Nhà đầu tư nước ngoài 'núp bóng' thâu tóm bất động sản tại Việt Nam

Nhà đầu tư nước ngoài "núp bóng" công ty Việt?

Việc Yuen Hon Kim âm thầm lách luật thâu tóm bất động sản ở Việt Nam chỉ vỡ lở khi những mâu thuẫn lợi ích phát sinh dẫn đến vụ án xảy ra tại Công ty Cổ phần Cửu Long Phi (Cửu Long Phi) và Cơ quan ANĐT - Công an TP.HCM ra Quyết định khởi tố vụ án hình sự.

Theo đó, kể từ khi thành lập năm 2007 đến năm 2012, hầu hết các hoạt động kinh doanh của Cửu Long Phi là mua gom đất tại huyện Cần Giờ, TP.HCM và không có sản phẩm hay chuyển nhượng lại lô đất nào ra thị trường mà chỉ thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào Cửu Long Phi và chuyển thành cổ phần của các thành viên, tương ứng với số tiền bỏ ra mua đất.

Cụ thể, theo cáo trạng số 331/CT-VKSTPHCM-P1 ngày 21/06/2023 của Viện kiểm sát Nhân dân TP. HCM được biết, Công ty Cổ phần Cửu Long Phi được Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu số 4103007004 ngày 14/6/2007; Vốn điều lệ là 5 tỷ đồng; Ngành nghề là kinh doanh phát triển khu du lịch, tư vấn xây dựng, trồng trọt… Gồm 3 cổ đông do bà Đỗ Tú Quân làm Tổng Giám đốc và là người đại diện pháp luật; ông Đỗ Vĩnh Thành (tên gọi khác: Sinh, Sơn có quốc tịch Canada - là cha ruột bà Quân) là Chủ tịch Hội đồng quản trị; bà Đỗ Tú Linh (chị ruột bà Quân) là cổ đông.

Ngày 14/12/2009 Cửu Long Phi thay đổi Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0305027944 (lần thứ 8); Vốn điều lệ 320 tỷ đồng; ngành nghề kinh doanh: Trồng trọt, nuôi trồng thủy hải sản… Gồm 4 cổ đông do bà Đỗ Tú Quân làm Tổng Giám đốc và là người đại diện pháp luật; ông Yuen Hon Kim (quốc tịch Anh, đại diện Công ty Sun Fancy - Hồng Kông) là Chủ tịch Hội đồng quản trị; ông Đỗ Vĩnh Thành là cổ đông. Nhưng thực thế, từ cuối năm 2007, ông Yuen Hom Kim đã chuyển tiền về Việt Nam để mua đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào Cửu Long Phi, toàn bộ số tiền này đều do bà Quân quản lý thu chi và báo cáo trực tiếp cho ông Kim.

Trong cáo trạng của Viện kiểm sát Nhân dân TP.HCM cũng cho biết, ông Yuen Hon Kim được một người là Mạch Vinh Phước giới thiệu cho gặp ông Đỗ Vĩnh Thành để cùng hợp tác kinh doanh vào Cửu Long Phi và là cổ đông góp vốn ban đầu của công ty trên danh nghĩa, nhưng thực chất là không góp vốn.

Ở thời điểm đó, người nước ngoài chỉ được góp vốn đầu tư vào doanh nghiệp tại Việt Nam nhưng chưa được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Chính vì thế, tại Biên bản họp ngày 11/7/2007, ông Yuen Hon Kim, Đỗ Vĩnh Thành và Mạch Vinh Phước đã họp bàn về kế hoạch đầu tư khai thác tại TP.HCM (cụ thể là việc ông Yuen Hon Kim góp vốn vào Cửu Long Phi để mua đất tại Việt Nam) và có thống nhất: Cửu Long Phi cử người Việt đại diện mua đất, sẽ thuộc sở hữu của Cửu Long Phi, quá trình sau khi dùng danh nghĩa cá nhân mua đất rồi chuyển vào công ty, Mạch Vinh Phước và Sinh (tức ông Đỗ Vĩnh Thành - PV) đứng ra bảo đảm, nếu xảy ra bất cứ vấn đề hay tổn thất thì Phước và Sinh hoàn toàn chịu trách nhiệm…

