Ảnh chụp Hướng dẫn 3224 do UBND tỉnh Hải Dương ban hành.
Nguy cơ 'chết' lâm sàng
“Hướng dẫn thể hiện sự chủ quan của người ban hành", một doanh nghiệp bất động sản Hải Dương nhận xét về quyết định ban hành Hướng dẫn 3224/HD-UBND của UBND tỉnh ngày 7/11/2022 về việc xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư.
Theo nội dung hướng dẫn, thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 30 tháng kể từ thời điểm giao đất; chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cuối tháng thứ 12 là 40% tổng chi phí xây dựng; chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cuối tháng thứ 24 là 40% tổng chi phí xây dựng; chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cuối tháng thứ 30 là 20% tổng chi phí xây dựng.
Thời gian bán hàng là 30 tháng. Thời điểm tính doanh thu (cả doanh thu đất nền và nhà ở) là thời điểm cuối tháng thứ 24 kể từ thời điểm giao đất; tỷ lệ doanh thu cuối tháng thứ 24 là 40% tổng doanh thu. Tỷ lệ doanh thu cuối tháng thứ 36 là 40% tổng doanh thu; tỷ lệ doanh thu cuối tháng thứ 42 là 20% tổng doanh thu.
Trước những thông tin này, đại diện doanh nghiệp Hải Dương phản biện, rằng để có thể kinh doanh bán đất đúng quy định, nhà đầu tư cần hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và được nghiệm thu, có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Tức là ít nhất đến tháng thứ 30 (đối với dự án 20-50ha), nhà đầu tư mới đủ điều kiện kinh doanh dẫn đến chênh lệch về thời điểm bắt đầu kinh doanh 18 tháng (tháng thứ 12 theo hướng dẫn). Các dự án chưa được xác định tiền sử dụng đất nên thời điểm kinh doanh thực tế còn kéo dài hơn nữa (đến thời điểm hiện tại các dự án đã giao đất từ 24- 44 tháng)
"Phía đầu tư bất động sản đã lâm cảnh lao đao và đối mặt nguy cơ 'chết' ngay trên dự án đã triển khai đầu tư, xây dựng", vị doanh nghiệp nói tiếp.
Với những đơn vị đã tham gia đấu giá dự án bất động sản tại Hải Dương, được lựa chọn là nhà đầu tư theo quyết định trúng thầu của UBND tỉnh, ký hợp đồng đầu tư với các UBND huyện và UBND tỉnh, họ được giao đất từ 2-4 năm.
Đến nay, các chủ đầu tư đã hoàn thành cơ bản các hạng mục như: Giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật… và đều chưa được xác định tiền sử dụng đất, chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định. Khủng hoảng kép đã xảy ra khi kết hợp với việc bất động sản trên đà trượt dài từ cuối năm 2022, thời điểm Hướng dẫn 3224 được ban hành.
Tình cảnh phá sản hàng loạt có thể diễn ra bởi thị trường đóng băng, nguồn vốn của doanh nghiệp cạn kiệt. Mọi tính toán, dự phòng của doanh nghiệp đều vỡ trận. Nguyên do bởi, ở thời điểm dự thầu, doanh nghiệp đều dựa theo các thông số kinh tế, kỹ thuật, pháp lý trong hồ sơ mời thầu, gồm chi phí thực hiện dự án (M1) phải lớn hơn M1 tối thiểu trong hồ sơ mời thầu và các quy định pháp luật có hiệu lực.
Theo các doanh nghiệp, môi trường đầu tư tại Hải Dương có thể bị ảnh hưởng bởi Hướng dẫn 3224.
Đi ngược chỉ đạo của cấp trên
UBND tỉnh Hải Dương đã yêu cầu áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, yêu cầu này không phù hợp với nhiều quy định hiện hành, nhất là trái với tinh thần của Bộ Xây dựng theo Công văn số 5143/BXD-KTXD.
Cụ thể, sau khi giao đất, các dự án chưa được cơ quan quản lý Hải Dương xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp. Đây là nguyên nhân khách quan ngoài khả năng của chủ đầu tư.
Hướng dẫn 3224 ban hành ngày 7/11/2022, đã áp dụng hồi hoàn cho cả dự án chưa được UBND tỉnh xác định giá đất, dẫn đến việc tiền sử dụng đất tăng hơn 1,5 lần so với Quyết định số 3311/QĐ-UBND ngày 25/9/2019, cũng do UBND tỉnh Hải Dương ban hành để làm căn cứ xác định giá đất.
Trong Hướng dẫn của UBND tỉnh Hải Dương còn đưa ra hàng loạt quy định tréo ngoe: Tài sản so sánh không tương đồng với tài sản đánh giá quy định tại Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT; Lựa chọn tài sản so sánh ở vị trí có giá trúng đấu giá cao bất thường so với những khu đất đấu giá khác trong khu vực là chưa phù hợp theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.
