Chủ đầu tư dự án sân gôn liên tục kêu lỗ. Vậy mà sân gôn vẫn mọc lên ầm ầm. Nghịch lý này được các chuyên gia giải thích rằng, dự án sân gôn chỉ là “bình phong” để chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng biệt thự và xẻ đất bán nền.
>> Ít sân gôn, sao thành… cường quốc
>> Sân gôn - Được ít, mất nhiều
>> Thích đâu, đặt đấy
>> Trò chơi tốn đất
>> Vẫn “ăn” đất lúa
Mượn gió, bẻ măng
Tháng 3/1999, Thủ tướng Chính phủ có quyết định cho Cty Huy Hoàng thuê đất để xây dựng CLB gôn Long Thành. Phần đất của dự án có diện tích hơn 204 ha, bao gồm 2 khu thuộc xã Phước Tân, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Quyết định của Thủ tướng ghi rõ: Khu sân gôn có diện tích hơn 200 ha; khu bãi tập có diện tích 4 ha. Trong quyết định này tuyệt nhiên không nói đến việc được xây dựng nhà ở, biệt thự… Năm 2005, UBND tỉnh Đồng Nai đã cho phép đổi chủ sử dụng đất từ Cty Huy Hoàng sang Cty CP Đầu tư và kinh doanh gôn Long Thành (viết tắt là Cty Long Thành), Cty này tiếp tục sử dụng toàn bộ diện tích đất của dự án theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Năm 2005, UBND tỉnh Đồng Nai ra quyết định thu hồi thêm 140ha đất để giao cho Cty Long Thành để mở rộng sân gôn. Đáng nói là, trong thời gian từ năm 2005– 2007, hơn 200 căn biệt thự đã được chủ đầu tư chia lô và xây dựng trên phần đất của Sân gôn Long Thành. Trong số hơn 200 biệt thự, có những “siêu” biệt thự cỡ khoảng 7.000m2 (một số đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), đến nay số biệt thự này đã có chủ. Điều này khiến nhiều người dân đặt dấu hỏi: Có hay không việc kinh doanh bất động sản đang được núp dưới danh nghĩa triển khai Sân gôn Long Thành? Và, như một sự an bài, tháng 7/2008, UBND tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng CLB gôn Long Thành và Khu biệt thự nghỉ dưỡng kết hợp với du lịch sinh thái Long Thành(?!)
Vào thời điểm đó, nhiều hộ dân và DN có đất bị thu hồi để triển khai Dự án Sân gôn Long Thành đã nhiều lần làm đơn khiếu kiện vì nhiều lý do: Phần đất mà họ đang sử dụng liên quan đến quyền lợi của hàng ngàn lao động; việc áp giá đền bù không thỏa đáng; dự án đã bị đổi chủ đầu tư; đặc biệt là việc giao đất không tuân thủ các quy định của pháp luật… Phớt lờ những kiến nghị của người dân và DN, tháng 4/2009, UBND tỉnh Đồng Nai đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ, xin ý kiến về vệc mở rộng Dự án sân gôn Long Thành thêm 870 ha, đưa tổng quỹ đất của sân gôn này lên tới 1.200 ha…
Sân gôn Long Thành là điển hình trong việc núp dưới danh nghĩa sân gôn để kinh doanh bất động sản. Thực ra, dư luận cho rằng phần lớn các dự án xây dựng sân gôn ở Việt Nam đều chỉ là bình phong cho việc buôn đất. Có thể chỉ ra một số dự án điển hình cho việc làm méo mó đầu tư sân gôn như: dự án sân gôn Tam Đảo (Vĩnh Phúc) cấp phép năm 2003 với diện tích 137 ha. Thế nhưng chủ đầu tư đã dành tới quá nửa diện tích (90 ha) làm biệt thự, được chia thành 290 lô rồi đem bán, thu về khoảng 300 tỷ đồng, trong khi dự toán đầu tư cho toàn bộ dự án sân gôn chỉ khoảng 400 tỷ đồng.
Một số sân gôn khác đang rao bán biệt thự trên các website như: sân Sealink - Phan Thiết; sân Đầm Vạc - Vĩnh Phúc... Mới đây, Hà Nội lại vừa giao Trung tâm Giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất đền bù giải phóng hơn 1,83 triệu m2 khu du lịch hồ Suối Hai (Ba Vì) làm dự án Khu du lịch quốc tế cao cấp Tản Viên do Cty CP Dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam làm chủ đầu tư. Trong đó, một phần cho khách sạn 5 sao, phần xây biệt thự và phần làm sân gôn.
Siêu lợi nhuận nhờ “lách” luật
Theo dự thảo quy hoạch sân gôn Việt Nam đến năm 2020 do Bộ KH-ĐT soạn thảo, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu hạn chế tình trạng núp bóng sân gôn để đầu tư, kinh doanh bất động sản. Theo đó, quy hoạch phát triển sân gôn phải quy định rõ việc xây dựng các công trình phụ trợ phục vụ hoạt động sân gôn chỉ được sử dụng đất đã giao để xây dựng sân gôn, không được sử dụng đất đã cấp cho làm sân gôn xây dựng nhà, biệt thự để bán, chuyển nhượng.
Tỷ lệ diện tích đất dành để xây dựng nhà ở thấp tầng cho thuê trong tổng diện tích đất sân gôn mà chủ đầu tư được giao đất hoặc cho thuê tối đa không quá 10% và mật độ xây dựng gộp của sân gôn tối đa không quá 5% diện tích của dự án sân gôn.
Nhiều ý kiến cho rằng, do giá thuê đất làm sân gôn thấp hơn giá thuê đất xây biệt thự, nhà ở trung tâm, dịch vụ thương mại nhiều lần nên nhà đầu tư lợi dụng kẽ hở này để kinh doanh bất động sản, nhằm thu hồi vốn nhanh hơn. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng cho rằng, việc kinh doanh dự án sân gôn không thu được lợi nhuận cao bởi khách chơi gôn chủ yếu là những người có thu nhập cao mà số lượng người có thu nhập cao hiện chỉ chiếm số ít, chính vì vậy để có lợi nhuận họ đành phải “lách” luật. Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản lại có ý kiến khác. Thực chất, việc kinh doanh sân gôn chỉ nhằm mục đích “tôn” thêm giá trị cho những căn biệt thự tiền tỷ tại đây. Bằng chứng là hàng trăm ngôi biệt thự cao cấp “núp bóng” sân gôn trong mỗi dự án mới là mục tiêu chính mà các chủ đầu tư nhắm đến bởi chỉ dự án sân gôn mới lấy được nhiều đất đẹp.
Theo Tổng thư ký hiệp hội Gôn Việt Nam, ông Nguyễn Ngọc Chu, nhu cầu xây sân gôn gắn liền với khu nghỉ mát trong thời đại hiện nay đã trở nên bắt buộc. Sân gôn ở xa khu đô thị, không có vị thế đẹp đẩy các chủ đầu tư vào thế mạo hiểm và bất lợi. “Các nhà đầu tư muốn tận dụng diện tích phải chừa ra trong khu đô thị và khu công nghiệp để xây sân gôn nhằm tăng giá trị bất động sản là xu hướng mới”, ông Chu nói.
GS Tôn Gia Huyên, Phó chủ tịch Hội Khoa học Đất, cho biết, do giá thuê đất xây dựng sân gôn thấp hơn giá thuê đất làm biệt thự, nhà ở, trung tâm dịch vụ thương mại nhiều lần nên nhà đầu tư đã lợi dụng kẽ hở này để kinh doanh bất động sản, thu hồi vốn được nhanh hơn. Ông Huyên cho biết, trên thực tế, đất dùng làm sân gôn thực sự chiếm tỷ lệ thấp hoặc rất thấp trong các dự án sân gôn. Trong 90 dự án sân gôn đã và đang triển khai chỉ có 13 dự án là thuần túy sân gôn, và có những dự án tỷ lệ đất sân gôn chỉ bằng 30% diện tích được cấp.
Nghiên cứu của Colliers Việt Nam (Tập đoàn chuyên kinh doanh bất động sản) cho biết, dù mức phí gia nhập thành viên và các phí dịch vụ rất cao, nhưng các mức phí này không sinh đủ lợi nhuận cho chủ đầu tư. Hiệu quả của các dự án sân gôn chủ yếu là kinh doanh bất động sản. Đại diện của Colliers Việt Nam cho rằng, quyền sử dụng đất đối với các dự án sân gôn hiện chỉ được giới hạn trong vòng 50 năm. Điều này có thể hạn chế tính thanh khoản đầu tư, do đó cũng giảm nguồn vốn có sẵn. Thay vào đó, họ hướng tới thực hiện các dự án nhà ở cao cấp tại khu vực sân gôn, do một sân gôn có thể được tích hợp trong các khu resort cùng với các hạng mục phụ trợ khác, hoặc có thể tồn tại riêng lẻ. Trong cả hai trường hợp đó, chủ đầu tư sẽ xây dựng nhà nghỉ dưỡng hoặc biệt thự dành để bán.
Trao đổi với NNVN, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, việc phát triển sân gôn thường đem lại rất ít lợi ích cho kinh tế địa phương mà phần lớn lợi nhuận sẽ về tay các nhà đầu tư nước ngoài. Như vậy, các địa phương cần phải hết sức cảnh giác khi cấp phép các dự án sân gôn vì thực tế đang xảy ra tình trạng nhiều chủ đầu tư thường chọn vị trí triển khai dự án ở khu vực gần đô thị để kinh doanh bất động sản là chính. “Theo tiêu chuẩn, một sân gôn 18 lỗ sẽ chỉ cần xây dựng nhà nghỉ đủ để phục vụ tối đa 280 suất. Thế nhưng, tại nhiều sân gôn trên cả nước lại bố trí tới 1.000 phòng. Khi mà chúng ta chưa có quy định cụ thể về diện tích xây dựng sân gôn, diện tích xây dựng các khu dịch vụ, thì khi cấp phép, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét sao cho tỷ lệ diện tích này phù hợp, không thể có chuyện xây sân gôn 18 lỗ mà bố trí 2 khách sạn với khoảng 1.000 phòng và kèm theo nhiều khu biệt thự”, ông Hùng phân tích.