Tiếp đó, ngày 15/11/2007, ông Đỗ Vĩnh Thành - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Cửu Long Phi ký Quyết định bổ nhiệm con gái là bà Đỗ Tú Quân giữ chức vụ Tổng Giám đốc. Ngày 28/4/2008, ông Yuen Hon Kim - Chủ tịch HĐQT Cửu Long Phi ký Hợp đồng lao động với Đỗ Tú Quân, nội dung: Quân chịu trách nhiệm quản lý, điều hành công việc hàng ngày của công ty phù hợp với những quy định về chức vụ Tổng Giám đốc đã được quy định trong Điều lệ và Pháp luật Việt Nam (đến ngày 11/4/2016, Kim ký Thông báo số 01/2016/TB chấm dứt Hợp đồng lao động với Đỗ Tú Quân).

Quá trình hoạt động kinh doanh, Cửu Long Phi đã đăng ký mở 4 tài khoản tại 2 Ngân hàng là Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB) và Ngân hàng TNHH một thành viên HSBC Việt Nam. Tất cả đều do bà Đỗ Tú Quân làm Chủ tài khoản.

Căn cứ kết quả xác minh tại 2 ngân hàng trên, xác định: Từ tháng 12/2007 đến tháng 12/2012, ông Yuen Hon Kim đã chuyển tổng cộng 156.098.033.259 đồng vào tài khoản Cửu Long Phi và tài khoản cá nhân của bà Đỗ Tú Quân, Đỗ Tú Linh (chị gái bà Quân), ông Đỗ Vĩnh Thành để bà Quân hoặc bà Linh dùng số tiền này thay mặt ông Kim mua đất và đứng tên chủ sở hữu các thửa đất này (phí hoa hồng mua đất là 3%). Sau đó bà Quân, Linh sẽ góp vốn hoặc chuyển nhượng các thửa đất này vào Cửu Long Phi và được quy ra tỷ lệ cổ phần tương ứng trên giá trị các thửa đất đã góp vốn hoặc chuyển nhượng. Toàn bộ số cổ phần này, bà Quân và Linh sẽ làm thủ tục chuyển nhượng lại cho ông Yuen Hon Kim để trừ vào số tiền mà ông Kim đã chuyển vào tài khoản của Cửu Long Phi và tài khoản của bà Quân, Linh và ông Thành trước đó.

Tại Hợp đồng đầu tư kinh doanh ngày 4/8/2007 được ký kết giữa ông Yuen Hon Kim, bà Đỗ Tú Quân, Đỗ Tú Linh và ông Đỗ Vĩnh Thành, các bên thống nhất: Khi đất dự án được xác nhận phù hợp thì các cổ đông sẽ yêu cầu sự chấp thuận bằng văn bản của Kim trước khi tiếp tục mua đất.

Theo cáo trạng của Viện kiểm sát Nhân dân TP.HCM, quá trình ông Yuen Hon Kim chuyển tiền về Việt Nam để mua đất góp vốn vào Cửu Long Phi như sau: Khi Cửu Long Phi muốn đầu tư mua lô đất nào để thực hiện dự án, thì Hội đồng cổ đông (với sự tham gia của Công ty Sun Fancy - Hồng Kông...) sẽ tổ chức họp tại Thẩm Quyến (Trung Quốc) để bàn thảo dựa trên cơ sở những thông tin về lô đất mà Đỗ Tú Quân cung cấp. Nếu nhất trí thông qua, các cổ đông sẽ góp số tiền tương ứng với cổ phần của mình (chia % theo giá trị lô đất) và nộp cho thư ký Hội đồng cổ đông (để vào sổ). Số tiền này được ông Yuen Hon Kim chuyển về Việt Nam qua tài khoản của ông Kim tại ngân hàng HSBC, sau đó ông Kim chuyển vào tài khoản của Cửu Long Phi tại ngân hàng ACB. Khi tiền đã vào tài khoản của Cửu Long Phi thì bà Đỗ Tú Quân trực tiếp rút tiền hoặc lập Phiếu rút tiền mặt để người khác đi rút theo yêu cầu của Quân.

