nêu trên với bên cho Vay”.
Khi khách hàng hỏi về việc ông Nam và ông Minh là ai, các môi giới cho biết, ông Phạm Tường Minh là con rể của ông Nguyễn Văn Niên, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CPTM Sông Hồng Thủ Đô và ông Nam là con trai ông Niên.
“Bên em phải lách luật, nhưng anh chị yên tâm đây đều là người nhà chủ đầu tư nên chắc chắn có suất mua. Đã làm ăn thì phải mạo hiểm, rủi ro, nhưng lợi nhuận và khả năng thanh khoản cao hơn nhiều so với khi đợi đủ điều kiện mở bán”, nhân viên tên Hiếu, nói.
Tại văn phòng môi giới của Sông Hồng Land, cũng đặt trụ sở trong dự án, mọi chuyện cũng diễn ra tương tự. Các nhân viên môi giới đều biết đây là chuyện lách luật, song đều lấy uy tín của Chủ đầu tư ra để đảm bảo.
Luật sư cho rằng các hợp đồng vay vốn mà người nhà ông Nguyễn Văn Niên, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CPTM Sông Hồng Thủ Đô, đứng ra ký kết có dấu hiệu lừa gạt. Ảnh: Văn Việt.
Tự đặt hy vọng vào Chủ đầu tư thiếu năng lực
Trao đổi với chúng tôi về các hợp đồng vay vốn nêu trên, luật sư Hà Trọng Đại, Giám đốc Công ty TNHH Luật Hà Trọng Đại, cho biết đây rõ ràng là chiêu thức tinh vi để lách luật, lấy danh nghĩa người thân ruột thị của chủ đầu tư là dấu hiệu gian dối, lừa gạt niềm tin”.
Luật sư Đại nói trong nhiều năm làm nghề, ông từng gặp không ít trường hợp tương tự, người cho vay dù biết rủi ro nhưng vẫn hám lợi mà làm liều.
“Cần xem xét cả ở các điều khoản của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản. Về mặt đầu tư, nếu được cấp phép, thì chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án, không huy động vốn trái phép”, ông Đại nói.
Luật sư này cũng bác bỏ lập luận cho rằng đây là thỏa thuận dân sự. “Chủ đầu tư chưa được phép bán biệt thự hay căn hộ, thì lấy đâu ra đảm bảo người cho vay sẽ mua được. Doanh nghiệp biết chuyện nhưng lại lờ đi, vậy cần làm rõ trách nhiệm của cá nhân vay tiền và tổ chức có liên quan”.
Ông Đại cho rằng bên vay dù chưa có trong tay bất động sản, nhưng vẫn ký hợp đồng cho vay, là sự “gian dối, lừa gạt niềm tin”. Luật sư Đại cho biết trong trường hợp này, khách hàng hoàn toàn có thể gửi đơn tố giác đến cơ quan công an để điều tra làm rõ.
“Đất của Nhà nước giao cho Chủ đầu tư để phát triển kinh tế xã hội, song lại bị đem ra làm chiêu trò huy động vốn là điều rất đau xót. Nhiều hệ lụy có thể phát sinh từ những hợp đồng thế này. Nếu khách hàng nào của dự án đã ký hợp đồng, cần tư vấn pháp luật, chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ”, luật sư Đại nói.
Trong khi đó, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty TNHH Luật Trường Sơn, cho rằng khách hàng tự đặt mình vào rủi ro khi ký hợp đồng với người thân của Chủ đầu tư thiếu năng lực.
Trích dẫn điều khoản hợp đồng, ông Tuấn nói nếu bên vay mua của Chủ đầu tư được lô đất ghi trong hợp đồng vay thì bên vay sẽ cam kết bán cho bên cho vay lô đất này với giá theo thỏa thuận. Như vậy, nếu bên vay không thể mua được thì bên cho vay tự đặt mình vào rủi ro, tìm cá nhân đó để đòi tiền.
“Nếu tất cả bên vay và Chủ đầu tư đều cam kết cho hợp đồng vay, thì xét cho đến cùng, khách hàng có thể đang tự đặt tiền, hy vọng của mình vào Chủ đầu tư thiếu tiền, không đủ tiền để làm dự án, nên phải vay vốn, huy động trước. Niềm tin, hy vọng, kiếm lời của khách hàng dường như phụ thuộc vào một Chủ đầu tư yếu, thiếu về tài chính”, luật sư Tuấn cho biết.
Ông Tuấn cảnh báo khách hàng có tiếp tục gửi tiền cho Chủ đầu tư thiếu tiền hay không là phụ thuộc vào khả năng chịu đựng rủi ro, có thể "ngâm" dự án, việc đưa tiền của mình cho bên vay là bắt đầu hành trình theo đuổi đợi tiền về.
Để có câu trả lời khách quan, chúng tôi đã liên hệ phỏng vấn ông Tạ Đức Cường, Phó Tổng giám đốc Công ty Sông Hồng Thủ Đô. Ông Cường thừa nhận việc có biết việc con rể và con trai ông Niên ký các hợp đồng vay vốn. “Đây là thỏa thuận dân sự giữa các bên, chúng tôi không bình luận. Hiện tại chúng tôi chưa giao cho ông Minh hay ông Nam bất cứ căn hộ hay biệt thự nào để bán. Việc lừa gạt hay không thì bên cho vay tự suy nghĩ”.