Ngoài ra, UBND tỉnh Hải Dương còn không xem xét giảm trừ các yếu tố bất lợi khi so sánh các lô đất trong dự án có kích thước hình thang với lô đất làm tài sản so sánh có kích thước đồng nhất, vuông vắn. Do các lô đất hình thang khó thanh khoản hơn và giá trị bị giảm nhiều so với các lỗ đất vuông vắn.
Một số doanh nghiệp nhận định, cách hành xử theo kiểu “trên rải thảm, dưới rải đinh” này ảnh hưởng sâu sắc đến môi trường đầu tư, kinh doanh của tỉnh Hải Dương. Việc chính quyền tỉnh đảo chiều chính sách đột ngột dẫn đến câu hỏi, liệu sự việc có đi ngược lại Điều 152 Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật năm 2013: Văn bản quy phạm pháp luật của HĐND, UBND các cấp, chính quyền địa phương ở đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt không được quy định hiệu lực trở về trước.
Việc mở rộng phạm vi áp dụng và điều kiện chuyển tiếp theo Hướng dẫn 3224 rất bất thường, nối dài các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong văn bản do ông Trần Văn Quân, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương ký ban hành.
Ông Nguyễn Danh Dũng, Giám đốc Công ty TNHH Ánh Dương AD-HD, Nhà đầu tư dự án xây dựng điểm dân cư mới thôn Phù Tải, xã Kim Đính, huyện Kim Thành cho rằng, giá bất động sản thức tăng, giảm theo chu kỳ. Do đó, Hướng dẫn 3224 áp mức tăng cố định 5%/năm là không phù hợp thực tế.
"Khi vào chu kỳ giảm, việc áp dụng Hướng dẫn 3224 thực chất đẩy doanh thu ảo tăng lên 45%. Thực tế hiện nay, bất động sản đã giảm đến 40%", ông phân tích.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Sự, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Quốc tế An Lộc Phát, Nhà đầu tư thực hiện dự án khu dân cư mới xã Hồng Quang, huyện Thanh Miện băn khoăn, rằng lợi nhuận của của nhà đầu tư sẽ thấp hơn rất nhiều so với quy định cũ vì chi phí xây dựng thấp hơn gần 40%.
"Tôi đề nghị Tổ công tác theo Quyết định 1435/QĐ-TTg của Thủ tướng quan tâm, chỉ đạo sự phù hợp của Hướng dẫn 3224. Đặc biệt về vấn đề việc áp dụng - giao đất đã nhiều năm nhưng chưa xác định tiền sử dụng đất. Đồng thời, xem xét lại phương pháp, kết quả tính toán tiền sử dụng đất của dự án theo đúng các quy định hiện hành về đất đai", ông bày tỏ.
Đơn kiến nghị các cấp, các ngành và hiệp hội ngành hàng vào cuộc của cộng đồng doanh nghiệp Hải Dương.
Phải coi doanh nghiệp là đối tượng phục vụ
Nhận thấy Hướng dẫn 3224 có nhiều nội dung không phù hợp thực tiễn, làm đội chi phí, dự án không thể triển khai, cộng đồng doanh nghiệp Hải Dương đồng loạt có kiến nghị gửi UBND tỉnh bằng văn bản. Tuy nhiên, cơ quan quản lý vẫn tiếp tục áp đặt thu tiền sử dụng đất với giá cao. Điều này khiến doanh nghiệp cùng hàng nghìn lao động lâm cảnh lao đao, suy kiệt. Dự án bị ngừng trệ vô thời hạn, lãi vay tăng phi mã...
Mới đây, phát biểu kết luận tại cuộc họp với một số bộ, ngành, địa phương, hiệp hội… giải quyết khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác định giá đất ngày 30/10/2023, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, mọi vướng mắc để đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế, thậm chí vi phạm pháp luật, chủ yếu do vấn đề định giá.
“Phương pháp, trình tự, nội dung xác định giá đất phải khả thi, sát thực tế, phù hợp với năng lực thực hiện, khoa học, khách quan, minh bạch, bảo đảm lợi ích công bằng giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước”, Phó Thủ tướng cho biết.
Trước đó, lãnh đạo Đảng, Nhà nước đã có nhiều chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho doanh nghiệp phát triển; Phải biến chủ trương, chính sách thành hành động cụ thể của mỗi cán bộ, công chức thực thi công vụ; Đặc biệt không coi doanh nghiệp là đối tượng quản lý mà là đối tượng phục vụ.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục gặp khó khăn, để tránh nguy cơ đổ vỡ hàng loạt và tạo dựng lại niềm tin cho giới đầu tư, cộng đồng doanh nghiệp tỉnh Hải Dương kiến nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tỉnh ủy Tỉnh Hải Dương… xem xét thanh tra, kiểm tra, làm rõ tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất, sự phù hợp của Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 do UBND tỉnh Hải Dương ban hành.
