Phối cảnh Nhà ga hành khách Cảng Hàng không quốc tế Long Thành giai đoạn 1. Ảnh: ACV.
Đây là một hiện tượng được các chuyên gia bất động sản (BĐS) cho là “lạ”. Thực chất của câu chuyện không phải đất được tăng giá trị mà bị giới đầu cơ, nhóm lợi ích đẩy lên.
Câu chuyện mua bán đất gần khu vực quy hoạch các dự án hạ tầng nói chung và sân bay nói riêng không chỉ bây giờ mới xảy ra, mà trước đó đã từng diễn ra tại Ba Vì, Mê Linh (Hà Nội), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Đà Nẵng… các nhà đầu tư không chuyên là người ghánh hậu quả khi cơn sốt đi qua, mảnh đất kỳ vọng trở thành bãi đất hoang hoá.
Cơn sốt mang tên quy hoạch sân bay
Mới đây, hồi tháng 2/2021, ngay sau thông tin lãnh đạo tỉnh Bình Phước có buổi khảo sát vị trí làm “sân bay Téc-ních” 500 ha tại huyện Hớn Quản (Bình Phước), từ khắp nơi giới đầu cơ đất kéo về khu vực này để thổi giá, chèo kéo người dân, nhộn nhịp như một chợ BĐS.
Theo các môi giới sinh sống tại địa phương này, trước khi có thông tin quy hoạch sân bay, lô đất chưa lên thổ cư diện tích 10x55m tại thị trấn Tân Khai, huyện Hớn Quản có giá 500 triệu đồng, còn lô đất thổ cư 10x40m có giá khoảng 660 triệu đồng. Tuy nhiên, từ lúc có thông tin khảo sát vị trí sân bay thì giới đầu cơ làm giá trong 1 tuần tăng lên gấp đôi, gấp ba.
Hay như hồi tháng 10/2020, khi có thông tin Sở Quy hoạch – Kiến Trúc Hà Nội đề xuất UBND TP. Hà Nội xây dựng sân bay thứ 2 vùng Thủ đô tại huyện Ứng Hoà (Hà Nội), chỉ trong 1 tuần giá đất nông nghiệp đã tăng gấp đôi, từ 20 triệu đồng/sào lên 40-45 triệu đồng/sào. Thậm chí giá đất ngay tại trung tâm huyện cũng tăng từ 25 lên 30 triệu đồng/m2.
Quay trở lại thời điểm 2 năm trước, cơn sốt đất mang tên sân bay Long Thành (Đồng Nai) còn có mức độ cao hơn, khi Quốc hội chính thức bỏ phiếu tán thành xây dựng sân bay Long Thành. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng phải thừa nhận rằng, đất gần khu vực sân bay 2 năm trở lại đây có những biến động rất mạnh.
Cụ thể, năm 2018 tăng lên khoảng 8 – 15 triệu đồng/m2 so với hồi chưa phê duyệt; năm 2019 tăng bình quân dao động từ 15 – 30 triệu đồng/m2. Trong năm 2020 ảnh hưởng Covid - 19 nhưng vẫn tiếp tục tăng giá so với năm 2019.
Ông Vũ Quốc Việt Nam, Giám đốc cao cấp Tập đoàn Đất Xanh cho biết, tuyến đường Lê Dũng, trung tâm Long Thành hồi tháng 9/2020 giá đất lên tới 70 - 120 triệu đồng/m2, trong khi ở xung quanh chỉ đơn thuần là vùng trồng cây công nghiệp.
Nhiều chuyên gia đã cảnh báo về hiện tượng sốt đất ảo tại các khu vực dự kiến quy hoạch sân bay, nhưng nhiều nhà đầu tư nghe lời mời hấp dẫn hoặc do giới đầu cơ tự mua đi bán lại đã bất chấp để sở hữu được những mảnh đất tưởng như hời đó.
Có hiện tượng sốt đất ảo tại các khu vực dự kiến quy hoạch sân bay, các chuyên gia cảnh báo (Ảnh minh họa).
Sân bay không là yếu tố thu hút
Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nói rằng, nghiên cứu của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam đã chỉ ra, đất chỉ có giá trị khi khu vực đó có quy hoạch chi tiết, có sự phát triển nhanh về cơ sở hạ tầng. Trong khi đó, các sân bay hiện tại từ Bắc vào Nam hầu hết đều không có các khu dân cư liền kề, ngoại trừ sân bay Tân Sơn Nhất, nên giá trị đất sẽ khó tăng giá.
Còn TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, với riêng “sân bay Téc-ních” tại Bình Phước, đây không thể là "cây đũa thần" để làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường BĐS của tỉnh này khởi sắc.
Bởi xét cho cùng, “sân bay Téc-ních” hay ở các khu vực khác dự kiến quy hoạch sân bay chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương. Bên cạnh đó, việc thị trường BĐS tại đó có tăng giá hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như diễn biến kinh tế vĩ mô, tín dụng… Tuy nhiên tất cả những yếu tố này có hoặc không ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS.
“Với giả định là sân bay sẽ được hoàn thành, theo một góc nhìn thực tế thì việc này cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt và xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy là từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành thì cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5-10 năm nữa”, TS. Sử Ngọc Khương nói.
Hiện nay tại Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự, trong số đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên chỉ mới có 6/22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của ACV.
Vì thế, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị BĐS và tạo sức hút trên thị trường bao gồm đầy cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp.
