Cải tạo, xây lại chung cư cũ ở Hà Nội: Tháo dần những 'nút thắt'

Nhận thức rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc đảm bảo điều kiện ở tốt hơn cho người dân, Hà Nội đã nỗ lực trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhưng vì nhiều nguyên nhân, kết quả thực hiện của thành phố còn rất chậm, gây không ít bức xúc cho người dân Thủ đô.

Áp lực từ sự xuống cấp và nguồn lực đầu tư

Vấn đề đặt ra với Hà Nội trong suốt những năm qua là cải tạo, xây dựng lại các khu nhà ở chung cư cũ như thế nào trong điều kiện ngân sách của thành phố hạn hẹp. Nhà nước đã xóa bỏ bao cấp về nhà ở, nhưng phần lớn dân cư sống tại các khu chung cư cũ là cán bộ công nhân viên, người làm công ăn lương, khả năng chi trả thấp.

Từ thực tế, việc cải tạo lại chung cư cũ chỉ được thực hiện theo phương thức xã hội hóa, nguồn lực chủ yếu dựa vào việc cân đối tài chính của dự án. Nhà nước chỉ hỗ trợ về công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư và một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu.

Trong khi đó, hầu hết các khu chung cư cũ lại nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế phát triển dân cư theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Có thể thấy rõ cùng với khó khăn của chủ đầu tư khi chưa nhận được sự đồng thuận của các cư dân sống trong các khu chung cư cũ khi áp dụng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì việc bị khống chế tầng cao là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của Hà Nội triển khai rất ì ạch, thậm chí nhiều dự án gần như "giậm chân tại chỗ."

Phần lớn các chủ đầu tư không còn "mặn mà" với việc đầu tư xây dựng loại hình nhà ở này khi không cân đối được bài toán hài hòa lợi ích giữa Nhà nước-người dân và doanh nghiệp.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mô từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954.

Các chung cư tập trung chủ yếu ở 4 quận nội thành cũ và quận Hoàng Mai, Cầu Giấy, Thanh Xuân. Hầu hết các nhà chung cư đều đã bán nhà cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ.

Qua kết quả điều tra, khảo sát của cơ quan chức năng, do áp lực về diện tích ở, nhu cầu cuộc sống cũng như việc chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, sự yếu kém về quản lý nên hầu hết các khu chung cư đều có việc cơi nới, xây dựng lấn chiếm đất trống, sân chung, "đeo ba lô, chuồng cọp." Do vậy, mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần.

Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật nói chung ở các chung cư đều cũ nát, đặc biệt hệ thống cấp nước do dân tự cải tạo thành mạng lưới đường ống chằng chịt trên mặt nhà, rất mất mỹ quan. Các căn hộ tầng 1 đều ẩm thấp, môi trường sống rất kém, thậm chí có một số chung cư có nền tầng 1 thấp hơn sân, đường nội bộ.

Có thể thấy sự hư hỏng, xuống cấp biểu hiện rõ ở tình trạng lún nghiêng, han rỉ cốt thép, nứt vỡ bêtông ở mức độ lớn, điển hình như các khu: Nhà E6-E7 Quỳnh Mai; nhà A-B Ngọc Khánh; nhà B7-C1-E6-E9-G6A-G6B-G22 Thành Công; các nhà A-B Ngọc Khánh ở đường Nguyễn Chí Thanh; A7 Giáp Lục-Tân Mai, B1 Giảng Võ; A1-A2 Giảng Võ; Tập thể Bộ Tư pháp...

Đáng lo ngại là hầu hết các chung cư cũ đều không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, trong khi đó, việc duy tu bảo dưỡng chưa được quan tâm đúng mức, đã dẫn đến hư hỏng, xuống cấp nhanh gây nguy hiểm và ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân.

Hiện, Hà Nội mới hoàn thành xây dựng lại 9 chung cư (B4, B14 Kim Liên, 187 Tây Sơn, I1, I2, I3 Thái Hà, P3 Phương Liệt, A6, C7 Giảng Võ); đang khởi công xây dựng 3 chung cư (B6, D2 Giảng Võ, C1 Thành Công) và một khối nhà N3 thuộc dự án thí điểm cải tạo tổng thể khu tập thể Nguyễn Công Trứ, đang tổ chức di dời 2 chung cư (148-150 Sơn Tây, C8 Giảng Võ).