Được biết, ông Đỗ Vĩnh Thành đã tận dụng việc đưa con gái là Đỗ Tú Quân vào vị trí Tổng Giám đốc và bà Đỗ Tú Linh với vai trò là cổ đông tại Cửu Long Phi, một công ty do ông Yuen Hon Kim - một người nước ngoài làm Chủ tịch Hội đồng quản trị và chiếm tới 87,5% tổng giá trị vốn góp của Cửu Long Phi.

Thâu tóm bất động sản

Liên quan đến vụ án xảy ra tại Công ty Cổ phần Cửu Long Phi, luật sư Lê Vĩnh Thụy, thuộc Công ty Luật TNHH Sen Vàng - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội nhận định, tại vụ án này có dấu hiệu đầu tư trái phép vào Việt Nam nhằm thâu tóm, chiếm đoạt đất trái pháp luật.

Luật sư Lê Vĩnh Thụy dẫn chứng, căn cứ quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 và Điều 4 Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Căn cứ Khoản 7 Điều 9 Luật Đất đai 2003: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất”.

Căn cứ Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 (Nghị quyết về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam) cũng quy định cá nhân nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam có quyền sử dụng phần diện tích đất sử dụng chung của nhà chung cư đó theo hình thức sử dụng đất thuê đã trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê.

Luật Đất đai 2003 và 2013 đều không cho phép người nước ngoài đứng tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất tại Việt Nam. Người nước ngoài chỉ được phép thuê đất tại Việt Nam nếu đầu tư đáp ứng theo Luật Đầu tư và nhập cảnh hợp pháp. Hiện nay, Nhà nước đang rà soát hành vi người nước ngoài bỏ tiền thâu tóm đất đai tại Việt Nam, nhờ người Việt Nam đứng tên trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất như một chiêu trò nhằm thâu tóm đất đai một cách trái phép.

Luật sư Lê Vĩnh Thụy cũng cho biết, đối với Công ty Cổ phần Cửu Long Phi, mô hình hoạt động của công ty chỉ tập trung duy nhất một hoạt động là mua gom các lô đất tại Việt Nam, ngoài ra không hề có bất cứ một hoạt động kinh doanh nào khác. Bà Đỗ Tú Quân chỉ được sử dụng như những “người làm thuê” để giúp Công ty Cửu Long Phi đứng tên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và nhằm mục đích chính giúp ông Yuen Hon Kim thâu tóm đất tại Việt Nam. Tính đến ngày 31/12/2013, ông Kim chiếm tới 87,51% tổng giá trị vốn góp của Công ty Cổ phần Cửu Long Phi. Điều này cho thấy có dấu hiệu ông Yuen Hon Kim mua gom trái phép đất đai tại Việt Nam.

Bộ trưởng Bộ KH-ĐT Nguyễn Chí Dũng từng chia sẻ: “Việc cá nhân, tổ chức nước ngoài “núp bóng” mua nhà đất ở Việt Nam là vấn đề rất lớn, hiện nay chưa có điều kiện để nắm rõ, chính xác tình hình thực tế ở mỗi địa phương ra sao. Với trách nhiệm của mình, Bộ KH-ĐT sẽ nghiên cứu để tham mưu cho Chính phủ ban hành chính sách quản lý đất đai, giải quyết tình trạng nhà đầu tư nước ngoài "núp bóng" dưới danh nghĩa doanh nghiệp, cá nhân của Việt Nam để thâu tóm, đang chiếm giữ, đặc biệt ở vùng ven biển hay vùng sát biên giới, những vùng hết sức nhạy cảm”.