Đình trệ
Trong rất nhiều hội nghị, kỳ họp, lãnh đạo tỉnh Hà Tĩnh khẳng định, địa phương luôn tạo môi trường thuận lợi nhất để thu hút nhà đầu tư thực hiện các dự án trên địa bàn tỉnh. Tuy nhiên, quá trình triển khai, rõ ràng vẫn còn nhiều bất cập, cần sự quan tâm, hỗ trợ tháo gỡ khó khăn kịp thời, quyết liệt từ các sở ngành đến lãnh đạo tỉnh để nhà đầu tư đặt niềm tin gắn bó dài lâu với địa phương.
Vấn đề đang được luận bàn nhiều nhất hiện nay là việc chậm trễ trong xác định giá đất tại nhiều dự án, khiến không ít chủ đầu tư “vượt rào” xây dựng, hoàn thiện dự án trước khi được UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất, phải… chịu phạt nhiều tỷ đồng.
Dự án Khu dân cư đô thị Bắc Phố Châu 1 do chậm xác định giá đất nên đang "dẫm chân tại chỗ".
Điển hình phải kể đến dự án Khu dân cư đô thị Bắc Phố Châu 1, huyện Hương Sơn. Năm 2019, UBND tỉnh Hà Tĩnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án này với quy mô 10,8ha; tổng mức đầu tư gần 800 tỷ đồng.
Vào tháng 2/2022, UBND huyện Hương Sơn đã có văn bản gửi UBND tỉnh Hà Tĩnh và Sở TN-MT về việc đề nghị giao đất, cho thuê đất để Công ty cổ phần Bất động sản HANO-VID (Hà Nội) thực hiện dự án. Tuy nhiên do vướng mắc việc tính giá đất cho thuê nên chủ đầu tư "tiền trảm hậu tấu", tổ chức thi công, hoàn thiện nhiều hạng mục trước khi được UBND tỉnh quyết định giao đất.
Sau nhiều lần lập biên bản, đình chỉ thi công, cuối năm 2023, UBND tỉnh quyết định xử phạt hành chính số tiền gần 4 tỷ đồng đối với Nhà đầu tư này. Trong đó, hơn 1,7 tỷ đồng về hành vi chiếm đất và hơn 2,1 tỷ đồng tiền khắc phục hậu quả.
Ngoài dự án tại Hương Sơn, theo Sở TN-MT Hà Tĩnh, từ đầu năm 2024 đến nay, tiến độ xác định giá đất theo phương pháp thặng dư tại 2 dự án: Khu nhà ở, dịch vụ thương mại thị trấn Đức Thọ, huyện Đức Thọ; Dự án Khu dân cư thôn 17, 18 xã Tân Lâm Hương, huyện Thạch Hà cũng chậm tiến độ.
“Hiện có 6 dự án Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Hà Tĩnh đã thẩm định và giao Sở TN-MT chỉ đạo đơn vị tư vấn hoàn thiện, chỉnh sửa, bổ sung phương án giá đất, bao gồm:
Dự án khu Khách sạn 5 sao Sea View tại phường Kỳ Phương, thị xã Kỳ Anh; Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khu đất thu hồi thực hiện Dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ và căn hộ tại phường Nguyễn Du, TP Hà Tĩnh; Giá đất cụ thể đối với khu đất có diện tích hơn 5.400m2 tại phường Hưng Trí, thị xã Kỳ Anh của Công ty CP Thương mại Dịch vụ du lịch Vạn Chài thuê sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ; Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư thôn 17 và thôn 18 xã Tân Lâm Hương, huyện Thạch Hà; Dự án Khu đô thị nhà ở thương mại thị trấn Đức Thọ, huyện Đức Thọ; Dự án xây dựng văn phòng làm việc kết hợp cửa hàng kinh doanh xăng dầu Giang Nam tại xã Thạch Trung, TP Hà Tĩnh”, văn bản của Sở TN-MT Hà Tĩnh nêu.
Giải trình trước HĐND tỉnh Hà Tĩnh về việc xác định giá đất rất chậm làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, Giám đốc Sở TN-MT Hà Tĩnh Lê Ngọc Huấn cho biết, có nhiều nguyên nhân, trong đó có việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư quy định tại Nghị định số 12 ngày 5/2/2024 của Chính phủ còn nhiều bất cập.
Cụ thể, không đưa vào tính toán chi phí dự phòng trượt giá, chi phí lãi vay và một số khoản chi phí hợp lý khác (chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công...) trong thời gian thực hiện dự án. Lợi nhuận nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng nhưng không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
Ngoài ra, Nghị định số 12 không quy định khung tỷ lệ, cách thức, căn cứ, cơ sở thu thập nguồn thông tin để xây dựng các yếu tố hình thành doanh thu (thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy), chi phí (thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư) mà tại khoản 8 Điều 1 Nghị định 12 giao cho UBND cấp tỉnh tự quy định để tổ chức thực hiện. Do vậy, quá trình Sở TN-MT chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan tham mưu UBND tỉnh quy định các chỉ tiêu nêu trên còn gặp khó khăn, đến nay chưa ban hành.
“Nếu xác định giá đất theo phương pháp thặng dư theo cách thức tính toán quy định của Nghị định 12, thì giá đất cụ thể sẽ tăng lên đột biến”, ông Huấn nói.
Quy định phát luật về xác định giá đất chưa sát thực tiến
Về nguyên nhân chủ quan, Sở TN-MT Hà Tĩnh cho biết, các thông tin, dữ liệu đầu vào của dự án chưa đầy đủ, chưa thống nhất để làm cơ sở tính toán xác định giá đất; điều chỉnh quy hoạch; vướng tài sản công…
Ví dụ, Dự án Khu nhà ở, dịch vụ thương mại thị trấn Đức Thọ, huyện Đức Thọ trong phạm vi dự án còn có phần diện tích đường giao thông là tài sản công thuộc quyền quản lý của Tổng Công ty đường sắt Việt Nam - Bộ Giao thông vận tải.
Nóng lòng thực hiện dự án, Nhà đầu tư "vượt rào" thi công trước khi UBND tỉnh có quyết định giao đất, cho thuê đất, dẫn đến Nhà đầu tư phải chịu phạt gần 4 tỷ đồng.
Ngoài ra, hồ sơ phê duyệt dự án đầu tư của Nhà đầu tư còn sơ sài, thiếu thông tin, chưa thống nhất; một số Nhà đầu tư thiếu phối hợp trong việc cung cấp các hồ sơ tài liệu liên quan để xác định giá đất phải đôn đốc, bổ sung nhiều lần.
Mặt khác, các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất không mặn mà với dịch vụ này. Lý do là phí dịch vụ tư vấn theo quy định của Nhà nước còn thấp (bình quân từ 30 - 60 triệu đồng/1 dự án), quá trình xây dựng các phương án giá đất phải chỉnh sửa nhiều lần, trách nhiệm pháp lý rủi ro rất cao.
Xét về vĩ mô, nhìn nhận trách nhiệm trong việc xác định giá đất chậm thời gian qua, Sở TN-MT Hà Tĩnh cho rằng, quy định pháp luật đất đai về xác định giá đất cụ thể ban hành chưa sát tình hình thực tiễn, phải điều chỉnh, thay đổi, bổ sung. Mới chỉ dừng lại ở mức định tính mà chưa định lượng, chưa có Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định số 12 cụ thể việc xác định các chỉ tiêu, yếu tố hình thành doanh thu, chi phí, dẫn đến quá trình thực hiện đơn vị tư vấn, cơ quan quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, chưa đủ cơ sở hoàn thiện phương án giá đất các dự án để trình HĐND thẩm định, trình UBND tỉnh phê duyệt.
Về giải pháp, sắp tới, Sở TN-MT Hà Tĩnh sẽ tập trung thực hiện nghiêm việc xác định giá đất trên địa bàn tỉnh theo chỉ đạo của UBND tỉnh; phối hợp tham mưu UBND tỉnh ban hành quy định các chỉ tiêu làm căn cứ xác định giá đất trên địa bàn tỉnh đảm bảo theo đúng quy định. Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh nghiên cứu đổi mới phương pháp, nâng cao chất lượng thẩm định; tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ làm công tác tham mưu, thẩm định giá đất trên địa bàn tỉnh…