Thành phố bố trí kinh phí kiểm định 162 chung cư cũ để xác định mức độ nguy hiểm; giao cho 62 nhà đầu tư thực hiện việc điều tra xã hội học; trong đó 21 nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết tại các khu chung cư cũ.

Tháo dần các "nút thắt"

Để dần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ tại Hà Nội nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện của những dự án đã và đang nghiên cứu, triển khai, thời gian qua, Hà Nội đã tập trung lập quy hoạch phân khu và xây dựng quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc nhà ở cao tầng trong khu vực nội đô.

Đặc biệt, Hà Nội cũng đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép nâng thêm chiều cao tầng khu vực cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên cơ sở cân đối chỉ tiêu quy hoạch của khu vực phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đảm bảo tính khả thi của dự án.

Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử Hà Nội vừa được Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Nguyễn Đức Chung ký, ban hành sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia lập và thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ trên cơ sở đảm bảo đúng định hướng Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội.

Quy chế này được áp dụng trên khu vực có quy mô diện tích khoảng 3.881 ha, thuộc địa giới hành chính của 5 quận: Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, một phần phía Bắc quận Hai Bà Trưng và một phần phía Nam của quận Tây Hồ. Hà Nội cho phép nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng tại hai bên đường vành đai, trục hướng tâm, tuyến phố chính, khu vực điểm nhấn. Khu vực Vành đai I, chiều cao tối đa công trình là 24 tầng, 86m; vành đai 2, chiều cao tối đa 27 tầng, 97m; đường ven đê Sông Hồng, chiều cao 21 tầng, 76m...

Đối với dự án tái thiết đô thị là tập thể cũ có quy mô 2 ha trở lên, phải bảo đảm các điều kiện tạo nhiều không gian mở, hạn chế tăng dân số, bố trí đất cho công trình giáo dục, tăng cây xanh, diện tích công cộng.

Tầng cao tối đa một số khu tập thể cũ ở Hà Nội như sau: Khu Văn Chương (18 tầng); Nguyễn Công Trứ 25 tầng; Giảng Võ, Hào Nam, Ngọc Khánh 21 tầng; các khu Thành Công, Khương Thượng, Vĩnh Hồ, Nam Đồng, Kim Liên, Láng Hạ, Phương Mai, Thanh Nhàn... 24 tầng.

Cũng theo quy chế của thành phố, các quy định về hình thức, chi tiết kiến trúc của công trình cao tầng phải hiện đại, hài hòa với cảnh quan, kiến trúc khu vực, phù hợp với môi trường khí hậu. Ngoài ra, chỉ tiêu sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về khoảng lùi, mật độ xây dựng, dân số... theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành liên quan.

Theo đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, trước mắt, Hà Nội tập trung chỉ đạo quyết liệt để sớm hoàn thành các chung cư cũ đang xây dựng (C7 Giảng Võ, chung cư N3 Khu tập thể Nguyễn Công Trứ; tháo gỡ, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án C1 Thành công, C8 Giảng Võ; nghiên cứu chỉnh sửa cơ chế chính sách về cải tạo xây dựng chung cư cũ quy định tại Quyết định số 48/2008/QĐ-Ủy ban Nhân dân thuộc thẩm quyền của thành phố cho phù hợp với thực tế, đáp ứng ngay cho việc cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ ở cấp độ nguy hiểm.

Khu B4 tập thể Kim Liên (quận Đống Đa) đang được xây dựng lại. (Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN)

Đáng chú ý, triển khai Luật Thủ đô năm 2012, Hà Nội đang triển khai Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND của Hội đồng Nhân dân thành phố Hà Nội ban hành một số biện pháp cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp, trong đó khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận hợp tác với chủ sở hữu căn hộ thực hiện dự án bằng phương thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở các chủ sở hữu góp vốn bằng quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất.

Đối với các dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trong địa bàn 4 quận nội thành cũ (là khu vực hạn chế phát triển) nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được ưu tiên mua nhà ở xã hội, nếu chuyển ra ngoài khu vực 4 quận nội thành thì được hệ số 1,5 lần so với tái định cư tại chỗ. Đây là những biện pháp để thúc đẩy công tác cải tạo lại các chung cư cũ.

Bên cạnh đó, Hà Nội chỉ đạo đẩy mạnh công tác vận động và phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật về việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ cho người dân biết, tham gia thực hiện và giám sát. Thành phố tranh thủ sự tham gia vào cuộc của cả hệ thống chính trị để sớm đạt được mục tiêu trong việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ.